Estimativas da Zillow: não tão precisas quanto você pensa
Zillow é um dos bancos de dados imobiliários online mais populares. Fundada em 2006 pelos ex-executivos da Microsoft Rich Barton e Lloyd Frink, a Zillow, com sede em Seattle, lista informações sobre milhões de casas para venda e aluguel nos Estados Unidos e Canadá. Os usuários podem pesquisar uma casa em uma área específica usando diferentes critérios, incluindo – mas não se limitando a – preços, número de quartos e banheiros, metragem quadrada, tipo de casa e outras comodidades.
Um dos principais recursos do Zillow são osZestimates, uma ferramenta de consumo popular para ver quanto valem as casas. Essas estimativas são baseadas em informações de fontes como vendas comparáveis e dados públicos. Lançado em 2011 com informações sobre 90 milhões de residências, o Zestimates expandiu seu alcance, fornecendo aos usuários dados sobre mais de 100 milhões de residências nos Estados Unidos.2
Quer você esteja procurando ver quanto o valor de sua casa mudou, se o valor de avaliação de sua casa é alto o suficiente para permitir o refinanciamento ou curioso sobre quanto seu colega de trabalho gastou em sua nova casa, a Zestimates oferece aos usuários um ponto de partida na avaliação de casa.
Mas há vários motivos pelos quais esses números podem não ser tão precisos quanto você gostaria.
Principais vantagens
- O Zestimates da Zillow permite que os usuários vejam quanto valem as casas.
- Os números são baseados em informações de fontes como vendas comparáveis e dados públicos.
- Zestimates são tão precisos quanto os dados por trás deles, o que significa que podem estar desatualizados ou incorretos.
- Pode haver erros nos impostos de propriedade pagos ou avaliações de impostos, e Zestimates não pode incluir quaisquer atualizações ou melhorias feitas por proprietários de casas.
- A Zillow também é responsável pela taxa de rotatividade, portanto, uma área onde as pessoas mantêm suas casas por longos períodos de tempo pode não ser tão precisa.
Informações básicas imprecisas
Os algoritmos exclusivos da Zillowatualizam sua coleção de valores de propriedade três vezes por semana, com base em informações de dados públicos e dados enviados pelo usuário. De acordo com Zillow, a maioria dos Zestimates está “dentro de 10 por cento do preço de venda da casa”. Mas os Zestimates são tão precisos quanto os dados por trás deles, então se o número de quartos ou banheiros em uma casa, sua metragem quadrada ou o tamanho do lote forem imprecisos no Zillow, o Zestimate estará errado.
Os usuários podem corrigir esses erros. No entanto, Zillow adverte que atualizar os detalhes de uma propriedade não resultará em uma mudança imediata no Zestimate da casa e às vezes não resultará em nenhuma mudança. Por exemplo, ter um quarto banheiro pode não necessariamente contribuir muito para os valores da casa em sua cidade. Portanto, inserir essas informações pode não ter nenhum efeito.
Além de aceitar os dados enviados pelo usuário, a Zillow lida com problemas de imprecisão, relatando intervalos de valores estimados para propriedades individuais. Quanto menor o intervalo, mais confiável é o Zestimate, porque significa que o Zillow tem mais dados disponíveis sobre essa propriedade. Observar os limites superior e inferior da faixa lhe dará uma noção melhor de quanto vale uma casa.
A Zillow chama seus Zestimates de ponto de partida para determinar os valores residenciais, portanto, os usuários não devem considerá-los avaliações de forma alguma.
Erros em cifras chave
A Zillow considera a data e o preço da última venda em sua estimativa. Em algumas áreas, essas informações constituem uma grande parte desse número. Mas se essa informação for imprecisa, ela pode confundir o Zestimate. E como as vendas comparáveis também afetam o valor Zestimate de uma casa, um erro no registro do preço de venda de uma casa pode afetar o valor Zestimate de outras casas na área.
O Zestimate também leva em consideração os impostos reaispagos sobre a propriedade, exceções às avaliações de impostose outros dados de impostos sobre a propriedade disponíveis ao público. Os valores de propriedade do assessor fiscal podem ser imprecisos, no entanto. O banco de dados do avaliador fiscal pode conter um erro relacionado às informações básicas de uma propriedade, fazendo com que o valor da avaliação seja muito alto ou muito baixo.
Os proprietários que veem discrepâncias podem relatar dados de vendas ou registros de impostos incorretos para a Zillow online.
Onde estão as atualizações?
Às vezes, o proprietário faz melhorias ou atualizações em uma propriedade, o que deve aumentar o valor da casa. Mas, Zillow pode não necessariamente estar ciente desses fatores. Ou seja, a menos que o assessor de imposto sobre a propriedade local tenha essa informação. Se um proprietário tira uma licença da cidade para fazer qualquer atualização, essa informação pode ser repassada às autoridades do imposto predial e registrada no registro público. A Zillow só pode atualizar suas listagens quando essa informação estiver disponível.
Por exemplo, se você adicionar um quinto quarto permitido à sua casa e o assessor do imposto sobre a propriedade considerar que a atualização aumenta o valor da sua casa, essa informação provavelmente entraria no Zestimate da sua casa em algum momento. Mas se a sua casa tem uma cozinha de design totalmente nova que não exige nenhuma licença principal, mas a casa do seu vizinho tem a cozinha original de 1975, a Zillow vai valorizar as duas casas da mesma forma, embora sua casa possa ter um preço de venda mais alto.
No entanto, as atualizações nem sempre são tão valiosas quanto você pensa. Depende muito das condições do mercado imobiliário local e dos projetos que você fez. Então, só porque o valor da sua casa no Zillow não mudou desde que você adicionou aquele quarto ou remodelou sua cozinha, não presuma que você pode adicionar $ 30.000 extras ao Zestimate. Por outro lado, se Zillow disser que sua casa vale $ 300.000, mas você sabe que não a atualizou tanto quanto casas semelhantes em seu bairro, ela pode ser vendida por menos ou demorar mais para encontrar um comprador interessado.
Taxa de rotatividade de habitação
Quanto mais vendas de casas houver em sua área, mais dados a Zillow tem sobre quanto os compradores acham que essas casas valem. Isso torna o Zestimates mais preciso. Portanto, se você mora em um mercado aquecido na área da baía de São Francisco, seu Zestimate pode ser mais preciso do que se você mora em uma cidade rural onde as pessoas ficam em suas casas por décadas e as vendas são raras.
Atualizações no algoritmo de Zillow
O Zillow atualiza seu algoritmo à medida que apresenta mais maneiras de melhorar sua precisão. Quando isso acontece, Zestimates pode mudar significativamente, embora nada tenha mudado nessas casas ou no mercado imobiliário.
Em janeiro de 2019, a Zillow anunciou que concedeu um contrato de US $ 1 milhão a uma equipe de cientistas e engenheiros de dados para ajudar a melhorar a precisão dos Zestimates do site. A equipe aproveitou diferentes fatores que afetam o valor de uma casa, incluindo dados públicos, tempos de deslocamento, ruído da estrada e outras informações para fatorar em seu algoritmo. Zillow estimou que a taxa de erro em todo o país cairia para menos de 4%.
A empresa foi objeto de uma ação coletiva, movida em 2017 por proprietários de casas de Chicago, que alegaram que ela enganou os compradores ao fornecer-lhes números muito baixos. Os demandantes também afirmaram que a maioria dos usuários tratava o Zestimates como avaliações. De acordo com um relatório da MarketWatch, a Zillow, disse que a ação não tinha mérito, negando que seus Zestimates fossem avaliações. Em vez disso, ele os chamou de ponto de referência onde os usuários podem iniciar sua busca pelos valores domésticos.
The Bottom Line
A Zillow não está tentando esconder as imperfeições de seus Zestimates dos consumidores, e você também não pode esperar estimativas perfeitamente precisas de sites concorrentes. O objetivo é que os proprietários usem os preços da Zestimates como uma diretriz ampla e comparem esses números com os de outras fontes. Não deve, de forma alguma, ser considerada uma avaliação. Uma análise de mercado comparável de um agente imobiliário local e uma avaliação profissional da casa são as melhores maneiras de saber seu valor.
Mesmo essas ferramentas são imperfeitas: às vezes, não há vendas recentes de casas semelhantes, e os avaliadores – que são apenas humanos – podem ser um tanto subjetivos em suas avaliações. No final das contas, não há como obter uma avaliação perfeita do valor de uma casa, mas existem apenas diretrizes que temos disponíveis para seguir ao comprar, vender, solicitar um empréstimo e quando precisamos saber o valor de uma casa.