Método de Repetição de Vendas
O que é o método de vendas repetidas?
O método de venda repetida é uma maneira de calcular as mudanças no preço de venda do mesmo imóvel dentro de prazos específicos.
Os analistas do mercado imobiliário usam essa abordagem relativamente simples para estimar mudanças nos preços das casas em períodos que vão de meses a anos. Vários índices de preços de imóveis adotaram o método de venda repetida para fornecer informações sobre o mercado imobiliário a compradores e vendedores de casas, investidores imobiliários e aqueles que trabalham nos setores de habitação e financiamento imobiliário.
Principais vantagens
- O método de vendas repetidas avalia como as avaliações das casas mudam ao longo do tempo, concentrando-se nos diferentes preços de venda do mesmo imóvel.
- Vários índices de preços de residências adotaram o método de venda repetida para eliminar o problema de contabilizar as diferenças de preços em residências com características variadas.
- O método de venda repetida não é isento de falhas, restringindo os dados a casas que foram vendidas mais de duas vezes durante o período de amostragem e ignorando o fato de que a mesma propriedade pode mudar com o tempo.
Compreendendo o método de vendas repetidas
O mercado imobiliário é considerado um dos principais indicadores econômicos dos Estados Unidos. As condições do mercado imobiliário e da economia em geral estão interligadas de várias maneiras. Quando os preços dos imóveis sobem, a confiança dos proprietários aumenta e, muitas vezes, afrouxam os cordões da bolsa, provocando um aumento nos gastos do consumidor. Os incorporadores também são estimulados por sinais de aumento da demanda, impulsionando o produto interno bruto (PIB) ao investir mais em novos terrenos, materiais e empregos para construir novas casas.
Os índices de preços da habitação têm a tarefa importante e complicada de avaliar as tendências imobiliárias. A maioria deles busca conseguir isso acompanhando as avaliações em uma região específica durante um determinado período de tempo. Infelizmente, alguns dos cálculos que esses índices usam podem resultar em um quadro impreciso das tendências dos preços das moradias.
Cálculos falhos incluem escolher amostras aleatórias de casas para rastrear. Essas propriedades podem não estar à venda ou suas estruturas e tipos podem ser muito diferentes. Um índice que monitorasse o preço médio de uma casa em uma área específica – como o Índice Mediano da National Association of Realtors (NAR) ou o Census Bureau Median Index – não identificaria mudanças na estrutura das casas em comparação com fatores de mercado externos que podem afetar o preço.
O método de vendas repetidas entrou em cena para superar esses problemas estruturais. Ele foi criado para rastrear a variação de preço de um imóvel entre uma venda atual e qualquer venda anterior, ajudando a garantir que semelhante seja comparado com semelhante.
Vantagens e desvantagens do método de vendas repetidas
Os métodos de venda repetida calculam as alterações nos preços das casas com base nas vendas da mesma propriedade, evitando assim o problema de tentar contabilizar as diferenças de preços em casas com características diferentes. Os métodos de vendas repetidas também oferecem uma alternativa mais precisa à análise de regressão ou ao cálculo do preço médio de venda por área geográfica.
O conceito do método de vendas repetidas foi introduzido pela primeira vez por Martin Bailey, Richard Muth e Hugh Nourse em 1963, e depois modificado por Karl Case e Robert Shiller no final dos anos 1980.
O método de vendas repetidas não é, de forma alguma, perfeito. Uma de suas principais desvantagens é que ele não leva em consideração as casas que foram vendidas apenas uma vez durante o período relatado.
Outra é que uma propriedade vendida em dois momentos diferentes durante um período de amostra pode não ser necessariamente idêntica. A mesma casa pode ter seu estado de conservação significativamente deteriorado ou ter passado por grandes reformas, afetando sua comparabilidade.
Exemplos do método de vendas repetidas
Talvez o índice habitacional mais conhecido que se baseia no método de vendas repetidas seja o Índice Nacional de Preços de Imóveis S&P CoreLogic Case-Shiller. O Índice Case-Shiller mede as mudanças no valor do mercado de habitação residencial dos EUA rastreando o preço de compra e o valor de revenda de casas unifamiliares que passaram por um mínimo de duas transações comerciais .
O índice não leva em consideração novas construções, condomínios e cooperativas e também exclui transações não comerciais, como vendas de casas entre membros da família a preços abaixo do mercado.
Outros índices que usam o método de vendas repetidas incluem o Índice de Preço da Casa (HPI ) mensal da Federal Housing Finance Agency (FHFA), que se baseia nos dados de Freddie Mac sobre preços de venda de residências unifamiliares e avaliações de refinanciamento, e First American LoanPerformance Home Price Index da CoreLogic, que cobre uma área geográfica mais ampla do que os índices Case-Shiller ou FHFA. O principal índice de preços de residências do Canadá, o National Composite House Price Index, também adota o método de vendas repetidas.
Índices como esses geralmente relatam mudanças nos preços das casas em relação ao mês, trimestre e ano anteriores. O aumento dos preços das casas indica uma demanda crescente, enquanto os preços decrescentes significam uma demanda decrescente.