22 Junho 2021 17:08

Uma empresa hipotecária pode alterar os termos?

Comprar uma casa já é bastante estressante, sem se preocupar se sua companhia hipotecária pode alterar os termos antes ou depois do fechamento. Na verdade, em circunstâncias específicas, uma companhia hipotecária pode alterar os termos. Aqui estão os detalhes.

O que acontece quando seu empréstimo é aprovado?

Imagine que você encontrou a sua casa de sonho, completou as resmas de papéis para o seu pedido de empréstimo hipotecário , e recebeu o compromisso de aprovação do empréstimo carta. A carta de compromisso descreve o prazo do empréstimo, a taxa de juros e outros detalhes. Nesse ponto, pode ser necessário que você atenda a certas condições antes de fechar, como obter documentos adicionais, seguro residencial e muito mais.

Em seguida, a companhia hipotecária é obrigada por lei a fornecer formulários de divulgação importantes. Esses documentos incluem:

  • As estimativas de boa fé detalham seus custos de liquidação e fechamento.
  • As declarações de divulgação da verdade sobre o empréstimo fornecem uma estimativa dos custos que você provavelmente pagará durante o fechamento do empréstimo hipotecário. O formulário inclui os custos totais da hipoteca de acordo com os termos do contrato de empréstimo.
  • As declarações de liquidação do HUD-1 detalham especificamente os custos de fechamento, incluindo créditos e débitos, e são apresentadas 24 horas antes do fechamento. Esta declaração é a visão mais precisa de seus custos esperados. 

Principais vantagens

  • A carta de compromisso descreverá as condições de pagamento, mas também haverá outros formulários de divulgação.
  • Os termos podem ser alterados antes do fechamento em certas circunstâncias.
  • Os credores não podem controlar todos os custos de fechamento.

Quando os termos podem mudar antes do fechamento

Depois de receber os detalhes do empréstimo e os formulários de divulgação, aqui estão as circunstâncias em que as taxas podem mudar – e por quê.

Sua taxa de juros pode mudar. As taxas de juros flutuam diariamente. Se você não recebeu um bloqueio de taxa de juros, sua taxa de juros pode mudar a qualquer momento entre a aceitação da hipoteca e a data de fechamento.

Em algumas circunstâncias, mesmo que você tenha um bloqueio de taxa de juros, sua taxa pode mudar se houver mudanças em suas circunstâncias ou se você deixar de fechar o empréstimo dentro do prazo bloqueado. Se você tiver um bloqueio de taxa, sua taxa de juros e pontos não devem mudar, desde que o empréstimo seja fechado dentro do período de bloqueio. Bloqueios de taxa significam que sua taxa de juros permanecerá constante durante o período de bloqueio – 30, 45 ou 60 dias ou mais.

Seus custos de fechamento podem mudar. Se você optar por obter um tipo diferente de empréstimo ou se alterar o valor do pagamento inicial, os custos de fechamento podem mudar. Além disso, se a avaliação da casa vier acima ou abaixo do esperado. Finalmente, seu comportamento ou renda pode ser um fator:

  • Se você contrair outro empréstimo, perder um pagamento ou fizer algo que resulte em uma alteração no seu crédito
  • Se o seu empregador não foi capaz de documentar suas fontes de renda, como horas extras, bônus ou outras circunstâncias, o empréstimo e os custos de fechamento podem mudar.

Esses cenários são chamados de “mudança nas circunstâncias” e indicam que alguns acordos anteriores não são vinculativos.

Seu credor não controla todos os custos de fechamento. As despesas podem mudar devido a circunstâncias fora de seu controle. Esses incluem:

  • Prêmios de seguro do proprietário, pagamentos de garantia e juros pré-pagos
  • Taxas de serviços exigidos pelo credor, como seguro de título ou outros itens obrigatórios que não estão na lista de preferências do credor
  • Taxas de serviços que o credor não exige 

Certas taxas podem aumentar e são limitadas a 10%, desde que não haja “mudança nas circunstâncias”:

  • Taxa de gravação
  • Serviços de terceiros da lista escrita do credor de provedores preferenciais, a menos que o provedor seja uma afiliada do credor, caso em que o custo deve permanecer firme

Como seu empréstimo pode mudar após o fechamento

Se você escolher uma hipoteca com taxa ajustável (ARM), o valor do empréstimo será alterado de acordo com os termos da hipoteca. Existem muitas variedades de ARMs, de 7/1 a 5/1 a 1 ano. Os números referem-se a períodos em que a taxa de hipoteca mudará. É importante compreender os parâmetros do seu empréstimo antes de assinar na linha pontilhada.

Os impostos sobre a propriedade e o prêmio do seguro do proprietário podem mudar periodicamente. Sua conta de garantia, que sua hipoteca cria, normalmente paga esses tipos de itens. É provável que, ao longo da vida do empréstimo, o valor das despesas de custódia mude e, consequentemente, tenha impacto no seu pagamento total à companhia hipotecária.

The Bottom Line

No final, muitas estimativas de taxas iniciais mudarão no fechamento. Os itens que devem permanecer os mesmos são os termos do empréstimo, desde que você não experimente nenhuma grande mudança financeira em suas circunstâncias.

 

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