Ganhar dinheiro em imóveis residenciais

Muitos investidores imobiliários entusiasmados acham que podem ficar ricos usando um empréstimo bancário para comprar e melhorar a parte superior local. Embora investir em imóveis possa ser melhor do que investir no  mercado de ações  – porque a existência de pequenos mercados imobiliários locais cria ineficiências que os investidores podem explorar , você precisará de um nível mais avançado de conhecimento para magnata do mercado imobiliário, você deve compreender o mercado, bem como os três ingredientes principais para ganhos imobiliários sólidos.

Procure um mercado nacional saudável

Embora investidores imobiliários experientes e astutos possam ser capazes de ganhar algum dinheiro em um ambiente imobiliário fraco em todo o país, as chances estão contra eles; as chances de sucesso para novos investidores em tal mercado são ainda piores. hipotecas de taxas ajustáveis têm que pagar mais para mantê-los, e nem todos podem pagar. Isso leva à redução da demanda por imóveis e os preços caem de acordo.

Assim, ao começar a construir sua carteira de imóveis, o momento ideal é em um ambiente de taxas de juros declinantes. De modo geral, não apenas seu empréstimo será menos caro, mas, salvo uma crise momentânea de crédito, a demanda provavelmente será maior, o que pode ser suportado com uma boa gestão de capital.

Outra característica desejável é um produto interno bruto (PIB) saudável, uma vez que esse número realmente fala sobre a saúde geral do sistema econômico que sustenta o mercado imobiliário. Em tempos de PIB saudáveis, como um crescimento de mais de 3% ao ano, é raro ver fraquezas imobiliárias significativas.

Por último, os dados da taxa de desemprego costumam ser o principal indicador da suavidade do mercado. Se as pessoas vêem poucas perspectivas de renda onde moram, elas se mudam. Por sua vez, isso reduz muito a valorização do preço da casa (HPA).

Escolha um local específico

Se você encontrar taxas de juros estáveis ​​a decrescentes, crescimento decente do PIB e taxas de desemprego respeitáveis ​​no mercado nacional, pode começar a procurar um mercado local desejável. Procure uma área com potencial de valorização relativamente forte, em relação a outros mercados. Dados de desemprego bem divulgados do  Case-Shiller Home Price Index,  Bureau of Labor Statistics ou outras fontes são excelentes indicadores da saúde futura dos principais mercados imobiliários.

Os dados locais de desemprego são frequentemente altamente indicativos dos dados de habitação. O investidor inteligente busca investir em uma cidade com tendências saudáveis ​​de desemprego e dados HPA relativamente fortes. Felizmente, esta é uma cidade onde você mora e, portanto, tem um forte conhecimento dos caprichos do mercado local – e, portanto, pode administrar a propriedade com facilidade. No entanto, com controles de gerenciamento sólidos, pode ser possível investir com sucesso em outros locais onde parceiros de gerenciamento de qualidade estão disponíveis.

Encontre o ponto de inflexão da expansão urbana

Depois de encontrar a cidade ideal para o investimento desejado, procure o hotspot de expansão urbana. Se você vir a cidade se expandindo e puder tolerar algum risco, invista em imóveis no perímetro. No entanto, se o mercado parecer sinistro ou vago, atenha-se aos anéis internos, para ter uma proteção contra a expansão urbana reversa.

Sinais de alerta dizendo para você ficar longe do perímetro incluem mudanças significativas no desemprego e / ou desaceleração do crescimento econômico na área local. Você também pode examinar a saúde comercial subjacente dos principais empregadores da área. Se estiver fraco, provavelmente ocorrerão demissões, o que pode começar a suprimir os valores dos imóveis devido ao desgaste marginal   da oferta de trabalho. Se a saúde dos negócios dos principais empregadores da região for forte, o oposto será verdadeiro.

Os valores dos imóveis podem variar muito dentro de uma área metropolitana. Por exemplo, se o HPA médio em uma cidade é 5%, pode ser 2% no centro da cidade, 6% no primeiro anel suburbano e 10% no segundo anel suburbano. O terceiro anel provavelmente seria terras agrícolas com potencial modesto de HPA. Observe o fenômeno aqui: sua valorização imobiliária mais volátil acontecerá no anel externo adjacente às terras agrícolas, porque esta é a cúspide externa da cidade. Essa vantagem de localização é explorável por possuir a vantagem em mercados em crescimento. Logicamente, em um mercado em baixa, você gostaria de estar no centro. É aqui que é provável que ocorra a menor depreciação, uma vez que mercados imobiliários cheios tornam esse o lugar menos provável para a ruptura do equilíbrio entre  oferta e demanda.

Entender o risco de investimento em diferentes áreas da cidade é muito semelhante a entender como os instrumentos financeiros geralmente se comportam. Pense na área urbana de uma cidade como títulos de grau de investimento, o primeiro anel suburbano como ações e o anel externo como derivativos. Entender onde a inflexão da expansão urbana está ocorrendo em uma cidade pode impulsionar os retornos no lado positivo ou proteger o investimento no lado negativo.

Para nos divertirmos, vamos descascar a cebola mais uma camada, para encontrar as áreas mais quentes. Suponha que você decida investir no perímetro, já que vê crescimento econômico e crescente demanda de trabalho na área. Você pode tentar antecipar a localização dos semáforos. É aí que as futuras propriedades comerciais, como shoppings suburbanos, serão construídas; À medida que o desenvolvimento de imóveis residenciais se acumula ao redor desses futuros shoppings, os valores dos imóveis provavelmente irão aumentar significativamente em relação ao retorno médio dos imóveis.

The Bottom Line

A oportunidade para taxas de retorno acima da média parece maior no setor imobiliário do que no domínio dos instrumentos financeiros, uma vez que há menos olhos olhando para unidades não homogêneas. Conhecer o mercado local também traz uma vantagem de investimento. Uma estratégia de longo prazo ou de compra e manutenção é melhor se você tiver amplo capital e oportunidades limitadas, enquanto uma estratégia de curto prazo ou inversão faria mais sentido se você tiver capital limitado e uma visão tremenda dos pontos ideais. Independentemente do seu cronograma, você deve primeiro procurar um mercado nacional forte e, em seguida, uma região onde os dados divulgados mostrem oportunidades decentes para a HPA. Finalmente, jogue o perímetro de expansão urbana se você acredita que a área está crescendo, ou fique longe dela se achar que está diminuindo. Compreender esses pontos-chave pode ajudar a maximizar o valor de qualquer portfólio de imóveis.