Definição de contrato de garantia especial
O que é um contrato de garantia especial?
Uma escritura de garantia especial é uma escritura de um imóvel em que o vendedor da propriedade – conhecido como concedente garante apenas contra qualquer coisa que tenha ocorrido durante sua propriedade física. Em outras palavras, o concedente não garante contra quaisquer vícios de titularidade que existiam antes da posse do imóvel.
Os títulos de garantia especial são mais comumente usados com transações de propriedades comerciais. As transações de propriedades unifamiliares e outras residências geralmente usam uma escritura de garantia geral. Muitos credores hipotecários insistem no uso da escritura de garantia geral.
Os atos de garantia especial têm vários nomes em diferentes estados, incluindo contrato de compromisso, contrato de concessão e contrato de garantia limitada.
Principais vantagens
- Uma escritura de garantia especial é uma escritura em que o vendedor de um pedaço de propriedade apenas garante contra problemas ou gravames no título de propriedade que ocorreram durante sua posse.
- Uma escritura de garantia especial garante duas coisas: o concedente possui e pode vender a propriedade; e a propriedade não incorreu em ônus durante sua propriedade.
- Uma escritura de garantia especial é mais limitada do que a escritura de garantia geral mais comum, que cobre toda a história da propriedade.
Compreendendo os termos de garantia
Uma escritura de garantia fornece a transferência de propriedade ou título de propriedade imobiliária comercial ou residencial e vem com certas garantias feitas pelo vendedor. Essas garantias incluem que o título de propriedade está sendo transferido livremente de reivindicações de propriedade, ônus ou hipotecas pendentes ou outros ônus por indivíduos ou entidades que não o vendedor.
Uma escritura de garantia especial – também conhecida como escritura de garantia limitada – é uma variação da escritura de garantia geral. A escritura de garantia geral é o tipo de instrumento mais comum e preferido usado para transferir títulos de propriedade imobiliária nos Estados Unidos.
Os atos de garantia geral e especial identificam:
- O nome do vendedor – o concedente
- O nome do comprador – o beneficiário
- A localização física da propriedade
- A propriedade está livre de dívidas ou gravames diferentes dos indicados na escritura
- O concedente garante que eles são os legítimos proprietários da propriedade e têm o direito legal de transferir o título.
- O concedente garante que a propriedade está livre de todos os ônus e que não há reivindicações pendentes sobre a propriedade de qualquer credor que a use como garantia.
- Há uma garantia de que o título resistiria a quaisquer reivindicações de propriedade da propriedade por terceiros.
- O concedente fará o que for necessário para fazer jus ao título de propriedade do outorgado.
Ambas as escrituras fornecem as mesmas proteções gerais para o comprador. No entanto, a principal diferença entre uma garantia especial e uma escritura de garantia geral é como elas lidam com o período de proteção dado à propriedade do título.
Escritura de garantia especial
Embora o uso da palavra “especial” possa comunicar a um comprador a ideia de que a escritura é de qualidade superior, a escritura de garantia especial é menos abrangente e oferece menos proteção devido ao prazo limitado que cobre. Em propriedades residenciais, os títulos de garantia especial são freqüentemente usados em execuções hipotecárias e na venda forçada do imóvel para saldar uma dívida.
Uma escritura de garantia geral cobre todo o histórico da propriedade. Garante que o imóvel está livre e isento de defeitos ou gravames, independentemente de quando ocorreram ou sob cuja titularidade. A escritura de garantia geral garante ao comprador que eles estão obtendo todos os direitos de propriedade sem problemas legais potenciais válidos com o título.
Com a escritura de garantia especial, a garantia cobre apenas o período em que o vendedor detém a titularidade do imóvel. Os atos de garantia especial não protegem contra quaisquer erros em um título de propriedade livre e claro que possam existir antes da propriedade do vendedor. Assim, o outorgante da escritura de garantia especial só responde pelos débitos, problemas ou outros gravames ao título que ocasionaram ou ocorreram durante a posse do imóvel. O donatário assume a responsabilidade por quaisquer problemas que surjam dos proprietários anteriores.
Por exemplo, imagine que uma casa teve dois proprietários anteriores antes de você. O primeiro proprietário era um colecionador e logo a casa e o quintal ficaram em ruínas. O departamento de aplicação do código da cidade emitiu multas contra o proprietário que anexou a propriedade. O proprietário atrasou a hipoteca e o banco executou a hipoteca, vendendo a casa ao segundo proprietário.
Para alegria da vizinhança, o novo proprietário consertou a casa e limpou o quintal. Após 10 anos, eles colocaram a casa no mercado e você a compra com um título de garantia especial. Alguns anos depois, você decide vender a casa. No entanto, como as garantias de execução do código permanecem contra a propriedade, elas podem onerar sua venda. No mínimo, você precisará satisfazer a garantia da cidade para liberar o título.
Pesquisas de títulos e seguro de títulos
Na maioria das vezes, uma pesquisa de título revelará quaisquer ônus ou reivindicações sobre o título de uma propriedade. Uma pesquisa de título é uma revisão dos registros públicos disponíveis para determinar a propriedade da propriedade. Advogados, empresas de títulos e indivíduos podem realizar pesquisas de títulos para verificar a propriedade da propriedade. Embora essas pesquisas sejam extensas, sempre há a possibilidade de que algo seja perdido.
Por esse motivo, a maioria dos compradores – independentemente do tipo de título de garantia que usa – também adquire um seguro de título ao comprar um imóvel. O seguro de título é uma apólice de seguro de indenização que protege o comprador de reclamações financeiras contra o título de uma propriedade de sua propriedade.
Prós
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As garantias especiais permitem a transferência do título de propriedade entre o vendedor e o comprador.
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A compra do seguro de título pode mitigar o risco de reclamações anteriores ao título de garantia especial.