Os riscos dos fundos do setor imobiliário

Para muitos investidores orientados para valores mobiliários, os imóveis  oferecem uma maneira ideal de diversificar seus portfólios gerais (e, de fato, os imóveis compreendem uma das duas únicas classes de ativos que superaram a inflação no longo prazo). No entanto, os proprietários de propriedades individuais enfrentam o mesmo risco que os proprietários de ações individuais: se o valor do ativo diminuir, eles podem perder muito.

Felizmente, os investidores têm um método alternativo de participação no mercado imobiliário por meio de fundos do setor imobiliário. Este artigo examina os riscos e recompensas inerentes aos fundos imobiliários, bem como alguns dos vencedores e perdedores nesta categoria.

O que é um fundo imobiliário?

Um fundo imobiliário é uma carteira gerida profissionalmente de participações diversificadas. A maioria dos fundos imobiliários investe em propriedades comerciais ou corporativas para aluguel, embora ocasionalmente se envolvam em investimentos residenciais. Este tipo de fundo pode investir em propriedades direta ou indiretamente por meio de fundos de investimento imobiliário (REITs). Assim como os fundos de ações, os fundos imobiliários podem investir nacionalmente, internacionalmente ou ambos.

Os fundos imobiliários permitem que pequenos investidores participem dos lucros de empreendimentos imobiliários comerciais de grande escala, como parques de escritórios corporativos e arranha-céus. Eles também fornecem os benefícios usuais de fundos mútuos, como gerenciamento profissional e diversificação. Esta última característica é fundamental para esses fundos, pois a maioria dos investidores não possui uma base de ativos suficiente para participar de imóveis comerciais em qualquer sentido direto, ao contrário das ações, que podem ser adquiridas como ações individuais a um custo muito mais razoável.

Desempenho histórico dos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários geralmente seguem a economia dominante em termos de desempenho; durante os períodos de inflação e crescimento econômico, os imóveis geralmente apresentam retornos sólidos, embora normalmente fracassem em períodos de recessão. Desde o final dos anos 60 e início dos anos 70, os fundos imobiliários tiveram desempenho superior ao do mercado de ações em alguns períodos e inferior em outros. O setor imobiliário passa por períodos de expansão e contração, assim como todos os demais setores da economia.

Como acontece com todos os outros fundos do setor, os fundos imobiliários tendem a ser mais voláteis do que os fundos de crescimento de base mais ampla ou fundos de renda. Em geral, os investidores podem esperar ser duramente atingidos por esses fundos quando o mercado imobiliário entrar em colapso, como aconteceu no colapso do subprime de 2008, que desencadeou a Grande Recessão. Uma visão de longo prazo é definitivamente necessária.

Fundos imobiliários: os prós e os contras

Embora os fundos imobiliários sejam geralmente orientados para o crescimento ou para a renda, os investidores geralmente podem esperar receber receitas de dividendos e ganhos de capital da venda de propriedades valorizadas dentro do portfólio. Os fundos imobiliários podem diferir os ganhos de capital por meio de regras especiais, e os fundos que investem em FIIs podem se beneficiar de certas vantagens fiscais. Por esse motivo, os investidores preocupados com os impostos podem ficar agradavelmente surpresos ao receber suas distribuições anuais de ganhos de capital.

Embora ofereçam mais proteção do que as participações individuais, os fundos imobiliários enfrentam diversos tipos de riscos inerentes a esse setor do mercado. Risco de liquidez, risco de mercado e risco de taxa de juros são apenas alguns dos fatores que podem influenciar o ganho ou perda que é repassado ao investidor. A liquidez e o risco de mercado tendem a ter um efeito maior sobre os fundos mais orientados para o crescimento, pois a venda de propriedades valorizadas depende da demanda do mercado. Por outro lado, o risco da taxa de juros afeta o valor da receita de dividendos que é pago por fundos orientados para a receita.

The Bottom Line

O mercado imobiliário oferece oportunidades para investidores em crescimento e renda que buscam retornos de longo prazo fora do mercado de ações. Os fundos do setor imobiliário permitem que o pequeno investidor participe de empreendimentos de grande escala que normalmente estariam fora de alcance. Os investidores devem compreender os riscos e recompensas específicos apresentados pelos fundos do setor imobiliário, mas aqueles que estão dispostos a permanecer no mercado por um longo período têm historicamente obtido retornos superiores e receita de dividendos competitivos ao longo do tempo.