Transferência de hipoteca
O que é uma transferência de hipoteca?
Transferência de hipoteca é uma transação em que o tomador ou credor atribui uma hipoteca existente (um empréstimo para comprar um imóvel – geralmente residencial – usando o imóvel como garantia) do atual detentor para outra pessoa ou entidade. Os proprietários de imóveis que não conseguem manter em dia os pagamentos da hipoteca podem solicitar uma transferência para não entrar em default e executar a hipoteca.
principais conclusões
- Uma transferência de hipoteca é a reatribuição de uma hipoteca existente, geralmente sobre uma casa, do atual titular para outra pessoa ou entidade.
- Nem todas as hipotecas podem ser transferidas; se forem, o credor tem o direito de aprovar a pessoa que assume o empréstimo.
- Os credores hipotecários muitas vezes incluem uma cláusula de vencimento na venda em seus empréstimos que proíbe o vendedor de uma casa transferir a hipoteca para um comprador.
Como funciona uma transferência de hipoteca
Um comprador pode querer assumir uma hipoteca mais antiga porque essa transferência poderia permitir que ele aproveitasse as taxas de juros anteriores , que podem ter sido mais baixas do que as taxas atuais de mercado. Uma transferência da hipoteca, se concluída com êxito sem contestação ou estipulações, não alteraria os termos ou a duração do empréstimo, deixando apenas o saldo remanescente a ser pago. Por meio de uma transferência da hipoteca, o comprador também pode evitar o pagamento dos custos de fechamento associados à compra de uma casa com uma nova hipoteca.
Nem todas as hipotecas são elegíveis para transferência. Se for, a hipoteca é considerada “assumível”. Para transferir uma hipoteca, o credor hipotecário precisará verificar se a pessoa ou entidade que assumirá o empréstimo tem renda e histórico de crédito adequados para poder fazer os pagamentos em tempo hábil.
Se um mutuário não tiver permissão para transferir uma hipoteca, devido à subscrição do empréstimo, ele pode precisar explorar outras opções para evitar a execução da hipoteca. Por exemplo, eles poderiam trabalhar com seu credor para ver se é possível adicionar outro mutuário / proprietário à hipoteca, o que permitiria que ele / ela fizesse pagamentos para o saldo do empréstimo não pago. Ou eles podem vender a casa e ter um comprador potencial, colega, membro da família ou outra entidade que concorde em compensar qualquer diferença entre o preço de venda da casa e o saldo do empréstimo não pago.
Considerações especiais para transferência de hipoteca
Os credores que desejam impedir uma transferência de hipoteca podem incluir uma cláusula na hipoteca que exige que o saldo remanescente do empréstimo seja devido na venda da propriedade. Esta cláusula de vencimento na venda garante que quando os proprietários vendem suas casas, eles não podem transferir a hipoteca para o comprador (o que poderia desempenhar um papel fundamental na oferta de um comprador, especialmente se os juros da hipoteca fossem inferiores às taxas de mercado atuais). Essas cláusulas em vigor exigem que o vendedor pague todo o saldo pendente do empréstimo, talvez com o produto da venda, e da mesma forma obrigam o comprador a fazer uma nova hipoteca para fazer a compra.
Em 1982, Garn-St. Germain Act , os credores não podem fazer cumprir a cláusula de vencimento na venda em certas situações, mesmo que a propriedade tenha mudado.
É possível evitar o desencadeamento dessa cláusula de “vencimento à venda”, transferindo a hipoteca para um familiar próximo ou para um cônjuge de quem esteja separado judicialmente ou divorciado. Além disso, a transferência pode ser resultado de uma herança após a morte do mutuário e o membro da família está se mudando para a casa. Nesse caso, o credor pode não ter motivos para impedir a transferência da hipoteca. Se a propriedade for transferida para um fideicomisso vivo e o mutuário for o beneficiário do fideicomisso, a hipoteca também pode ser transferida, normalmente.