FHA vs. Empréstimos convencionais: Qual é a diferença?
FHA vs. Empréstimos convencionais: uma visão geral
Os consumidores se qualificam para vários tipos de hipotecas com base em seus perfis financeiros. Muitas hipotecas tendem a ser empréstimos convencionais. Mas há outros que são apoiados e segurados pela Federal Housing Administration (FHA). Embora ambos permitam que os consumidores financiem a compra de uma casa, existem várias diferenças importantes entre os dois.
Os empréstimos FHA tornam a aquisição de uma casa possível e mais fácil para os tomadores de empréstimo de baixa a moderada renda que, de outra forma, não conseguiriam obter financiamento devido à falta ou a um histórico de crédito ruim, ou porque não têm o suficiente economizado. Aqueles que se qualificam para um empréstimo FHA exigem um pagamento mais baixo. E os requisitos de crédito não são tão rígidos quanto outros empréstimos hipotecários – mesmo aqueles com pontuação de crédito abaixo de 580 podem obter financiamento. Esses empréstimos não são concedidos pela própria FHA. Em vez disso, eles são avançados por credores aprovados pela FHA.
Pessoas com crédito estabelecido e baixos níveis de endividamento, por outro lado, geralmente se qualificam para hipotecas convencionais. Esses empréstimos são geralmente oferecidos por credores hipotecários privados, como bancos, cooperativas de crédito e outras empresas privadas. Ao contrário dos empréstimos FHA, essas hipotecas não são apoiadas ou garantidas pelo governo.
Principais vantagens
- Pessoas com crédito estabelecido e baixos níveis de endividamento geralmente se qualificam para hipotecas convencionais.
- Pessoas com mais dívidas e uma classificação de crédito modesta normalmente se qualificam para hipotecas seguradas pela Federal Housing Administration.
- Os empréstimos FHA exigem um pagamento mínimo mais baixo e pontuações de crédito mais baixas do que os empréstimos convencionais.
- Os empréstimos convencionais não são garantidos por uma agência governamental e são concedidos por credores hipotecários privados – bancos, cooperativas de crédito e outras instituições financeiras.
Empréstimos da Federal Housing Administration (FHA)
Os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) são segurados pelo governo federal e emitidos por credores aprovados pela FHA, incluindo bancos, cooperativas de crédito e outras empresas de crédito. Os empréstimos FHA destinam-se a mutuários com economia limitada ou pontuação de crédito mais baixa.
Os empréstimos do FHA podem ser usados para comprar ou refinanciar casas unifamiliares, casas condomínios e algumas casas pré-fabricadas e móveis. Existem também categorias específicas de empréstimos FHA que podem ser usados para novas construções ou para financiar a renovação de uma casa existente.
Como os empréstimos da FHA são segurados pelo governo federal – o que significa que os credores estão protegidos no caso de um devedor não pagar sua hipoteca – esses credores podem oferecer termos mais favoráveis aos mutuários que, de outra forma, não se qualificariam para um empréstimo imobiliário incluindo taxas de juros mais baixas. Isso significa que também é mais fácil se qualificar para um empréstimo FHA do que para um empréstimo convencional.
Os padrões de qualificação dos empréstimos FHA tornam a compra de uma casa mais acessível para um maior número de pessoas. A partir de 2020, você pode emprestar até 96,5% do valor de uma casa com um empréstimo FHA. Os requerentes de hipotecas da FHA com pontuação de crédito tão baixa quanto 580 podem ser aprovados para um empréstimo residencial – desde que tenham o suficiente para cobrir o requisito de 3,5% do pagamento inicial. Aqueles cuja pontuação de crédito cair abaixo de 580 ainda podem se qualificar, mas geralmente precisam colocar um mínimo de 10% do preço de compra. A maioria dos credores exige que os candidatos a hipotecas da FHA tenham contagens de crédito entre 620 e 640 para aprovação. Esses empréstimos apoiados pelo governo também podem ter custos de fechamento adicionais que não são exigidos pelos empréstimos convencionais.
Os adiantamentos do empréstimo da FHA podem ser de apenas 3,5%, dependendo de sua pontuação de crédito, enquanto as hipotecas convencionais exigem algo entre 3% a 20%.
Empréstimos Convencionais
Um empréstimo convencional é um empréstimo hipotecário que não é respaldado por uma agência governamental. Os empréstimos convencionais são originados e atendidos por credores hipotecários privados, como bancos, cooperativas de crédito e outras instituições financeiras. Os empréstimos convencionais apresentam o maior risco para os credores, uma vez que o governo federal não os segura. Por esse motivo, os credores estendem as hipotecas convencionais aos candidatos que têm os perfis financeiros mais sólidos. Os requisitos convencionais de pagamento inicial variam de 3% a 20%, dependendo do produto hipotecário.
Para se qualificar para um empréstimo convencional, os consumidores normalmente têm relatórios de crédito estelares sem manchas significativas e pontuações de crédito de pelo menos 680. As taxas de juros de empréstimos convencionais variam de acordo com o valor da entrada, a escolha do produto de hipoteca do consumidor e condições de mercado. A maioria dos empréstimos convencionais vem com taxas de juros fixas, o que significa que a taxa nunca muda durante a vida do empréstimo. Os mutuários podem refinanciar se as taxas mudarem.
Os empréstimos convencionais podem ser divididos em duas categorias empréstimos conformes e não conformes. Os empréstimos convencionais em conformidade seguem os padrões de empréstimo estabelecidos pela Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e pela Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Considerações Especiais
Seguro de hipoteca
Os mutuários podem ser obrigados a pagar um seguro hipotecário, dependendo dos termos da hipoteca e do valor da entrada. Ao contrário de outros tipos de seguro, o seguro hipotecário protege o credor – não o segurado – se o tomador parar de fazer os pagamentos e não cumprir suas obrigações financeiras.
O seguro hipotecário está incluído em todos os empréstimos da FHA. Os prêmios são pagos de duas maneiras diferentes. A primeira é por meio de um pagamento adiantado, que pode ser incluído no empréstimo e pago ao longo de sua vida. A segunda maneira é fazer pagamentos mensais. Os mutuários que podem apostar 10% ou mais pagam esses prêmios por 11 anos. Qualquer pessoa que fizer um pagamento inicial inferior a 10% deve pagar o prêmio pelo período de duração da hipoteca.
A maioria dos credores prefere emitir empréstimos convencionais para no máximo 80% do valor de mercado de uma casa – o equivalente a fazer um pagamento inicial de 20%. A percentagem do valor da casa que é representado pelo valor do empréstimo é indicado pelo loan-to-value relação (LTV). Por exemplo, um mutuário que coloca 15% ($ 45.000) em uma casa de $ 300.000 requer um empréstimo de $ 255.000. Isso resultaria em uma proporção de LTV de 85%. Os credores exigem um coeficiente de LTV de 80% ou menos como forma de se protegerem contra o risco de o mutuário deixar de pagar a hipoteca. É por isso que as pessoas com hipotecas convencionais que fazem menos de 20% no pagamento à vista pagam seguro hipotecário – também chamado de seguro hipotecário privado (PMI) – até que seu índice de LTV alcance 80%.
O PMI pode custar entre 0,3% e 1,5% do valor do empréstimo anualmente. Como outros tipos de seguro hipotecário, o PMI é pago pelo mutuário e tem como objetivo proteger o credor de perdas financeiras caso seja forçado a executar a hipoteca sobre o imóvel. Os rendimentos do PMI podem ser usados pelos credores para cobrir os custos associados à revenda de uma casa que está em execução hipotecária.
Outros empréstimos apoiados pelo governo
Os empréstimos FHA não são o único tipo de empréstimos apoiados pelo governo. Existem dois outros tipos de programas de empréstimos segurados por agências governamentais – empréstimos do VA e empréstimos do USDA.
Os empréstimos para Assuntos de Veteranos (VA) são apoiados pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA. Esses empréstimos estão disponíveis para membros qualificados das forças armadas, seus cônjuges e outros beneficiários. Os empréstimos VA não exigem um pagamento inicial e normalmente não cobram seguro hipotecário.
Os empréstimos estão disponíveis para mutuários em áreas rurais por meio do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA). Eles se destinam a compradores de casas de baixa a moderada renda e não exigem entrada. Também pode haver mais flexibilidade com os requisitos de pontuação de crédito.