23 Junho 2021 10:03

Usando seu IRA para comprar bens imobiliários

Quando se trata de IRAs, os ativos financeiros – ações, títulos e fundos mútuos ou fundos negociados em bolsa (ETFs) – são os suspeitos de investimento usuais. Ainda assim, é possível manter imóveis em seu IRA sob certas condições. Você pode comprar casas unifamiliares ou multiplex; prédios de apartamentos; propriedades comerciais, como lojas de varejo, hotéis ou complexos de escritórios; terra bruta e lotes; e até mesmo deslizamentos de barco.

No entanto, não é tão fácil quanto comprar algumas centenas de ações. Se você deseja mergulhar na compra de propriedades por meio de seu IRA autodirigido, precisa conhecer as regras – e existem muitas delas.

Principais vantagens

  • Você pode manter imóveis em seu IRA, mas precisará de um IRA autodirigido para fazer isso.
  • Qualquer propriedade imobiliária que você comprar deve ser estritamente para fins de investimento; você e seus familiares não podem usá-lo.
  • A compra de um imóvel dentro de um IRA geralmente requer o pagamento em dinheiro, e todas as despesas de propriedade devem ser pagas pelo IRA.
  • Manter um imóvel em seu IRA pode ser complicado, com questões tributárias e burocracia. Mas, por outro lado, a propriedade pode lhe proporcionar uma boa (ou ótima) taxa de retorno e diversificar seu portfólio.

O IRA certo para comprar propriedades de investimento

Em primeiro lugar, seu IRA deve ser autodirigido. O termo “autodirigido” significa que investimentos alternativos são aceitos ou oferecidos pelo custodiante do IRA, pela instituição financeira ou pela empresa responsável pela manutenção de registros e pelos requisitos de relatórios do IRS. Um IRA autodirigido é independente de qualquer corretora, banco ou empresa de investimento que tomaria decisões por você (a maioria das contas de corretagem não permite propriedades imobiliárias, de qualquer maneira).

Para comprar e possuir propriedade por meio de seu IRA, você ainda precisará de um custodiante, uma entidade especializada em contas autodirecionadas que gerenciará a transação, a papelada associada e os relatórios financeiros. Tudo passa pelo custodiante para evitar que você viole as regras rígidas relativas a esses tipos de transações imobiliárias.

Como seria de se esperar, o custodiante cobrará uma taxa pelo serviço. No entanto, não o aconselhará sobre a melhor forma de estruturar seus acervos. O trabalho desse zelador é cuidar do trabalho de back-office.

Antes de examinarmos o restante das regras, entenda este fato básico: você e seu IRA são duas entidades separadas. Seu IRA possui a propriedade – você não. Na verdade, o título da propriedade será “XYZ Trust Company Custodian [para o benefício de] (FBO) [Seu nome] IRA”.


Se você comprar um imóvel com seu IRA indevidamente, você pode desqualificar o IRA. Se isso acontecer, todos os fundos nele imediatamente se tornam tributáveis.

O que é e não é seu

Sua propriedade imobiliária deve ser puramente um investimento. Você não pode usá-lo como uma casa de férias, um lugar para seus filhos morarem, uma segunda casa ou um escritório para sua empresa. Essas regras se aplicam a você e às pessoas que oIRS considera “desqualificadas”.  Então, quem é considerado uma pessoa desqualificada?

  • Seu cônjuge
  • Seus pais, avós e bisavós
  • Seus filhos e seus cônjuges, netos e bisnetos
  • Prestadores de serviços de sua IRA
  • Qualquer entidade que possua mais de 50% da propriedade

Você também não pode comprar a propriedade de uma dessas pessoas desqualificadas – isso é chamado de transação autônoma – nem o IRA pode comprar uma propriedade que você já possui.  Você pode aprender mais sobre as transações proibidas na seção 4.72.11.2.1 do Manual da Receita Federal.

Fazendo a Compra

Seu saldo IRA terá que ser muito alto porque obter uma hipoteca para comprar um imóvel dentro de um IRA não é fácil. Provavelmente, você terá que pagar em dinheiro, o que não apenas tira uma grande parte da conta, mas também afeta sua taxa de retorno no futuro.

Os investidores imobiliários geralmente colocam uma pequena quantia e aproveitam as taxas de juros ainda relativamente baixas para alavancar a compra, imaginando que podem ganhar mais dinheiro com a propriedade do que pagarão com juros. Se você não pode financiar a compra de seu imóvel, você perde o potencial de um retorno sobre o investimento (ROI) significativo.

Alguns bancos consideram empréstimos para esse tipo de transação, mas isso apresenta outro problema: qualquer receita da propriedade pode então ser considerada renda tributável comercial não relacionada (UBTI). Você pode aprender mais sobre o UBTI na Seção 511 do Código de Receita Interna do IRS (IRC).

Possuir a propriedade

Como seu IRA não paga impostos, você não pode aproveitar as deduções que vêm com a posse de um imóvel. Como você pagou em dinheiro, não há pagamentos de juros hipotecários a serem deduzidos. Nem você obtém os benefícios de deduções ou depreciação do imposto sobre a propriedade. Se a sua propriedade gera receita de aluguel, cada parte dela volta para o seu IRA. Como você não possui a propriedade, não pode embolsar nenhuma parte da renda. (Claro, você receberá o dinheiro eventualmente, quando fizer retiradas da conta na aposentadoria.)

Pelo lado positivo, nenhum dos custos de manutenção ou outros custos associados de possuir um imóvel sai do seu bolso. O IRA paga por tudo. No entanto, isso tem desvantagens. Cada dólar que sai do seu IRA é um dólar que não leva mais algumas décadas para ser valorizado sem impostos.


Um grande risco: despesas de manutenção que drenam o dinheiro do seu IRA e levam a multas caras se você “contribuir demais” para a conta para cobri-las.

E o que acontecerá se a propriedade incorrer em uma série de despesas importantes que baixem tanto o saldo do IRA que a conta não tenha dinheiro suficiente para pagar por isso? Lembre-se de que você não pode pagar por nada relacionado a essa propriedade do seu próprio bolso, e as contribuições do IRA são limitadas: você só pode depositar $ 6.000 em 2021, $ 7.000 se tiver 50 anos ou mais.

Se isso não cobrir o reparo e você precisar depositar mais, estará sujeito a penalidades associadas a contribuições excessivas. Este é um risco significativo, pois a propriedade pode muitas vezes exigir uma manutenção cara, e a receita que você obtém com os aluguéis pode não cobrir o que você precisa gastar em um ano de alta manutenção.

Vender a propriedade em um IRA

Para vender sua propriedade, calcule o preço de venda da mesma forma que faria com qualquer outra propriedade imobiliária. Assim que ambas as partes concordarem com o preço e os termos, solicite que seu custodiante venda a propriedade em nome de seu IRA. Todo o dinheiro vai voltar para o seu IRA com ou sem impostos, dependendo da composição do seu IRA.

Uma consideração final: liquidez. Quão fácil é para você sair do investimento? Com ações, é relativamente fácil. Às vezes, você pode ter seu dinheiro de volta em segundos. Em contraste, o mercado imobiliário é um investimento notoriamente ilíquido. O desinvestimento pode demorar muito e você pode perder dinheiro ao longo do caminho. Como oito milhões de pessoas aprenderam na Grande Recessão de 2008, você pode se encontrar com um ativo que vale menos do que a quantia que você deve por ele.

Prós e contras da propriedade em um IRA

Mencionamos tantos aborrecimentos e desvantagens que você pode estar se perguntando neste momento se há algum ponto em colocar uma propriedade em um IRA. Historicamente, o mercado imobiliário tem sido um bom investimento de longo prazo, visto que os valores das propriedades aumentam com o tempo e a valorização de longo prazo anda de mãos dadas com o horizonte de investimento de longo prazo de uma conta de aposentadoria. No curto prazo, qualquer renda gerada pela propriedade é protegida por impostos dentro do IRA. Finalmente, como um ativo sólido, o mercado imobiliário ajuda a diversificar uma carteira que de outra forma seria investida em ações e outros títulos – o que não é a pior ideia do mundo.

Prós

  • O mercado imobiliário ajuda a diversificar um portfólio, muitas vezes indo na direção contrária aos mercados financeiros.

  • O mercado imobiliário tem valorizado historicamente ao longo do tempo, ideal para o horizonte de investimento de longo prazo de um IRA.

  • Os imóveis podem fornecer um fluxo constante de renda com aluguéis, e qualquer receita de aluguel que você coleta cresce sem impostos dentro do IRA.

  • Você pode comprar, vender, sacar e acumular propriedades.

Contras

  • Você precisa configurar um IRA autodirigido com um guardião.

  • Você não pode reivindicar deduções de impostos sobre a propriedade, juros de hipotecas, depreciação e outras despesas relacionadas à propriedade.

  • Todas as despesas, reparos e custos de manutenção devem ser pagos com fundos do IRA, e você deve pagar a outros para fazer isso e gerenciar a propriedade.

  • Você e seus parentes não podem morar ou administrar um negócio fora da propriedade.

The Bottom Line

Usar um IRA para comprar uma propriedade de investimento não é para os fracos de coração, nem para quem não está familiarizado com os diferentes tipos de contas de aposentadoria individuais. Investir em imóveis de qualquer tipo é bastante arriscado ou, na melhor das hipóteses, exige muita manutenção; para um IRA, porém, o mercado imobiliário é uma escolha de risco particularmente alto. Não apenas os valores das propriedades podem cair em vez de subir, mas um ano de custos de manutenção significativos também pode sujeitá-lo a penalidades se sua renda e o limite de contribuição do IRA não cobrirem reparos que você não pode ignorar.

A menos que você tenha tempo e experiência para gerenciar bens imóveis, provavelmente será melhor usar estratégias mais convencionais para o seu IRA. Ou considere as opções imobiliárias securitizadas, como fundos de investimento imobiliário (REITs) ou fundos mútuos e ETFs que investem em propriedades. Essa é uma forma indireta de propriedade, mas é uma proposta mais simples e líquida – e também pode ser realizada em IRAs regulares.

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