DownREIT

O que é DownREIT?

O DownREIT é um empreendimento conjunto entre um proprietário imobiliário e um fundo de investimento imobiliário (REIT) com o objetivo de adquirir e controlar bens imóveis.

Compreendendo o DownREIT

O DownREIT envolve um acordo de parceria entre o proprietário do imóvel e o (REIT) que auxilia o proprietário do imóvel a diferir o imposto sobre ganhos de capital na venda de bens imóveis valorizados. O UPREIT foi inventado após a recessão imobiliária da década de 1990 para facilitar o investimento de capital no setor imobiliário.  DownREIT evoluiu do UPREIT.

Proprietários de imóveis que contribuem com propriedades para DownREITs recebem unidades operacionais em parceria. Esta entidade de parceria e o relacionamento do proprietário do imóvel com ela podem ser estruturados de várias maneiras diferentes, dependendo da estrutura do REIT e de quaisquer UPREITs que possam existir. Em um DownREIT, o REIT tem que concordar com um acordo de paralisação ou bloqueio para a venda de ativos contribuídos.

Existem dois tipos de categorias de parceria DownREIT. No primeiro tipo de parceria, o REIT fornece limitado a nenhum capital e os sócios limitados recebem preferências na distribuição de dinheiro operacional em um valor igual aos dividendos de ações do REIT. A segunda categoria de REIT envolve contribuição de capital significativo pelo REIT. O sócio comanditário recebe distribuição igual ao retorno do capital.

DownREIT em comparação com UPREIT

O DownREIT é menos amplamente utilizado do que o UPREIT porque é mais complicado e pode não ter as mesmas vantagens fiscais que um UPREIT. Contribuir com propriedade para um DownREIT é uma transação complexa que requer orientação profissional em impostos e investimentos. Se a transação não for estruturada com extremo cuidado, o IRS pode considerar a transferência de propriedade para o DownREIT em troca de unidades operacionais como uma transação tributável sob as regras de venda disfarçada ou antiabuso. Portanto, um UPREIT pode ser a escolha mais lógica para um proprietário cuja principal preocupação é diferir o passivo de imposto de renda.

Ao contrário dos UPREITs, onde a propriedade de um imóvel não está envolvida, um DownREIT envolve a posse de um imóvel. Algumas dessas propriedades são propriedade total, enquanto outras podem ser propriedade de sociedades limitadas com aqueles que contribuíram com propriedades para elas.

Um DownREIT pode ser uma opção lógica se o proprietário achar que seu imóvel vai valorizar mais do que as outras propriedades do REIT, porque ele retém uma participação maior em sua propriedade contribuída com um DownREIT do que com um UPREIT.

Dito isso, como a estrutura de propriedade de um DownREIT é mais complexa, a conversão de unidades operacionais em caixa requer cálculos mais complexos. Da mesma forma, UPREITs e DownREITs têm um desempenho diferente como investimentos, uma vez que são estruturados de forma diferente. Com um DownREIT, a parceria entre o REIT e o investidor pode ter um desempenho diferente do desempenho do REIT como um todo.

DownREITs são semelhantes aos UPREITs, no entanto, em seu valor como uma ferramenta de planejamento imobiliário. Ambos aumentam a base das unidades operacionais com o falecimento do proprietário, permitindo uma transferência isenta de impostos de bens imóveis valorizados aos herdeiros. Os herdeiros podem então converter as unidades operacionais em ações REIT ou dinheiro sem pagar impostos.

Exemplo de DownREIT

Considere um portfólio de cinco propriedades avaliadas em $ 100 milhões. Os imóveis têm dívida igual a R $ 80 milhões a taxa de juros de 8%. Os sócios que possuem a propriedade têm um saldo acumulado na conta de capital de $ 5 milhões. O REIT entra na transação e paga $ 60 milhões da dívida existente para a propriedade e substitui os saldos da conta de capital para os parceiros restantes com dívida de 7%. As ações são emitidas como unidades operacionais para os $ 20 milhões restantes detidos pelos parceiros e o REIT torna-se o detentor da maioria, enquanto os parceiros restantes se tornam GPs e LPs.