Definição de empréstimo renegociado
O que é um empréstimo renegociado?
Um empréstimo renegociado é um empréstimo, como uma hipoteca de casa própria, que foi modificado pelo credor antes de seu reembolso total. Um empréstimo renegociado visa tornar mais fácil para o mutuário acompanhar os pagamentos futuros e garantir que o credor será reembolsado.
Como funciona um empréstimo renegociado
Em um empréstimo renegociado, todas as partes concordam em modificar os termos originais do empréstimo. As modificações podem incluir a taxa de juros ou a duração do empréstimo. Em alguns casos, a estrutura de taxas pode ser modificada mudando de um empréstimo de taxa fixa para um empréstimo de taxa ajustável ou vice-versa. Outra opção de modificação é a tolerância, ou paralisação temporária, dos pagamentos do empréstimo.
Normalmente, os proprietários podem se qualificar para renegociação ou modificação de uma hipoteca existente se não forem elegíveis para refinanciar, se estiverem passando por dificuldades de longo prazo, como uma deficiência, ou se estiverem vários meses inadimplentes em seus pagamentos mensais e esperarem ter mais pontuação de crédito, mesmo se eles fizerem todos os pagamentos mensais futuros dentro do prazo. No entanto, geralmente é melhor do que deixar o empréstimo inadimplente.
A maioria dos estados tem programas de mediação para ajudar os mutuários a renegociar seus empréstimos, caso seus credores não sejam cooperativos.
Para iniciar uma renegociação, o mutuário deve entrar em contato diretamente com o credor. Os bancos e outros credores muitas vezes são motivados a renegociar porque essa é geralmente uma opção preferível de execução hipotecária, devido aos custos e riscos envolvidos nesse processo e ao fato de que o empréstimo renegociado lhes proporcionará pelo menos algum fluxo de caixa. Os credores também tendem a não querer tomar posse de propriedades físicas, como casas, que exigem manutenção regular e podem levar muito tempo para serem vendidas. Se o mutuário não conseguir renegociar um empréstimo diretamente com o credor, a maioria dos estados oferece um programa de mediação pelo qual o credor deve se reunir com o proprietário na frente de um funcionário nomeado pelo tribunal para tentar resolver a questão.
História de Empréstimos Renegociados
Nos Estados Unidos, os programas de modificação de empréstimos, como empréstimos renegociados, têm uma longa história, remontando pelo menos à Grande Depressão. A Home Owners ‘Loan Corporation (HOLC) foi fundada em 1933 sob o presidente Franklin D. Roosevelt para auxiliar no refinanciamento de hipotecas em risco de execução hipotecária. A agência vendeu títulos para investidores e depois usou os recursos para comprar empréstimos problemáticos de credores. Normalmente, isso resultava em uma combinação de uma extensão da vida do empréstimo e uma taxa de juros reduzida para o proprietário. Entre 1933 e 1935, o HOLC comprou aproximadamente um milhão de empréstimos e teve uma taxa de execução hipotecária de cerca de 20 por cento – o que significa que a grande maioria dos mutuários conseguiu fazer o pagamento da hipoteca e manter suas casas. A agência encerrou suas atividades em 1951.
Um programa de modificação de empréstimo semelhante foi iniciado pelo governo federal em resposta à crise das hipotecas subprime de 2008. O Home Affordable Modification Program (HAMP) foi introduzido em 2009 como parte do Troubled Asset Relief Program (TARP). O HAMP ofereceu alívio semelhante ao programa HOLC, com a opção adicional de redução do principal. O programa foi encerrado em 2016 e foi substituído por opções como o programa de modificação Fannie Mae Flex.