REITs: ainda um investimento viável?
Em uma versão da Tabela Periódica de Retornos de Investimentos da MFS Investments para os anos de 1998 a 2017, NAREIT Equity REIT Index, compilaram um retorno médio anual de 8,67%, que foi a segunda melhor classe de ativos no mesmo período, depois de ativos de pequena capitalização com um retorno anual médio de 9,12%.
O desempenho passado não é garantia de retornos futuros. Portanto, no ambiente atual, os REITs ainda são investimentos viáveis para investidores individuais, bem como para consultores financeiros e seus clientes? (Para leituras relacionadas, consulte: REIT ETFs oferecem estabilidade.)
Taxas de juros + REITS
De acordo com o Yahoo! Finanças, o Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), que acompanha o índice MSCI US REIT, tem um rendimento atual de 4,3%. No ambiente de taxas de juros baixas de hoje, isso certamente é atraente para muitos investidores. pagamentos de dividendos aos investidores.
REITs com níveis excessivos de dívida ou aqueles que precisam refinanciar propriedades no curto prazo são mais suscetíveis a um aumento de taxa do que outros.
Em 2018, o preço do Vanguard REIT ETF (VNQ) caiu mais de 12% em relação a uma alta em janeiro de 2015, em parte por causa da incerteza sobre o calendário do Fed e a vontade de aumentar as taxas de juros.
Desempenho anterior de REITs
Cohen & Steers, um gestor de investimentos que oferece vários fundos REIT, cita o último ciclo de aperto do Fed entre junho de 2004 e junho de 2006 como um exemplo de onde as taxas mais altas inicialmente prejudicaram o desempenho dos REITs. Mas com o passar do tempo, a economia forte ajudou a impulsionar o retorno para os REITs.
O retorno acumulado para REITs neste período foi de 57,9%, que se compara a 15,5% para ações e 5,9% para títulos, de acordo com a empresa.
A empresa afirma em um artigo em seu site: “Quando a economia está melhorando e os fundamentos estão fortes, as correções baseadas no rendimento têm apresentado historicamente oportunidades de compra atraentes para investidores de longo prazo. À medida que os benefícios de um crescimento econômico mais forte se tornam mais evidentes, as avaliações tendem a voltar ao normal. Acreditamos que os investidores alinhados para aproveitar essas oportunidades podem ser recompensados a longo prazo. ”
REITs oferecem vantagens de diversificação
REITs não são um grande diversificador de ações, como evidenciado por sua correlação de aproximadamente 78% com ações com base em uma comparação do Índice S&P 500 e do Índice NAREIT Equity REIT ao longo dos 10 anos até o final de 2015. REITs, no entanto, fornecem diversificação em termos de correlações baixas ou negativas com os principais títulos, commodities e moedas.
Além das taxas de juros, o desempenho dos REITs dependerá de como a economia e o mercado de ações se sairão. Em um artigo recente da CNBC, Joseph Smith, diretor de investimentos da CBRE Clarion Securities, que administra cerca de US $ 22 bilhões em ativos imobiliários, disse: “Durante todo o ano houve uma virada entre as expectativas de crescimento econômico e as taxas de juros. Essa incerteza cria volatilidade e, em tempos de volatilidade, a correlação dos REITs com o mercado de ações mais amplo aumenta. ” A citação do Sr. Smith foi feita no final de 2015. (Para leituras relacionadas, consulte: Investimentos imobiliários em um ambiente de alta taxa de juros. )
Fatores que influenciam REITs individuais
Como qualquer fundo mútuo ou ETF, existem REITs subjacentes nesses fundos. REITs individuais podem incluir aqueles que têm um portfólio subjacente de propriedades comerciais, propriedades residenciais e hotéis ou resorts, entre muitos outros. Além disso, há exposição a setores específicos, como saúde e áreas especializadas, como REITs de madeira e hipotecas.
A questão aqui é que parte do desempenho desses REITs estará atrelada ao desempenho do mercado de ações e dos setores de negócios aos quais estão vinculados. Isso significa que o desempenho desses REITs vai além do desempenho do mercado de ações em geral e / ou da economia. Isso não é diferente do ditado imobiliário que faz referência a como todos os imóveis são locais.
REITs individuais também são influenciados pelas pessoas que os gerenciam. Como qualquer outra ação ou instrumento similar, a gestão é importante. Qual é a experiência deles? Eles são centrados no acionista? Eles têm seu próprio dinheiro investido junto com o seu?
A Lei de Reduções de Impostos e Empregos de 2017 é vantajosa para os investidores imobiliários. Algumas das alterações incluídas na nova lei tributária afetam os REITs. Por exemplo, os REITs se beneficiam da dedução de 20% na receita da entidade de repasse.
The Bottom Line
Como muitos outros investimentos hoje, os REITs podem sofrer pelo menos inicialmente com um período de aumento das taxas de juros. REITs que são altamente alavancados e aqueles que podem precisar refinanciar dívidas enquanto as taxas estão subindo podem ser mais vulneráveis do que outros. Aqueles que procuram REITs individuais precisam olhar para a gestão da empresa e seu portfólio de investimentos subjacente. Existem vários fundos mútuos e ETFs que também fornecem uma exposição sólida para essa área. Com o tempo, os REITs provaram ser um componente sólido de muitos portfólios e podem continuar avançando. (Para leituras relacionadas, consulte: 5 tipos de REITs e como investir neles. )