O que é tolerância?
O que é tolerância?
Tolerância é um adiamento temporário dos pagamentos da hipoteca. É uma forma de isenção de reembolso concedida pelo credor ou credor em vez de forçar uma propriedade à execução hipotecária. Proprietários de empréstimos e seguradoras de empréstimos podem estar dispostos a negociar opções de tolerância porque as perdas geradas pela execução hipotecária geralmente recaem sobre eles.
Principais vantagens
- Tolerância é um adiamento temporário dos pagamentos de hipotecas concedidos pelo credor ou credor em vez de forçar a execução hipotecária de uma propriedade.
- Os termos de um acordo de tolerância são negociados entre o mutuário e o credor.
- O mutuário deve demonstrar a causa do adiamento do reembolso, como dificuldades financeiras associadas a uma doença grave ou perda de um emprego.
- Mutuários de empréstimos hipotecários apoiados por programas governamentais, incluindo Fannie Mae e Freddie Mac, podem obter alívio financeiro se forem afetados pelo COVID-19.
Compreendendo a Tolerância
A tolerância também pode ocorrer com outros tipos de empréstimos, como pode ser o caso com empréstimos estudantis. Como exemplo, o Congresso dos EUA aprovou a Lei de Ajuda, Ajuda e Segurança Econômica do Coronavírus (Lei CARES) em 2020 para lidar com as consequências econômicas do COVID-19. O pacote incluía provisões para tolerância de empréstimo estudantil. Alguns governos estaduais também promulgaram seus próprios regulamentos relacionados à tolerância em meio à pandemia.
A tolerância fornece ao mutuário tempo para reembolsar as quantias inadimplentes das hipotecas. Isso é vantajoso para o mutuário em dificuldades, mas oferecer tolerância também beneficia o proprietário do empréstimo, como um banco, que freqüentemente perde dinheiro na execução da hipoteca após pagar as taxas associadas ao processo. No entanto, os agentes de crédito, que cobram os pagamentos, mas não são os proprietários dos empréstimos, podem estar menos dispostos a trabalhar com os tomadores de empréstimo com tolerância porque não assumem tanto risco financeiro.
Os termos de um acordo de tolerância são negociados entre o mutuário e o credor. A oportunidade para tal acordo depende da probabilidade de que o mutuário consiga retomar os pagamentos mensais da hipoteca assim que a tolerância temporária terminar. O credor pode aprovar uma redução total do pagamento do mutuário ou apenas uma redução parcial, dependendo da extensão da necessidade do mutuário e da confiança do credor na capacidade do mutuário de recuperar o atraso em uma data posterior.
Em alguns casos, o credor concede ao mutuário uma moratória total sobre o pagamento da hipoteca pelo período de tolerância. Outras vezes, o mutuário é obrigado a pagar os juros, mas não o principal. Em ainda outros casos, o mutuário paga apenas parte dos juros com a parte não paga resultando em amortização negativa. Outra opção de tolerância é o credor reduzir temporariamente a taxa de juros do tomador.
A concessão de indulgência em uma hipoteca exige entrar em contato com o credor, explicar a situação e receber a aprovação. Mutuários com histórico de pagamentos em dia têm maior probabilidade de receber essa opção. O mutuário também deve demonstrar a causa do adiamento do reembolso, como dificuldades financeiras associadas a uma doença grave ou perda de um emprego.
Um mutuário que trabalhou no mesmo emprego por 10 anos e nunca perdeu o pagamento de uma hipoteca durante esse período, por exemplo, é um bom candidato a receber indulgência após uma dispensa, especialmente se o mutuário tiver habilidades exigidas e provavelmente conseguirá um empréstimo comparável trabalho dentro de semanas ou meses. Por outro lado, é menos provável que um credor conceda tolerância a um tomador demitido com um histórico de empregos irregular ou um histórico de pagamentos de hipotecas perdidos.
Considerações Especiais
Assistência de tolerância agora está sendo oferecida aos mutuários de hipotecas afetados pela COVID-19, a doença causada pelo novo coronavírus. A moratória sobre execuções hipotecárias e despejos deveria expirar em 31 de janeiro de 2021, mas foi prorrogada. No entanto, a data de extensão varia, dependendo da agência governamental ou do programa de empréstimo hipotecário.
Fannie Mae e Freddie Mac
Freddie Mac estão oferecendo assistência aos proprietários afetados com empréstimos hipotecários garantidos por essas empresas. Fannie Mae e Freddie Mac prorrogaram as moratórias de execução hipotecária em execuções hipotecárias unifamiliares e despejos de propriedade imobiliária (REO) até 31 de março de 2021, conforme descrito pela Federal Housing Finance Agency (FHFA). Os imóveis REO são imóveis de propriedade de bancos apreendidos por falta de pagamento.
Aqui estão as diretrizes da Fannie Mae para hipotecas unifamiliares:
- Os proprietários de casas que forem adversamente afetados por esta emergência nacional podem solicitar assistência hipotecária entrando em contato com o seu gestor de hipotecas.
- Os proprietários de casas afetados por esta emergência nacional são elegíveis para um plano de tolerância para reduzir ou suspender seus pagamentos de hipoteca por até 12 meses.
- Os relatórios das agências de crédito sobre pagamentos em atraso de tomadores de empréstimo em um plano de tolerância como resultado de dificuldades atribuíveis a essa emergência nacional são suspensos.
- Proprietários de casas em um plano de tolerância não incorrerão em multas por atraso.
- Após a tolerância, um servicer deve trabalhar com o mutuário em um plano permanente para ajudar a manter ou reduzir os valores dos pagamentos mensais conforme necessário, incluindo uma modificação do empréstimo3
Os proprietários podem descobrir se eles têm uma hipoteca que pertence à Fannie Mae ou ligar para a Fannie Mae em 1-800-232-6643 para obter mais informações.
A Freddie Mac também tomou medidas semelhantes para proteger os proprietários de casas unifamiliares com hipotecas de propriedade da Freddie Mac que são afetadas pelo COVID-19. O alívio inclui:
- Garantir o alívio do pagamento ao fornecer tolerância aos mutuários por até 12 meses.
- Isenção de avaliações de penalidades ou multas por atraso contra os mutuários.
- Suspender o relato de inadimplência relacionada a planos de tolerância, reembolso ou julgamento para agências de crédito.
- Permitir que os agentes de serviço ofereçam aos mutuários opções adicionais de mitigação de perdas que normalmente são aprovadas apenas para lidar com desastres naturais. Isso inclui modificações de empréstimos que dão aos servicers opções de fornecer alívio de pagamento ou manter o mesmo pagamento após o período de tolerância.
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Outros programas de alívio de hipotecas
Alguns empréstimos hipotecários em áreas rurais são garantidos pelo Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA). A moratória de execução hipotecária para o programa de empréstimo garantido e direto de Moradia Unifamiliar do USDA foi prorrogada até 30 de junho de 2021.
Os empréstimos hipotecários que são apoiados pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos (HUD) e segurados pela Federal Housing Administration (FHA) ou garantidos pelo Office of Native American Programs ‘(Seção 184 e 184 A programas de garantia de empréstimo) também foram estendidos até 30 de junho de 2021.
Além disso, a moratória de despejo e execução hipotecária para empréstimos VA do Departamento de Assuntos de Veteranos foi adiada até 30 de junho de 2021. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, Departamento de Assuntos de Veteranos e Departamento de Agricultura também prorrogou a data para quando os mutuários pode solicitar tolerância – permitindo que a janela de inscrição continue até 30 de junho de 2021.
perguntas frequentes
O que determina os termos de tolerância?
Os termos do contrato de tolerância são negociados entre o mutuário e o credor. A concessão de indulgência em uma hipoteca exige entrar em contato com o credor, explicar a situação e receber a aprovação. Mutuários com histórico de pagamentos em dia têm maior probabilidade de receber essa opção. O mutuário também deve demonstrar a causa do adiamento do reembolso, como dificuldades financeiras associadas a uma doença grave ou perda de um emprego.
O credor pode aprovar uma redução total do pagamento do mutuário ou apenas uma redução parcial, dependendo da extensão da necessidade do mutuário e da confiança do credor na capacidade do mutuário de recuperar o atraso em uma data posterior. A negociação é fundamental, pois não há termos especificados universalmente sancionados pelo governo federal. Portanto, um mutuário experiente poderia obter uma redução ou atraso gerenciável nos pagamentos e nos juros cobrados pelo período de tempo especificado.
O que acontece depois que termina a tolerância?
Decorrido o período de tolerância, o devedor é responsável por reembolsar os pagamentos em atraso. Normalmente, o mutuário e o credor trabalharão juntos para encontrar uma solução viável para recuperar o atraso na dívida. Por exemplo, se o empréstimo for de propriedade da Freddie Mac, o mutuário nunca será obrigado a pagar os pagamentos diferidos em uma única quantia, mas outros credores podem exigir isso.
Comunicar-se com o credor é fundamental. Além disso, dependendo dos termos negociados com o credor, os juros acumulados durante o período de tolerância, bem como quaisquer multas por atraso, podem ser devidos.
A tolerância afetará o rating de crédito?
A tolerância não terá um impacto adverso na classificação de crédito do mutuário. No entanto, a falta de pagamentos antes de entrar em contato com o credor e estabelecer os termos da tolerância poderia, muito provavelmente, impactar negativamente a posição de crédito do mutuário. Por exemplo, a assistência de indulgência oferecida aos mutuários de hipotecas afetados pelo COVID-19, que são relatados pelos credores às agências de crédito conforme exigido pela Lei CARES (Coronavirus Aid, Relief and Economic Security), não fará com que a pontuação de crédito do consumidor diminua.