Compromisso de Take-Out
O que é o compromisso de take-out?
O compromisso de retirada é uma garantia por escrito de um credor para fornecer financiamento permanente para substituir um empréstimo de curto prazo em uma data futura especificada se o projeto tiver atingido um determinado estágio.
Principais vantagens
- O compromisso de retirada é uma garantia por escrito de um credor para fornecer financiamento permanente para substituir um empréstimo de curto prazo em uma data futura especificada se o projeto atingiu um determinado estágio.
- O compromisso de take-out é bastante comum em empreendimentos imobiliários comerciais.
- Os credores de curto prazo geralmente exigem um compromisso de retirada de outro credor antes de concordarem em fornecer o empréstimo.
Compreendendo o Compromisso de Take-Out
O compromisso de take-out é bastante comum em empreendimentos imobiliários comerciais. Ele garante que um banco emitirá uma hipoteca para a propriedade assim que a construção ou reforma for concluída. Também garante que um credor hipotecário comercial de longo prazo saldará ou contrairá o empréstimo para construção de curto prazo e seus juros acumulados.
Os compromissos de retirada mitigam o risco para os credores de empréstimos para construção e permitem que o desenvolvimento prossiga. Os incorporadores imobiliários normalmente tomam empréstimos de fundos de curto prazo ( empréstimos-ponte ) para pagar a construção de seus projetos.
No entanto, os projetos podem ser atrasados devido a greves de mão de obra, problemas de empreiteiros, questões ambientais ou uma série de outras variáveis. Diante da perspectiva de custos mais altos com esses contratempos, um desenvolvedor pode ser tentado a abandonar o projeto e inadimplir o empréstimo. É por isso que os credores de curto prazo geralmente exigem um compromisso de retirada de outro credor, que concordou em se tornar o titular permanente da hipoteca do projeto concluído, antes de concordar em fornecer o empréstimo.
Trabalho com compromissos de take-away
Um compromisso de retirada, também chamado de empréstimo ou contrato de retirada, dá ao construtor a opção de tomar emprestado uma certa quantia de dinheiro a uma taxa de juros acordada (muitas vezes atrelada a um índice) para uma certa quantia de tempo. O acordo incluirá algumas contingências, como:
- Aprovação de design e materiais
- A data de conclusão do projeto
- Uma taxa de ocupação mínima antes que os fundos sejam liberados, talvez 60 por cento
- Provisões para prorrogação da data de início do empréstimo, em caso de atraso
O compromisso costuma ser do chão ao teto. Do piso ao teto significa que haverá um montante final específico emprestado para o projeto e um montante menor emprestado se as contingências não forem atendidas. Essas contingências tentam proteger ou indenizar tanto o credor permanente quanto o credor original de curto prazo no caso de problemas no futuro. O princípio operacional é que é função do desenvolvedor, e não do banco, garantir que o projeto avance sem problemas. O banco fará o possível para limitar sua exposição aos problemas do desenvolvedor.
Gap Financing for Commitments
Obviamente, o credor da construção não quer arriscar que o credor permanente retenha fundos devido a contingências, o que poderia impactar o reembolso do empréstimo para a construção. Portanto, os compromissos de retirada também incluem provisões para o financiamento do gap. O financiamento de lacunas, ou empréstimos-ponte, ajuda no caso de qualquer uma das contingências desencadear um pagamento parcial do credor permanente.
Por exemplo, se uma nova torre de escritórios não alugou unidades suficientes para atender à cláusula de ocupação mínima do compromisso de retirada, o financiamento do déficit garantirá que o credor da construção seja reembolsado, mesmo que a hipoteca final ainda não tenha sido emitida.