Data de Reinicialização
O que é uma data de reinicialização?
Uma data de redefinição é um momento em que a taxa de juros fixa inicial em uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) muda para uma taxa ajustável. Essa data é geralmente de um a cinco anos a partir da data de início da hipoteca. Após a data de reposição inicial, a taxa de juros passa a ser variável e muda de acordo com os termos estabelecidos no contrato de crédito do tomador.
Principais vantagens
- Para hipotecas de taxa ajustável, a data de redefinição será o primeiro dia em que a hipoteca começa a seguir uma taxa de mercado ajustável (flutuante).
- Na data de reposição, a taxa é definida de acordo com um índice pré-determinado, acrescido de um spread. As hipotecas com taxas ajustáveis são geralmente indexadas à LIBOR ou à taxa do Tesouro dos Estados Unidos.
- As estruturas de amortização para hipotecas com taxas ajustáveis são geralmente as mesmas que para empréstimos com taxas fixas – a única alteração é na taxa de juros.
Como data de reajustamentoWorks
Em alguns empréstimos ARM, a data de reajuste pode referir-se a várias datas ao longo da duração do empréstimo, quando a taxa de juros do mutuário é reajustada. Podem ocorrer várias datas de redefinição em empréstimos que são redefinidos em um cronograma especificado, geralmente uma vez por ano, enquanto na parte de taxa variável do empréstimo.
As hipotecas de taxa ajustável normalmente têm 3, 5 ou 7 anos a uma taxa fixa antes de entrar em um período de taxa flutuante na data de reinicialização.
A data de reajuste é uma característica importante das hipotecas de taxa ajustável. As hipotecas de taxa ajustável oferecem aos mutuários alguns dos benefícios de um produto de taxa fixa e de taxa variável. A data de redefinição fornece um ponto definido no tempo em que o investidor pode esperar que suas taxas comecem a mudar com o ambiente de mercado. Também pode se referir a um período de tempo especificado quando o empréstimo é reiniciado ao longo da duração da taxa variável.
ARMs são um tipo popular de produto hipotecário oferecido por credores tradicionais. Eles podem ser uma alternativa aos empréstimos hipotecários convencionais que exigem taxas fixas ao longo da duração do empréstimo. Normalmente, os investidores escolhem os empréstimos ARM porque acreditam que as taxas cairão no futuro.
Tipos de datas de reinicialização
As hipotecas de taxa ajustável são estruturadas com juros de taxa fixa nos primeiros anos do empréstimo, seguidos de um período de taxa variável depois disso. Na parcela de taxa fixa dos empréstimos, os mutuários pagam uma taxa fixa com um cronograma de amortização padrão. Os pagamentos são padronizados para incluir o principal e os juros fixos.
Taxas Variáveis
Quando um investidor atinge a data de reinicialização, o restante do empréstimo é baseado em uma taxa variável. Na parcela de taxa variável do empréstimo, a taxa de juros do mutuário será cobrada com base em uma taxa totalmente indexada em vez de uma taxa fixa.
Na aprovação inicial de um empréstimo ARM, o subscritor determinará uma margem ARM que será cobrada do mutuário com base em seu perfil de crédito e nos termos do empréstimo. A margem ARM é adicionada a uma taxa indexada após a data de redefinição para determinar os juros do empréstimo de taxa variável do mutuário.
Em empréstimos de taxa variável, o subscritor também determinará uma taxa indexada. A taxa indexada é normalmente a taxa básica de juros do banco; no entanto, também pode ser comparada à Taxa Interbancária de Londres (LIBOR) ou a uma taxa do Tesouro dos EUA. Na parcela de taxa variável do empréstimo, os juros do tomador do empréstimo são iguais à taxa indexada mais sua margem ARM.
A parcela de taxa variável de um empréstimo da ARM mudará com base na estruturação do empréstimo. Alguns empréstimos são estruturados para redefinir a taxa variável uma vez por ano, enquanto outros têm uma taxa variável aberta que muda com o mercado a qualquer momento. Os credores possuem tecnologia sofisticada que lhes permite construir cronogramas de amortização para empréstimos ARM, abrangendo pagamentos de taxas fixas e variáveis. O cronograma de amortização do mutuário será ajustado de acordo com a taxa variável do empréstimo e os pagamentos das parcelas mensais serão calculados de acordo.
Produtos de empréstimo ARM
Um empréstimo ARM 5/1 terá uma data de reposição cinco anos após o empréstimo inicial. Esse empréstimo pagaria juros a taxas fixas por cinco anos e depois seria redefinido para uma taxa variável, com datas de redefinição subsequentes programadas anualmente.
Um empréstimo ARM 2/28 teria uma data de reposição variável dois anos após os empréstimos iniciais. Este empréstimo começaria a pagar juros de taxa variável na data de reajuste de dois anos, com mudanças nas taxas variáveis ocorrendo a qualquer momento durante os 28 anos restantes com base nas mudanças na taxa indexada subjacente.