UPREIT

O que é um UPREIT?

UPREIT significa parceria guarda-chuva em investimento imobiliário. Um UPREIT é uma estrutura REIT exclusiva que permite aos proprietários trocar sua propriedade por participação acionária no UPREIT. No entanto, os UPREITs estão geralmente sujeitos às trocas da Seção 721 do Código da Receita Federal (IRC).

Compreendendo UPREITs

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) foram introduzidos por Dwight D. Eisenhower como um tipo de fundo mútuo imobiliário alternativo. Os REITs são criados como um tipo de carteira imobiliária que inclui propriedades imobiliárias e capital de financiamento imobiliário. REITs são uma entidade que permite aos investidores fazer contribuições de investimento para unidades de capital ou ações da empresa. 

À medida que os REITs evoluíram no mercado, algumas estruturas alternativas foram desenvolvidas para atender a diferentes tipos de investidores. O UPREIT é uma dessas estruturas, conhecida principalmente por sua concessão de contribuições de propriedade em troca de participação acionária. O DownREIT e algumas outras alternativas também foram criadas como ramificações.

Em sua formação, os REITs podem optar por assumir qualquer tipo de estrutura empresarial. REITs de capital aberto serão estruturados como corporações. REITs privados geralmente optam por ser estruturados como um trust ou associação, embora também possam escolher outros status. Como a maioria das não corporações, as entidades privadas também têm a opção de serem tributadas como corporações.

O que é principalmente importante para qualquer REIT é que eles atendam aos requisitos do IRC Título 26, Seções 856-859. Ao atender a esses requisitos, um REIT pode repassar todas as suas receitas para seus acionistas. Como tal, a receita de repasse é considerada uma dedução e o REIT paga muito pouco em impostos. O principal requisito é que mais de 90% do negócio diga respeito a ativos imobiliários.

Considerações Especiais 

Em vez de vender um imóvel, o proprietário pode contribuir com um UPREIT em troca de unidades. As unidades de ações geralmente têm o mesmo valor que a propriedade contribuída. Uma vez que a propriedade vendida ao REIT está coberta pela Seção 721 do IRC, a transação não cria um evento tributável.

Na conversão de propriedade em ações, os UPREITs podem ditar disposições especiais. Freqüentemente, a troca fornece ao vendedor unidades especiais que permitem ao vendedor do imóvel escolher como gostaria de adquirir o REIT. Os vendedores de imóveis podem ser autorizados a converter unidades imediatamente em ações REIT. Outras opções também podem estar disponíveis, como deter ações por um período mínimo de um ano e depois receber dinheiro.

Uma vez que um investidor vende sua propriedade para um UPREIT, o UPREIT possui a propriedade e toda a administração envolvida com ela. O gerenciamento de UPREIT pode ser um pouco mais complexo do que os REITs básicos por causa da opção de troca da Seção 721 e de todas as disposições que a acompanham para o novo titular da unidade. Os gerentes UPREIT são responsáveis ​​por gerenciar sua carteira REIT com o objetivo de gerar retornos. 

As ações do UPREIT podem flutuar com base nas atividades de gestão, avaliação dos imóveis, negócios de financiamento e quaisquer outras transações que ocorram. Isso pode criar volatilidade para os acionistas. Os acionistas da UPREIT normalmente terão liquidez flexível, o que lhes permite converter facilmente suas ações em dinheiro sempre que desejarem.

Benefícios de UPREITs 

UPREITs podem ser uma opção viável para qualquer proprietário que queira vender sua propriedade. Como tal, pode atrair tanto proprietários individuais como proprietários comerciais. Qualquer proprietário que opte por fazer uma troca da Seção 721 por um UPREIT pode receber o valor da propriedade na forma de unidades UPREIT. 

Trocas da seção 721 em um UPREIT não criam um evento tributável. No entanto, os titulares de unidades são tributados com base nas normas gerais de tributação REIT. Alguns proprietários podem optar por usar esse tipo de investimento para o planejamento imobiliário porque ele pode contornar os impostos por completo.

Requisitos para UPREITs

Um UPREIT é um REIT de acordo com todas as diretrizes contábeis e fiscais padrão. UPREITs foram criados para permitir a contribuição de propriedade para o REIT em troca de ações de propriedade. Essa estruturação é, portanto, orientada pelas normas da Seção 721 do IRC, que discute benefícios fiscais para permutas de propriedade para ações. Em geral, qualquer REIT que permite trocas da Seção 721 dentro do REIT pode ser considerado um UPREIT.

A maioria dos REITs se concentrará em um segmento específico do mercado imobiliário, embora os padrões de orientação apenas ditem que a propriedade imobiliária e o financiamento associado devem representar mais de 90% do negócio. Os UPREITs normalmente seguem a mesma estratégia de investimento, com foco em um nicho imobiliário direcionado.

A seção 721 fornece padrões de orientação para a liberação de unidades de acionistas em troca de propriedade. A seção 721 pode ser uma alternativa às trocas da seção 1031 do IRC. As trocas da seção 1031 permitem que o proprietário venda sua propriedade e invista o produto em uma troca semelhante para evitar impostos. 

No entanto, as trocas da seção 1031 não são permitidas em UPREITs porque exigem trocas semelhantes e não permitem que uma propriedade compartilhe trocas de propriedade. Portanto, a troca da Seção 721 em um UPREIT pode ser atraente. As trocas 721 e 1031 permitem que o proprietário do imóvel adie os impostos.

UPREIT x DownREIT

UPREITs, DownREITs e todas as outras entidades REIT especiais são simplesmente REITs em seu núcleo com disposições especiais que lhes permitem alguma flexibilidade adicional. O DownREIT permite que um investidor imobiliário entre em uma joint venture com um REIT. Em um DownREIT, a troca da unidade é baseada principalmente no valor da propriedade na joint venture, que pode criar melhores retornos para o titular da unidade de joint venture.