60-Plus Inadimplências
O que são inadimplências 60-Plus?
A taxa de inadimplência acima de 60 dias é uma métrica normalmente usada para o setor imobiliário para medir o número de empréstimos hipotecários que estão vencidos há mais de 60 dias em seus pagamentos mensais. Uma taxa de inadimplência acima de 60 é freqüentemente expressa como uma porcentagem de um grupo de empréstimos que foram subscritos dentro de um período de tempo especificado, como um ano.
A métrica de inadimplência acima de 60 também pode ser usada para empréstimos para automóveis e cartões de crédito. A taxa de inadimplência de mais de 60 é útil porque mostra aos credores e credores se os consumidores estão atrasando seus pagamentos e se eles provavelmente não cumprirão seus empréstimos.
Principais vantagens
- A taxa de inadimplência acima de 60 é uma métrica normalmente usada para medir o número de empréstimos hipotecários que estão vencidos há mais de 60 dias em seus pagamentos mensais.
- Uma taxa de inadimplência acima de 60 é freqüentemente expressa como uma porcentagem de um grupo de empréstimos que foram subscritos dentro de um período de tempo especificado, como um ano.
- A taxa de inadimplência acima de 60 é útil porque mostra aos credores os consumidores que podem ficar inadimplentes em seu empréstimo.
- O presidente Joe Biden autorizou a extensão das moratórias de execução e despejo para certas hipotecas apoiadas pelo governo até pelo menos 30 de junho de 2021, por causa da pandemia global COVID-19.
Compreendendo as inadimplências 60-Plus
A taxa de 60+ pode ser dividida em uma para empréstimos prime e empréstimos subprime. Os empréstimos subprime destinam-se a mutuários com um histórico de crédito insatisfatório. A taxa de inadimplência acima de 60 em empréstimos subprime é normalmente mais alta do que em empréstimos prime. Freqüentemente, as taxas acima de 60 são publicadas separadamente para empréstimos de taxa fixa versus empréstimos de taxa ajustável, que têm uma taxa variável e podem ter a opção de redefinir para uma taxa fixa mais tarde.
O monitoramento das taxas de 60 dias, bem como de outras taxas de inadimplência para os tomadores de empréstimos, pode fornecer uma visão enorme sobre a saúde financeira dos consumidores em uma economia. Se as condições econômicas forem favoráveis, o que significa um crescimento econômico estável, as taxas de inadimplência tendem a cair.
Por outro lado, à medida que as condições econômicas se deterioram, o desemprego tende a aumentar à medida que os consumidores são dispensados de seus empregos. Com menos renda, torna-se mais difícil para os consumidores pagarem suas hipotecas, levando a um aumento da inadimplência em toda a economia.
Além disso, os bancos e credores hipotecários rastreiam as taxas de inadimplência, uma vez que qualquer interrupção no pagamento das hipotecas representa uma redução na receita. Se a inadimplência persistir em uma economia de baixo desempenho, as perdas bancárias podem aumentar à medida que menos pagamentos de hipotecas são recebidos, o que leva a menos novos empréstimos sendo emitidos. Menos empréstimos concedidos a consumidores e empresas podem agravar as condições já precárias de uma economia, tornando a recuperação mais desafiadora.
60-Plus inadimplências e execução hipotecária
A taxa de inadimplência acima de 60 é frequentemente adicionada a outra medida de evento negativo, a taxa de execução hipotecária para o mesmo grupo de empréstimos. As duas métricas fornecem uma medida cumulativa das hipotecas individuais que não estão sendo pagas ou estão sendo pagas em atraso.
Como a inadimplência de mais de 60 dias é inferior a 90 dias, os empréstimos ainda não entraram em processo de execução hipotecária. A execução hipotecária é o processo legal no qual um banco confisca uma casa por inadimplência ou não pagamento dos pagamentos da hipoteca pelo mutuário. Embora cada credor possa ser diferente, normalmente entre 90 a 120 dias de atraso, um empréstimo imobiliário entra no processo de pré-execução hipotecária.
Quando um mutuário está vencido há 90 dias, o credor geralmente registra uma notificação de inadimplência, que é uma notificação pública enviada ao tribunal local informando que o empréstimo hipotecário do mutuário está inadimplente. Os mutuários ainda podem tentar trabalhar com seu banco para modificar o empréstimo neste ponto do processo.
Se os pagamentos do empréstimo ainda não forem feitos além do período de 90 a 120 dias, o processo de execução da hipoteca segue em frente. O banco acabará por confiscar a casa e será realizado um leilão para vender a casa a outro comprador. Como resultado, a taxa de inadimplência de mais de 60 é uma métrica de alerta precoce para os credores monitorarem e fornece aos bancos um alerta de que um mutuário pode estar com dificuldades financeiras. Além disso, dá tempo para o banco entrar em contato com o mutuário e elaborar um plano de pagamento para evitar que o empréstimo entre em pré-execução hipotecária.
Títulos garantidos por hipotecas (MBS)
Os empréstimos hipotecários às vezes são agrupados em um pool de empréstimos que constituem um título lastreado em hipotecas (MBS). Um MBS é vendido a investidores como um fundo no qual eles ganham juros com os empréstimos hipotecários. Infelizmente, os investidores muitas vezes não têm ideia se os empréstimos que compõem o MBS são atuais – o que significa que os mutuários não estão atrasados em seus pagamentos.
Se a taxa de inadimplência das hipotecas vencidas aumentar além de um certo nível, o título lastreado em hipotecas pode ficar com falta de caixa, dificultando o pagamento dos juros aos investidores. Como resultado, pode ocorrer uma reavaliação dos ativos de empréstimo, resultando na perda de parte ou a maior parte do capital investido por alguns investidores.
O que fazer quando estiver inadimplente em uma hipoteca
Os proprietários geralmente correm o risco de perder suas casas em uma crise econômica. Mas certas disposições foram tomadas para ajudar os proprietários afetados pela pandemia global de COVID-19. Em 2020, o Congresso aprovou a Lei de Ajuda, Ajuda e Segurança Econômica Coronavirus (CARES), que permite aos mutuários pular alguns dos pagamentos da hipoteca por até um ano – um processo chamado tolerância.
O presidente Biden assinou uma ordem executiva em seu primeiro dia de mandato estendendo a moratória sobre execuções e despejos de hipotecas apoiadas por empresas, incluindo aquelas apoiadas pelo Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) e pela Federal Housing Administration (FHA), até pelo menos março 31 de 2021.1 Ele estendeu ainda mais a moratória de execução hipotecária e despejo até pelo menos 30 de junho de 2021, para hipotecas qualificadas.
Abaixo estão algumas das etapas e partes principais de seus direitos sob o programa de indulgência que os mutuários podem optar se estiverem inadimplentes em seus pagamentos de hipoteca.
Ligue para o seu credor
Os mutuários devem entrar em contato com o credor ou banco que emitiu o empréstimo hipotecário e solicitar tolerância. É importante que os mutuários não interrompam o pagamento da hipoteca até que sejam aprovados para tolerância do credor.
Ainda Devemos os Pagamentos
Se aprovada, a tolerância fará com que qualquer um dos seus pagamentos omitidos seja adicionado ao final do prazo do empréstimo, o que significa que a duração do empréstimo aumentará. Em outras palavras, os mutuários ainda precisam fazer esses pagamentos, mas em vez de fazer os pagamentos nos próximos meses, esses pagamentos serão adicionados ao final do cronograma de pagamento da hipoteca.
Sem penalidades
A boa notícia é que não há penalidades por atrasos nos pagamentos em decorrência de tolerância. Além disso, os pagamentos perdidos não afetarão sua pontuação de crédito, que é uma representação numérica de sua qualidade de crédito e capacidade de pagar suas dívidas.
Qualificações
Nem todos os empréstimos hipotecários se qualificam. O programa normalmente limita a aprovação a hipotecas que são apoiadas ou financiadas por entidades patrocinadas pelo governo (GSEs), como Fannie Mae ou Freddie Mac. Como resultado, é importante entrar em contato com seu credor para ver que tipo de hipoteca você tem com ele. Conforme mencionado acima, as medidas de emergência assinadas durante a pandemia COVID-19 afetam as hipotecas garantidas por agências como o USDA e a FHA.
Exemplo de inadimplência de hipoteca de 60 dias
A Mortgage Bankers Association (MBA) monitora as taxas de inadimplência das hipotecas da economia dos Estados Unidos. No final de junho de 2020, as taxas de inadimplência das hipotecas estavam em alta devido à recessão econômica (ou crescimento econômico negativo) causada pelo coronavírus:
- A taxa de inadimplência de 60 dias aumentou de menos de 1% no primeiro trimestre de 2020 para 2,15% em 30 de junho, que é a maior taxa de 60 dias desde 1979.
- A inadimplência em 90 dias saltou de menos de 1% no primeiro trimestre de 2020 para 3,72% no mesmo período.
Os empréstimos hipotecários da FHA tiveram o maior salto na inadimplência. Os empréstimos hipotecários da FHA são apoiados pela Federal Housing Administration (FHA) e são concedidos aos mutuários com crédito menos do que perfeito e que não podem pagar os tradicionais 10 a 20% de entrada:
- A taxa de inadimplência para empréstimos FHA disparou de 9,69% para 15,65% no período de três meses. A taxa representa a maior já registrada desde 1979 ou quando o MBA começou a divulgar seu relatório de inadimplência.
Mesmo as hipotecas convencionais, que tendem a ser as hipotecas tradicionais para o tomador médio com crédito, tiveram um salto desde o primeiro trimestre de 2020:
- As taxas de inadimplência dos empréstimos convencionais dobraram de 3,16% para 6,68% em relação ao trimestre anterior – a maior taxa desde 2012.