23 Junho 2021 10:02

Usando uma LLC para planejamento imobiliário

Em algum lugar entre uma corporação e uma sociedade está a sociedade de responsabilidade limitada (LLC). Essa entidade jurídica híbrida é benéfica para proprietários de pequenas empresas e também é uma ferramenta poderosa para o planejamento imobiliário.

Se você deseja transferir ativos para seus filhos, netos ou outros membros da família, mas está preocupado com os impostos sobre doações ou com o encargo dos impostos sobre o patrimônio que seus beneficiários deverão quando você passar, uma LLC pode ajudá-lo a controlar e proteger os ativos durante sua vida, mantenha os bens da família e reduza os impostos devidos por você ou seus familiares.

Principais vantagens

  • Uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC) pode ser uma estrutura legal útil por meio da qual passar ativos para seus entes queridos, evitando ou minimizando os impostos de propriedade e doações.
  • Uma LLC familiar permite que seus herdeiros se tornem acionistas que podem se beneficiar dos ativos detidos pela LLC, enquanto você mantém o controle administrativo.
  • O benefício fiscal da LLC reside no fato de que o valor das ações transferidas aos herdeiros pode ser descontado de forma bastante acentuada, muitas vezes até 40% de seu valor de mercado.
  • Praticamente qualquer ativo pode ser colocado em uma LLC.

O que é uma LLC?

Uma LLC é uma entidade legal reconhecida em todos os 50 estados, embora cada estado tenha seus próprios regulamentos que regem a formação, o funcionamento e a tributação dessas empresas. Como uma corporação, os proprietários de LLC (chamados de membros) são protegidos da responsabilidade pessoal em caso de dívidas, ações judiciais ou outras reivindicações, protegendo assim a propriedade pessoal, como uma casa, automóvel, conta bancária pessoal ou investimento.

Ao contrário de uma corporação, os membros da LLC podem administrar a LLC da maneira que quiserem e estão sujeitos a menos regulamentações e formalidades estaduais do que uma corporação. Como uma parceria, os membros de uma LLC relatam os lucros e perdas da empresa em suas declarações de impostos pessoais, em vez de a própria LLC ser tributada como entidade comercial.

Benefícios de usar uma LLC para planejamento imobiliário

Você trabalhou duro para ganhar e aumentar sua riqueza e provavelmente deseja o máximo possível para ficar com sua família depois de partir. Estabelecer uma LLC familiar com seus filhos permite que você:

  • Reduza efetivamente os  impostos de propriedade que  seus filhos deveriam pagar sobre sua herança
  • Distribua essa herança para seus filhos, durante sua vida, sem ser tão duramente atingido por impostos sobre doações
  • Mantenha o controle sobre seus ativos

Resumindo, pode ser vantajoso para você e seus filhos. Se você está tentando evitar os impostos imobiliários, é importante observar que, a partir de 2020, o temido imposto federal sobre heranças de 40% só entra em vigor se o patrimônio de um indivíduo for avaliado em mais de US $ 11,58 milhões. Para 2021, o número é de US $ 11,7 milhões. As propriedades que valem menos do que isso são consideradas isentas de imposto.2

Os impostos sobre doações, entretanto, entram em vigor depois que $ 15.000 são transferidos em um único ano, se o doador não for casado (os casais podem doar $ 30.000 em conjunto). Esse total é zerado a cada ano e os impostos são devidos pela pessoa que deu, e não por receber o presente. Esse limite se aplica a cada destinatário, portanto, doar US $ 15.000 para cada um de seus três filhos e cinco netos não incorreria em impostos sobre doações. 

Além disso, lembre-se de que se você exceder o limite anual de exclusão de imposto de doações de $ 15.000 por ano, haverá um limite vitalício de $ 10 milhões. Depois disso, o imposto sobre doações passa a 40%. Antes de atingir o limite, cada valor dado acima do limite de $ 15.000 é deduzido de seu limite vitalício, aproximando você da taxa de imposto de 40%.  Considerando isso, os benefícios da transferência de riqueza entre membros da família com o uso de uma LLC tornam-se mais evidentes.

Family LLCs

Em uma LLC familiar, os pais mantêm a administração da LLC, com filhos ou netos detendo ações dos ativos da LLC, mas sem direitos de administração ou voto. Isso permite que os pais comprem, vendam, negociem ou distribuam os ativos da LLC, enquanto os outros membros estão restritos em sua capacidade de vender suas ações da LLC, se retirar da empresa ou transferir sua participação na empresa.

Desta forma, os pais mantêm o controle sobre os ativos e podem proteger a todos das decisões financeiras tomadas pelos membros mais jovens. Presentes em ações para membros mais jovens estão sujeitos ao imposto sobre doações, mas com benefícios fiscais significativos que permitem que você dê mais, além de diminuir o valor de sua propriedade.

Como funciona uma Family LLC

Depois de estabelecer a LLC de sua família de acordo com o processo legal do seu estado, você pode começar a transferir ativos. Em seguida, você decide como converter o valor de mercado desses ativos em unidades de valor LLC, semelhantes às ações de uma corporação. Agora você pode transferir a propriedade de suas unidades LLC para seus filhos ou netos, conforme desejar.



O desconto sobre o valor das unidades transferidas para membros não administradores de uma LLC é baseado no fato de que, sem direitos de gestão, as unidades da LLC se tornam menos negociáveis.

É aqui que os benefícios fiscais realmente entram em jogo: se você é o gerente da LLC e seus filhos não são membros administradores, o valor das unidades transferidas para eles pode ser descontado de forma bastante acentuada, muitas vezes até 40% de seu valor de mercado.

Imposto de propriedade mais baixo

Agora, seus filhos podem receber um adiantamento sobre a herança, mas com uma carga tributária menor do que teriam que pagar sobre o imposto de renda pessoal, e o valor total de sua propriedade é reduzido, resultando em um eventual imposto de propriedade mais baixo quando você falecer.

A capacidade de descontar o valor das unidades transferidas para seus filhos também permite que você dê a eles unidades LLC com desconto, ultrapassando assim o limite atual de US $ 15.000 sem ter que pagar um imposto sobre doações.

Se você deseja, por exemplo, doar uma de suas ações filhas não gerenciais de unidades LLC avaliadas em $ 1.000 cada, você pode aplicar um desconto de 40% ao valor (reduzindo o valor de cada unidade para $ 600). Agora, em vez de transferir 15 ações antes de pagar um imposto sobre doações, você pode transferir 25 ações.

Dessa forma, você pode dar presentes significativos sem impostos sobre doações, ao mesmo tempo em que reduz o valor de sua propriedade e o eventual imposto de propriedade que seus herdeiros enfrentarão.

O que posso transferir para uma LLC?

Você pode transferir praticamente qualquer ativo para uma LLC e, em seguida, repassar esses ativos para seus filhos e netos. Ativos típicos incluem o seguinte:

  • Dinheiro: Você pode transferir dinheiro de suas contas bancárias pessoais para a LLC e, em seguida, distribuí-lo entre os membros da LLC.
  • Propriedade: você pode transferir o título de terreno e estruturas construídas nesse terreno para sua LLC. Verifique com qualquer titular de hipoteca antes de tal transferência, no entanto, você pode precisar de sua aprovação.
  • Bens pessoais: você pode transferir a propriedade de automóveis, ações, metais preciosos, obras de arte ou outros pertences importantes para a sua LLC.

The Bottom Line

Uma LLC de propriedade familiar é uma ferramenta poderosa para gerenciar seus ativos e passá-los para seus filhos. Você pode manter o controle sobre o seu patrimônio ao designar-se como gerente da LLC e, ao mesmo tempo, fornecer benefícios fiscais significativos para você e seus filhos.

Como o planejamento imobiliário é muito complexo e os regulamentos que regem as LLCs variam de estado para estado e evoluem com o tempo, sempre verifique com um consultor financeiro antes de formalizar seu plano LLC.

Você também precisará de assistência jurídica para criar a LLC. Você também terá de pagar taxas iniciais e anuais. Considere todos esses custos em seu planejamento e em sua decisão sobre se esse tipo de estrutura faz sentido para sua propriedade.