Obter deduções fiscais dos EUA sobre bens imóveis estrangeiros
Mais e mais americanos estão procurando no exterior casas de férias, propriedades com renda para aluguel e lugares para se estabelecer durante a aposentadoria – seja daqui a cinco ou 30 anos. Os benefícios fiscais de possuir uma propriedade no exterior são semelhantes aos de possuir nos Estados Unidos, com algumas exceções.
Principais vantagens
- Se você possui uma propriedade no exterior, seus benefícios fiscais nos EUA dependem de como você usa a propriedade.
- Você pode deduzir os juros da hipoteca – mas não os impostos sobre a propriedade – se a propriedade for para uso pessoal.
- Se você receber alguma receita de aluguel, as regras dependem de quantos dias você usa a casa para uso pessoal versus aluguel.
Os benefícios que os proprietários obtêm com a legislação tributária dos EUA dependem de como eles usam a propriedade. Se você mora na mesma casa, por exemplo, geralmente pode deduzir os juros da hipoteca. Se você usar a propriedade para receita de aluguel, poderá deduzir juros da hipoteca e uma série de outras despesas, incluindo seguro de propriedade e responsabilidade, custos de reparo e manutenção e despesas com viagens locais e de longa distânciarelacionadas à manutenção da propriedade.
Continue lendo para ver como as leis tributárias dos EUA tratam a propriedade estrangeira, bem como as implicações fiscais da venda da propriedade.
Propriedade para uso pessoal
Se você usar a propriedade como uma segunda casa – não como um aluguel – você pode deduzir os juros da hipoteca da mesma forma que faria para uma segunda casa nos EUA para 2019, você pode deduzir os juros que pagar sobre os primeiros $ 750.000 ($ 375.000 se for casado separadamente) da dívida hipotecária qualificada em sua primeira e segunda residências (esse é o valor total). Observe que se você comprou suas propriedades antes de 16 de dezembro de 2017, provavelmente terá o limite de dedução anterior de $ 1 milhão de dívida hipotecária qualificada. Verifique com um especialista em impostos para ter certeza de onde você se enquadra.
Assim como acontece com uma residência principal, você não pode cancelar despesas como serviços públicos, manutenção ou seguro, a menos que possa reivindicar o desconto do home office.
Embora a dedução dos juros da hipoteca seja a mesma se a casa for nos Estados Unidos ou no exterior, os impostos sobre a propriedade funcionam de maneira diferente. De acordo com a Lei de redução de impostos e empregos (TCJA), você não pode mais deduzir impostos sobre propriedades estrangeiras.
Propriedade de aluguel
As regras fiscais são mais complicadas se você recebe renda de aluguel na propriedade. Aplicam-se regras diferentes, dependendo de quantos dias você usa a casa para uso pessoal ao invés de aluguel. Em geral, você se enquadrará em uma das duas categorias:
- Você aluga a casa por 14 dias ou menos e usa a propriedade por mais de 14 dias ou 10% do total de dias em que foi alugada. Você pode alugar a casa para outra pessoa por até duas semanas (14 noites) a cada ano, sem ter que declarar essa renda ao IRS. Mesmo se você alugá-lo por US $ 5.000 por noite, você não precisa relatar a renda do aluguel, desde que não tenha alugado por mais de 14 dias. A casa é considerada uma residência pessoal, permitindo que você deduza os juros da hipoteca de acordo com as regras padrão para uma segunda residência, mas não perdas ou despesas com aluguel.
- Você aluga a casa por 15 dias ou mais e a usa por menos de 14 dias ou 10% dos dias em que a casa foi alugada.Nesse caso, o IRS considera a propriedade de aluguel residencial e as atividades de aluguel são vistas como um negócio. Lembre-se: Se um membro de sua família usar a casa (ou seja, seu cônjuge, irmãos, pais, avós, filhos e netos), isso conta como um dia pessoal, a menos que você receba um preço justo de aluguel. Você deve relatar todas as receitas de aluguel ao IRS, mas a boa notícia é que isso permite que você deduza despesas de aluguel, como juros de hipotecas, impostos de propriedade estrangeiros, despesas de publicidade, prêmios de seguros, serviços públicos e taxas pagas a administradores de propriedades. Uma diferença notável entre um imóvel alugado em casa e um no exterior: seu imóvel no exterior é depreciado ao longo de um período de 40 anos, em vez dos atuais 27,5 anos para imóveis residenciais no país. Em ambos os casos, você deprecia o valor da estrutura (o edifício) apenas; o terreno não é depreciável.
Vender a propriedade
Se você vende sua casa no exterior, o tratamento fiscal é semelhante ao da venda de uma casa nos EUA – e difere dependendo de como a propriedade foi usada. Se você morou na casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos, ela se qualifica como sua residência principal e você pode excluir até $ 250.000 de ganhos de capital (ou até $ 500.000 para contribuintes casados) da venda. Esta exclusão de venda de casa principal não se aplica se a casa não for sua residência principal, caso em que você deverá o imposto sobre ganhos de capital usual.
Se você vender uma propriedade nos EUA, poderá fazer uma troca 1031 (também chamada de troca similar ), na qual você troca uma propriedade de investimento por outra propriedade “similar”, com imposto diferido. Muitos investidores usam essa estratégia para adiar o pagamento de ganhos de capital e impostos de recuperação de depreciação.
A Seção 1031 dos EUA permite que você venda e substitua uma propriedade estrangeira apenas por outra propriedade estrangeira.
Uma diferença significativa no tratamento tributário de propriedade nacional versus estrangeira, entretanto, é que a propriedade nos Estados Unidos não é considerada do mesmo tipo a qualquer propriedade no exterior. A Seção 1031 dos EUApermite apenas trocas domésticas para nacionais e estrangeiras para estrangeiras.
Os EUA consideram qualquer propriedade fora dos EUA igual a qualquer outra propriedade semelhante fora dos EUA, portanto, é possível 1031 trocar uma casa no Panamá por outra no Panamá, ou Equador ou Costa Rica, para esse caso. Simplesmente não será considerado semelhante a qualquer propriedade nos EUA
Dupla Tributação
Se você opera sua casa no exterior como uma propriedade de aluguel, pode dever impostos no país onde a propriedade está localizada. Para evitar a dupla tributação, você pode obter um crédito de imposto em sua declaração de imposto de renda nos Estados Unidosreferente a quaisquer impostos pagos ao país estrangeiro relativos à receita líquida de aluguel. No entanto, há um crédito tributário máximo permitido: você não pode receber um crédito de mais do que o valor do imposto americano sobre a receita de aluguel, após deduzir as despesas.
Além de obter um crédito de imposto por quaisquer impostos de renda de aluguelpagos, você também pode solicitar um crédito de imposto estrangeiro se vender a propriedade e pagar imposto sobre ganhos de capital no país estrangeiro.
The Bottom Line
Quando você compra no exterior, é preciso ter um cuidado redobrado com o planejamento e os detalhes. Muitos países têm regras e regulamentos sobre quem pode ser proprietário de uma propriedade e como ela pode ser usada. Se você comprar uma casa no exterior, certifique-se de que a transação seja conduzida de forma a proteger seus direitos de propriedade. Nos Estados Unidos, os compradores de casas recebem o título de propriedade; esta distinção não é tão clara em todos os países.
Esteja ciente também de que, como proprietário de um imóvel estrangeiro, você pode ser obrigado a preencher diversos formulários de impostos nos EUA, dependendo da sua situação exata. Por exemplo, se você alugar sua casa no exterior e abrir uma conta bancária para cobrar o aluguel, deverá preencher um formulário FBAR (Relatório de contas bancárias e financeiras estrangeiras) se o valor agregado de todas as suas contas for de $ 10.000 ou mais “em qualquer dia do ano civil. “
Outros formulários incluem oFormulário 5471 – Devolução de Informações de Pessoas dos Estados Unidos a respeito de Certas Corporações Estrangeiras (se sua propriedade for mantida em uma empresa estrangeira);eFormulário 8858 – Devolução de informações de pessoas dos EUA com relação a entidades estrangeiras desconsideradas (se suapropriedade offshore for mantida em uma LLC estrangeira).12
Como a propriedade estrangeira e as leis tributárias são complicadas e mudam de tempos em tempos, proteja-se consultando um contador qualificado e / ou advogado imobiliário nos Estados Unidos e no exterior.