8 números essenciais para avaliar um investimento imobiliário

Os preços imobiliários mais baixos podem ser atraentes para alguns investidores imobiliários novatos que procuram tribunal de falências.

Aqui estão oito números de investimento imobiliário que você precisa saber como calcular e usar ao avaliar uma propriedade de investimento potencial. 

1. Seu pagamento de hipoteca

Para uma casa padrão ocupada pelo proprietário, os credores geralmente preferem um índice de endividamento totalde 36%, mas alguns vão até 45% dependendo de outros fatores de qualificação, como sua pontuação de crédito e reservas de caixa. Esse índice compara sua renda mensal bruta total com suas obrigações mensais de pagamento da dívida. Para o pagamento da habitação, os credores preferem um pagamento da renda bruta sobre o total da habitação de 28% a 33%, dependendo de outros fatores. Para uma propriedade de investimento, asdiretrizes da Freddie Mac dizem que a relação dívida / renda máxima é de 45%.1

2. Requisitos de adiantamento

Embora as propriedades ocupadas pelo proprietário possam ser financiadas com uma hipoteca e até 3,5% para um empréstimo FHA, as hipotecas do investidor normalmente exigem um pagamento inicial de 20% a 25% ou às vezes até 40%. Nenhum dos custos de entrada ou de fechamento de uma propriedade de investimento pode ser proveniente de fundos de doações. Os credores individuais determinarão quanto você precisa investir para se qualificar para um empréstimo, dependendo de sua relação dívida / receita, pontuação de crédito, preço da propriedade e provável aluguel.3

3. Renda de aluguel para se qualificar

Embora você possa presumir que, uma vez que os pagamentos do aluguel do seu inquilino (com sorte) cobrirão a sua hipoteca, você não deve precisar de renda extra para se qualificar para o empréstimo residencial. No entanto, para que o aluguel seja considerado uma receita, você deve ter um histórico de dois anos de administração de propriedades de investimento, adquirir cobertura de seguro contra perda de aluguel por pelo menos seis meses de aluguel mensal bruto e qualquer receita negativa de aluguel de qualquer propriedade de aluguel deve ser considerada dívida no rácio dívida / rendimento.

4. Relação Preço / Receita

Este rácio compara o preço médio do agregado familiar numa área com o rendimento médio do agregado familiar. Em 2011, depois da bolha imobiliária, era 3,3; em 1988, era 3,2 e, em outubro de 2020, era cerca de 4,0. Antes da bolha imobiliária estourar, ela estava em um pico de 4,66.5

5. Relação Preço / Aluguel

A relação preço / aluguel é um cálculo que compara os preços médios das residências e os aluguéis médios em um determinado mercado. Basta dividir o preço médio da casa pelo aluguel médio anual para gerar uma proporção. Como regra geral, os consumidores devem considerar comprar quando a relação for inferior a 15 e alugar quando for superior a 20. Os mercados com uma relação preço / aluguel alta geralmente não oferecem uma oportunidade de investimento tão boa.

6. Rendimento bruto de aluguel

O rendimento bruto do aluguel de uma propriedade individual pode ser encontrado dividindo o aluguel anual cobrado pelo custo total da propriedade e, em seguida, multiplicando esse número por 100 para obter a porcentagem. O custo total da propriedade inclui o preço de compra, todos os custos de fechamento e custos de renovação.

7. Taxa de capitalização

Um número mais valioso do que o rendimento bruto de aluguel é a taxa de capitalização, também conhecida como cap rate ou rendimento líquido de aluguel, porque esse valor inclui as despesas operacionais da propriedade. Isso pode ser calculado começando com o aluguel anual e subtraindo as despesas anuais, dividindo esse número pelo custo total da propriedade e multiplicando o número resultante por 100 para obter a porcentagem. As despesas totais do aluguel da propriedade incluem custos de reparo, impostos, seguro do proprietário, custos de vacância e taxas de corretores.

8. Fluxo de caixa

Se você puder cobrir fluxo de caixa negativo, que ocorre mais frequentemente quando um investidor toma muito dinheiro emprestado para comprar o imóvel, pode resultar em inadimplência no empréstimo, a menos que você consiga vender o imóvel com lucro.

The Bottom Line

Depois de fazer todos esses cálculos, você pode tomar uma decisão informada sobre se uma determinada propriedade será um investimento valioso ou um limão.