Empréstimo de imóveis comerciais

Indivíduos vs. Entidades

Embora as hipotecas residenciais sejam normalmente concedidas a tomadores individuais, os empréstimos imobiliários comerciais são frequentemente concedidos a entidades comerciais (por exemplo, corporações, incorporadoras, sociedades limitadas, fundos e trusts ). Essas entidades são freqüentemente formadas com o propósito específico de possuir imóveis comerciais.

Uma entidade pode não ter um histórico financeiro ou qualquer classificação de crédito, caso em que o credor pode exigir que os principais ou proprietários da entidade garantam o empréstimo. Isso fornece ao credor um indivíduo (ou grupo de indivíduos) com um histórico de crédito – e de quem ele pode se recuperar em caso de inadimplência do empréstimo. Se este tipo de garantia não for exigido pelo credor e a propriedade for o único meio de recuperação em caso de inadimplência do empréstimo, a dívida é chamada de empréstimo sem direito de regresso, o que significa que o credor não tem direito de regresso contra ninguém ou qualquer coisa que não seja a propriedade.

Cronogramas de amortização de empréstimos

Uma hipoteca residencial é um tipo de empréstimo amortizado em que a dívida é paga em prestações regulares ao longo de um período de tempo. O produto de hipoteca residencial mais popular é a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, mas os compradores residenciais também têm outras opções, incluindo hipotecas de 25 e 15 anos. Períodos de amortização mais longos normalmente envolvem pagamentos mensais menores e custos totais de juros mais altos ao longo da vida do empréstimo, enquanto períodos de amortização mais curtos geralmente envolvem pagamentos mensais maiores e custos totais de juros mais baixos.

Os empréstimos residenciais são amortizados ao longo da vida do empréstimo, de forma que o empréstimo seja totalmente reembolsado no final do prazo do empréstimo.

O comprador de uma casa de $ 200.000 com uma hipoteca de 30 anos com taxa fixa de 3%, por exemplo, faria 360 pagamentos mensais de $ 1.027, após os quais o empréstimo seria pago integralmente. Esses números pressupõem um pagamento inicial de 20%.

Ao contrário dos empréstimos residenciais, os termos dos empréstimos comerciais variam normalmente de cinco anos (ou menos) a 20 anos, e o período de amortização costuma ser mais longo do que o prazo do empréstimo. Um credor, por exemplo, pode fazer um empréstimo comercial por um prazo de sete anos com um período de amortização de 30 anos. Nessa situação, o investidor faria pagamentos por sete anos de um valor com base no empréstimo sendo quitado em 30 anos, seguido por um pagamento final “balão” de todo o saldo remanescente do empréstimo.

Por exemplo, um investidor com um empréstimo comercial de $ 1 milhão a 7% faria pagamentos mensais de $ 6.653,02 por sete anos, seguidos por um pagamento final de $ 918.127,64 que pagaria o empréstimo integralmente.

A duração do prazo do empréstimo e o período de amortização afetam a taxa que o credor cobra. Dependendo da força de crédito do investidor, esses termos podem ser negociáveis. Em geral, quanto mais longo for o cronograma de amortização do empréstimo, maior será a taxa de juros.

Índices de empréstimo para valor

Outra maneira pela qual os empréstimos comerciais e residenciais diferem é na relação entre o valor do empréstimo (LTV), um valor que mede o valor de um empréstimo em relação ao valor do imóvel. Um credor calcula LTV dividindo o montante do empréstimo, o menor dos da propriedade valor de avaliação ou seu preço de compra. Por exemplo, o LTV para um empréstimo de $ 90.000 em uma propriedade de $ 100.000 seria 90% ($ 90.000 ÷ $ 100.000 = 0,9 ou 90%).

Para empréstimos comerciais e residenciais, os mutuários com LTVs mais baixos se qualificarão para taxas de financiamento mais favoráveis ​​do que aqueles com LTVs mais altos. O motivo: eles têm mais capital (ou participação) na propriedade, o que equivale a menos risco aos olhos do credor.

LTVs altos são permitidos para certas hipotecas residenciais: LTV de até 100% é permitido paraempréstimos VA e USDA ;até 96,5% para empréstimos FHA (empréstimos segurados pela Federal Housing Administration );e até 95% para empréstimos convencionais (aqueles garantidos pela Freddie Mac ).3

Em contraste, os LTVs de empréstimos comerciais geralmente se enquadram na faixa de 65% a 80%.  Embora alguns empréstimos possam ser feitos com LTVs mais altos, eles são menos comuns. O LTV específico geralmente depende da categoria de empréstimo. Por exemplo, um LTV máximo de 65% pode ser permitido para terra bruta, enquanto um LTV de até 80% pode ser aceitável para uma construção multifamiliar.

Não há programas VA ou FHA em empréstimos comerciais e nenhum imóvel dado como garantia.

Rácio de cobertura do serviço da dívida

Os credores comerciais também analisam o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR), que compara a receita operacional líquida anual (NOI) de uma propriedade com o serviço anual da dívida hipotecária (incluindo principal e juros), medindo a capacidade da propriedade de pagar o serviço da dívida. É calculado dividindo o NOI pelo serviço da dívida anual.

Por exemplo, uma propriedade com $ 140.000 em NOI e $ 100.000 em serviço de dívida hipotecária anual teria um DSCR de 1,4 ($ 140.000 ÷ $ 100.000 = 1,4). O índice ajuda os credores a determinar o tamanho máximo do empréstimo com base no fluxo de caixa gerado pela propriedade.

Um DSCR menor que 1 indica um fluxo de caixa negativo. Por exemplo, um DSCR de 0,92 significa que há apenas NOI suficiente para cobrir 92% do serviço da dívida anual. Em geral, os credores comerciais procuram DSCRs de pelo menos 1,25 para garantir um fluxo de caixa adequado.

Um DSCR mais baixo pode ser aceitável para empréstimos com períodos de amortização mais curtos e / ou propriedades com fluxos de caixa estáveis. Índices mais altos podem ser necessários para propriedades com fluxos de caixa voláteis – por exemplo, hotéis, que não possuem os arrendamentos de longo prazo (e, portanto, mais previsíveis) comuns a outros tipos de imóveis comerciais.

Taxas de juros e taxas de empréstimos de imóveis comerciais

As taxas de juros em empréstimos comerciais são geralmente mais altas do que em empréstimos residenciais. Além disso, os empréstimos imobiliários comerciais geralmente envolvem taxas que aumentam o custo geral do empréstimo, incluindo taxas de avaliação, legal, solicitação de empréstimo, originação de empréstimo e / ou taxas de pesquisa.

Alguns custos devem ser pagos antecipadamente antes que o empréstimo seja aprovado (ou rejeitado), enquanto outros se aplicam anualmente. Por exemplo, um empréstimo pode ter uma taxa única de originação de empréstimo de 1%, devida no momento do fechamento, e uma taxa anual de um quarto de um por cento (0,25%) até que o empréstimo seja totalmente pago. Um empréstimo de $ 1 milhão, por exemplo, pode exigir que uma taxa de originação de empréstimo de 1% igual a $ 10.000 seja paga antecipadamente, com uma taxa de 0,25% de $ 2.500 paga anualmente (além dos juros).

Pré-pagamento

Um empréstimo imobiliário comercial pode ter restrições ao pré – pagamento, destinadas a preservar o rendimento esperado do credor em um empréstimo. Se os investidores liquidarem a dívida antes da data de vencimento do empréstimo, eles provavelmente terão que pagar multas de pré-pagamento. Existem quatro tipos principais de penalidades de “saída” para o pagamento antecipado de um empréstimo:

• Penalidade de pré-pagamento. Esta é a penalidade de pré-pagamento mais básica, calculada multiplicando o saldo pendente atual por uma penalidade de pré-pagamento especificada.
• Garantia de juros. O credor tem direito a um determinado montante de juros, mesmo que o empréstimo seja pago antecipadamente. Por exemplo, um empréstimo pode ter uma taxa de juros de 10% garantida por 60 meses, com uma taxa de resgate de 5% depois disso.
• Bloqueio. O mutuário não pode pagar o empréstimo antes de um período especificado, como um bloqueio de cinco anos.
• Derrota. Uma substituição de garantia. Em vez de pagar em dinheiro ao credor, o mutuário troca novas garantias (geralmentetítulos do Tesouro dos Estados Unidos ) pela garantia original do empréstimo. Isso pode reduzir as taxas, mas multas elevadas podem ser associadas a esse método de pagamento de um empréstimo.