Definição de razão de back-end

Qual é a proporção de back-end?

O índice de back-end, também conhecido como índice dívida / renda, é um índice que indica que parte da renda mensal de uma pessoa é destinada ao pagamento de dívidas. A dívida mensal total inclui despesas, como pagamentos de hipotecas (principal, juros, impostos e seguro), pagamentos de cartão de crédito, pensão alimentícia e outros pagamentos de empréstimos.

Índice de back-end = (despesa total da dívida mensal / renda mensal bruta) x 100

Os credores usam essa proporção em conjunto com a proporção de front-end para aprovar hipotecas.

DIMINUIÇÃO da razão de back-end

O índice de back-end representa uma das várias métricas que os subscritores de hipotecas usam para avaliar o nível de risco associado ao empréstimo de dinheiro a um tomador em potencial. É importante porque denota quanto da receita do mutuário é devido a outra pessoa ou outra empresa. Se uma alta porcentagem do salário de um candidato for para pagamentos de dívidas todos os meses, o candidato é considerado um tomador de empréstimo de alto risco, pois a perda de emprego ou a redução de renda podem fazer com que as contas não pagas se acumulem rapidamente.

Calculando a Razão de Back-End

O índice de back-end é calculado somando todos os pagamentos mensais da dívida do mutuário e dividindo a soma pela renda mensal do mutuário.

Considere um mutuário cuja renda mensal é de $ 5.000 ($ 60.000 anualmente dividido por 12) e que tem pagamentos mensais de dívidas de $ 2.000. O índice de endividamento desse mutuário é de 40% ($ 2.000 / $ 5.000). 

Geralmente, os credores gostam de ver um índice de back-end que não exceda 36%. No entanto, alguns credores abrem exceções para taxas de até 50% para tomadores de empréstimo com bom crédito. Alguns credores consideram apenas essa proporção ao aprovar hipotecas, enquanto outros o usam em conjunto com a proporção de front-end.

Proporção de back-end vs. front-end

Assim como o índice de endividamento, o índice de endividamento é outra comparação entre dívida e receita usada pelos subscritores de hipotecas, sendo a única diferença que o índice de endividamento não considera nenhuma dívida além do pagamento da hipoteca. Portanto, o índice inicial é calculado dividindo-se apenas o pagamento da hipoteca do mutuário por sua renda mensal. Voltando ao exemplo acima, suponha que da obrigação de dívida mensal de $ 2.000 do mutuário, o pagamento da hipoteca corresponda a $ 1.200 desse montante.

A proporção inicial do mutuário, então, é ($ 1.200 / $ 5.000), ou 24%. Uma relação de front-end de 28% é um limite superior comum imposto por companhias hipotecárias. Como acontece com o índice de back-end, certos credores oferecem maior flexibilidade no índice de front-end, especialmente se o mutuário tiver outros fatores atenuantes, como bom crédito, renda confiável ou grandes reservas de caixa.

Como Melhorar a Proporção de Back-End

Pagar cartões de crédito e vender um carro financiado são duas maneiras pelas quais o mutuário pode reduzir seu índice de back-end. Se o empréstimo hipotecário solicitado for um refinanciamento e a casa tiver patrimônio líquido suficiente, consolidar outras dívidas com um refinanciamento de saque pode reduzir o índice de back-end. No entanto, como os credores incorrem em maior risco em um refinanciamento de saque, a taxa de juros é frequentemente um pouco mais alta em comparação com uma taxa de refinanciamento de prazo padrão para compensar o risco maior. Além disso, muitos credores exigem que o mutuário pague a dívida rotativa em um refinanciamento de saque para fechar as contas da dívida que estão sendo pagas, para que seu saldo não volte a subir.