Abordagem de Custo
Qual é a abordagem de custo?
A abordagem de custo é um método de avaliação de imóveis que estima que o preço que um comprador deve pagar por um imóvel é igual ao custo de construção de um edifício equivalente. Na abordagem de custo, o valor da propriedade é igual ao custo do terreno, mais os custos totais de construção, menos depreciação. Ele produz o valor de mercado mais preciso para quando uma propriedade é nova do que por meio de métodos alternativos.
A abordagem de custo é um dos três métodos de avaliação de imóveis; as outras são a abordagem de renda e a abordagem comparável.
Principais vantagens
- A abordagem de custo para avaliação imobiliária considera que o valor deve ser igual ao custo total para construir uma estrutura equivalente.
- A abordagem de custo considera o custo do terreno, mais os custos de construção, menos depreciação.
- A abordagem de custo é considerada menos confiável do que outros métodos de avaliação de imóveis, mas pode ser útil em certos casos, como ao avaliar uma nova construção ou uma casa única com poucos comparáveis.
Compreendendo a abordagem de custo
Em vez de focar nos preços pelos quais outras casas semelhantes na área estão sendo vendidas, ou na capacidade de uma propriedade de gerar renda, o método da abordagem costeira avalia os imóveis calculando quanto custaria o prédio hoje se fosse destruído e precisasse ser substituído do início ao fim. Ele também considera o valor do terreno e faz deduções para qualquer perda de valor, também conhecida como depreciação.
A lógica por trás da abordagem de custo é que não faz sentido para os compradores pagar mais por uma propriedade do que custaria para construir do zero.
Existem dois tipos principais de avaliações de abordagem de custos:
- Método de reprodução: Esta versão considera quanto custaria para ser construída uma réplica do imóvel e dá atenção ao uso de materiais originais.
- Método de substituição. Neste caso, assume-se que a nova estrutura tem a mesma função, mas com materiais mais novos, utilizando métodos de construção atuais e design atualizado.
Quando todas as estimativas foram reunidas, a abordagem de custo é calculada da seguinte maneira:
custo – depreciação + valor do terreno = valor da propriedade.
Vantagens e desvantagens da abordagem de custo
A abordagem de custo pode ser menos confiável do que a receita e as metodologias comparáveis na prática. Exige certas suposições, incluindo o pressuposto de que há terra disponível suficiente para o comprador construir uma propriedade idêntica.
Além disso, se um terreno baldio comparável não estiver disponível, o valor deve ser estimado, o que torna a avaliação menos precisa. A falta de materiais de construção semelhantes também reduz a precisão da avaliação e aumenta o espaço para a subjetividade. Calcular a depreciação de propriedades antigas também não é simples e facilmente mensurável.
Apesar dessas limitações, existem alguns casos em que a abordagem de custos pode ser útil e até necessária. Avaliar os vários componentes do imóvel separadamente é especialmente útil ao lidar com propriedades novas ou diferentes de outras de maneiras exclusivas.
Quando usar a abordagem de custo
Propriedades de uso especial
A abordagem de custo é necessária e às vezes é a única maneira de determinar o valor de edifícios de uso exclusivo, como bibliotecas, escolas ou igrejas. Esses recursos geram pouca receita e nem sempre são comercializados, o que invalida a receita e abordagens comparáveis.
Nova construção
A abordagem de custo é freqüentemente usada para novas construções também. Os financiadores de construção exigem avaliações de abordagem de custo porque qualquer valor de mercado ou valor de receita depende dos padrões e da conclusão do projeto. Os projetos são reavaliados em várias fases de construção para permitir a liberação de recursos para a próxima fase de conclusão.
Seguro
As avaliações de seguro tendem a usar a abordagem de custo ao subscrever as apólices dos proprietários ou considerar sinistros, porque apenas o valor das benfeitorias é segurável e o valor do terreno é separado do valor total da propriedade. A escolha entre o valor depreciado e o valor total de reposição ou reprodução é o fator determinante para a avaliação.
Propriedade comercial
Finalmente, a abordagem de custo é ocasionalmente usada para avaliar propriedades comerciais, como prédios de escritórios, lojas de varejo e hotéis. A abordagem de receita é o principal método usado aqui, embora uma abordagem de custo possa ser implementada quando o projeto, a construção, a utilidade funcional ou o tipo de materiais exigirem ajustes individuais.
Considerações Especiais
A maioria das avaliações residenciais não usa a abordagem de custo. Em vez disso, as comparações de vendas geralmente geram avaliações de mercado desses tipos de propriedades.
Quando uma avaliação de abordagem de custo chega abaixo do preço de mercado, pode ser um sinal de um mercado superaquecido. Por outro lado, avaliações regulares acima do preço de mercado podem sinalizar uma oportunidade de compra.
Uma exceção é se a propriedade estiver sub-aprimorada ou sobrelavançada para sua vizinhança. Nesse caso, uma estimativa precisa do valor das melhorias aumenta a precisão da determinação do valor, o que não é possível usando apenas a abordagem comparável.