Comprando uma casa hipotecada: cinco principais armadilhas
A compra de uma casa que está em execução hipotecária é frequentemente apontada como uma forma de os proprietários-ocupantes e os investidores conseguirem um bom negócio por um imóvel. No entanto, as recompensas financeiras potenciais não são obtidas sem uma quantidade significativa de trabalho duro.
As propriedades hipotecadas têm alguns problemas comuns. Além disso, existem algumas dificuldades padrão que você pode encontrar ao comprar um. Embora as execuções hipotecárias possam ser grandes investimentos como fixadores, seja para morar ou revender, muitas vezes elas vêm com bagagem.
Principais vantagens
- No entanto, as recompensas financeiras potenciais de comprar uma propriedade hipotecada não são alcançadas sem uma quantidade significativa de trabalho duro.
- Muitas casas em execução hipotecária foram mal conservadas e podem ter problemas estruturais, ou danos por água ou mofo; alguns podem estar violando códigos ou outros padrões.
- O vandalismo também pode ser um problema, com ladrões ou os proprietários anteriores às vezes levando acessórios, eletrodomésticos, janelas ou qualquer outra coisa de valor.
- Pode haver problemas com credores que não desejam financiar a compra de casas hipotecadas; comprar com todo o dinheiro pode ser a única opção do comprador.
Problemas com a propriedade
A coisa mais importante a se ter em mente antes de decidir comprar no mercado de execução hipotecária é que essas propriedades são cedidas por proprietários que não podem mais pagar suas hipotecas. Nesses casos, a manutenção da casa costuma ser deficiente – afinal, se o proprietário não puder fazer os pagamentos, é provável que também fique para trás no pagamento da manutenção regular.
Além disso, algumas pessoas que são forçadas à execução hipotecária ficam amarguradas com sua situação e descarregam suas frustrações em sua casa antes que o banco os reintegre. Isso geralmente envolve a remoção de aparelhos e acessórios e, às vezes, até mesmo vandalismo absoluto. Depois que os ocupantes saem, as execuções hipotecárias permanecem abandonadas, frequentemente convidando à atividade criminosa.
Manutenção e Condição
A manutenção e o estado de conservação podem ser um problema em propriedades hipotecadas devido às circunstâncias em que o proprietário anterior se mudou e ao tempo em que a casa pode ter ficado desocupada. Algumas das principais preocupações incluem o seguinte.
Falta de Limpeza
As propriedades de bancos às vezes são repugnantemente sujas por causa do tempo que passam vazias, negligência intencional do proprietário anterior ou ocupação por vagabundos. Quando uma casa fica trancada sem circulação de ar por meses, a sujeira acumulada pode causar mau cheiro em toda a casa.
Renovações ruins
O proprietário anterior pode ter feito alterações na casa sem obter as devidas licenças. Um exemplo comum é converter a garagem em um espaço residencial para que mais pessoas possam morar na casa. Essas mudanças podem ser indesejáveis para novos proprietários ou criar dores de cabeça para os funcionários do governo municipal.
Se o proprietário anterior começou a melhorar a casa, mas depois passou por tempos difíceis, pode haver trabalho parcialmente concluído na casa. Os banheiros podem ser refeitos enquanto a cozinha não é atualizada há 40 anos, ou pode haver novos pisos na sala de estar enquanto os quartos ainda apresentam carpetes antigos.
Além disso, se algum reparo foi feito, ele pode ter sido feito pelos próprios proprietários ou por profissionais não licenciados – em outras palavras, pessoas que podem não necessariamente ter feito o trabalho corretamente.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Sem eletricidade
Sem ninguém morando na casa, a eletricidade pode ser cortada, a menos que o banco tenha intencionalmente mantido ligada. Sem luz, pode ser difícil ver o que você está comprando em alguns quartos, especialmente porões e banheiros sem janelas.
Danos causados pela água
Um pequeno vazamento embaixo da pia da cozinha pode causar um problema de mofo, e um vazamento no telhado ou rompimento do cano pode causar grandes danos causados pela água. Sem ninguém por perto para cuidar dos problemas à medida que ocorrem, pequenos problemas podem rapidamente se transformar em grandes problemas e grandes problemas podem se transformar em desastres.
Falta de manutenção básica
Se o proprietário anterior não podia pagar os pagamentos da hipoteca, você pode apostar que ele também não tinha dinheiro para consertar vazamentos, danos causados por cupins, uma lixeira quebrada ou qualquer outra coisa.
Terreno morto ou coberto de vegetação
Dependendo do clima em que a casa está localizada, o gramado e o paisagismo podem estar totalmente mortos ou extremamente crescidos. Os bancos geralmente não pagam para os jardineiros manterem o quintal de uma casa hipotecada.
Propriedade pessoal deixada para trás
Às vezes, os proprietários hipotecados são impedidos de entrar na propriedade antes de poderem mover seus pertences e, em alguns casos, eles não levam tudo com eles. Muitos imóveis de propriedade (REO) contêm móveis, lixo, roupas e outros itens que você será responsável por descartar quando se tornar o proprietário do imóvel.
Vandalismo e negligência
Danos não são incomuns em propriedades hipotecadas e podem ser causados por vândalos ou pelo antigo proprietário.
Vandalismo aleatório
Às vezes, quando uma propriedade fica vazia, especialmente se estiver em uma área de crime moderado a alto, os novos proprietários terão que lidar com pichações, janelas quebradas e outros danos.
Vandalismo do proprietário
Janelas quebradas podem ser comuns em REOs por vários motivos. Como mencionado anteriormente, o vandalismo pode ser uma causa. Além disso, quando os bancos bloqueiam os proprietários enquanto tomam posse da propriedade, o antigo proprietário pode quebrar uma janela ou porta para recuperar seus pertences. Os proprietários anteriores também podem infligir danos propositalmente às custas do banco, fazendo buracos nas paredes ou arrancando rodapés e molduras de coroa.
Remoção de itens valiosos
Para se vingar do banco e ganhar um dinheirinho extra, o dono da casa anterior pode remover itens de valor, incluindo eletrodomésticos, luminárias, portas, canos de cobre e muito mais. Qualquer coisa que o dono da casa não pegue pode ser levada por ladrões. De qualquer forma, muitos imóveis de propriedade de bancos estão perdendo itens que geralmente vêm com propriedades de propriedade de vendedores.
Problemas com a compra
Apesar de todos esses problemas potenciais, as execuções hipotecárias ainda podem ser um bom negócio. Se você estiver disposto a resolver problemas com os quais a maioria das pessoas não quer lidar, você pode comprar uma casa com um desconto significativo. No entanto, você pode encontrar problemas adicionais quando se trata de realmente comprar a propriedade e melhorá-la para a condição de moradia.
Problemas com credores
Comprar uma casa de um credor tem seus problemas como resultado do aumento do nível de burocracia e da transparência limitada proporcionada àqueles que compram execuções hipotecárias.
Financiamento
Os credores não darão dinheiro ao comprador por uma moradia que considerem inabitável ou que seja avaliada abaixo do preço de compra. Se você for um investidor que paga em dinheiro, é claro, isso não será um problema. O programa HUD Seção 203 (k) também pode ajudar em algumas circunstâncias.
Atrasos de tempo com o banco proprietário
O bom senso diz que os bancos deveriam querer descarregar os REOs o mais rápido possível, mas, na realidade, os bancos às vezes demoram a considerar as ofertas e durante todo o processo de custódia.
Nenhuma divulgação do vendedor
Como ninguém do banco jamais morou na casa, é improvável que eles tenham qualquer conhecimento dos problemas existentes com a propriedade. Você terá que descobrir tudo sozinho, seja durante a inspeção da casa, perguntando aos vizinhos ou por meio da experiência depois de se tornar o proprietário.
Concorrência
Como as execuções hipotecárias podem ser ótimos negócios, elas são atraentes para os investidores que buscam vender propriedades ou usá-las como aluguel. Uma vez que os investidores podem fazer ofertas em dinheiro com menos ou nenhuma contingência e fechamentos rápidos, suas ofertas podem ser mais atraentes para o banco do que aquelas de possíveis ocupantes do proprietário.
The Bottom Line
Pode-se ganhar dinheiro com as execuções hipotecárias, mas você deve saber com antecedência o desafio que está empreendendo e escolher sua propriedade com cuidado. Não negligencie os fundamentos que tornam uma propriedade desejável apenas porque o preço de compra é uma pechincha. Você também deve pesquisar exaustivamente as opções de financiamento para casas hipotecadas.
Embora você possa seguir o caminho tradicional de usar um credor privado como faria com uma casa convencional, os credores às vezes podem relutar em financiar uma casa hipotecada, por isso vale a pena procurar empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) ou Freddie Mac.