Como usar bens imóveis para adiar contas fiscais
Investir em imóveis continua a ser uma das melhores maneiras de construir riqueza e reduzir impostos. Os benefícios incluem a capacidade de recuperar o custo da propriedade geradora de receita por meio da depreciação, usar trocas 1031 para diferir os lucros de investimentos imobiliários e tomar empréstimos contra o patrimônio imobiliário para fazer investimentos adicionais ou para outros fins.
Além disso, os proprietários podem se beneficiar da isenção de residência pessoal, que protege os lucros na venda de uma residência pessoal de impostos sobre ganhos de capital, bem como da dedução de juros hipotecários. Continue lendo para descobrir se uma ou uma combinação dessas estratégias é a certa para você.
Principais vantagens
- Investir em imóveis é uma forma de construir riqueza e reduzir impostos por diversos meios.
- A depreciação permite a recuperação dos custos relacionados com a propriedade de aluguel geradora de renda.
- Os investidores podem diferir os impostos vendendo uma propriedade de investimento e usando o patrimônio para comprar outra propriedade no que é conhecido como uma troca do tipo 1031.
- Os proprietários podem tomar emprestado o valor da casa em sua propriedade atual para fazer outros investimentos.
- Dependendo do valor de venda da propriedade, os proprietários de casas podem ser excluídos dos impostos sobre ganhos de capital sobre os ganhos da venda de suas casas.
- As pessoas físicas também podem deduzir os juros pagos em suas hipotecas.
1. Usando a dedução de depreciação
Você pode recuperar o custo do aluguel de uma propriedade geradora de receita por meio de deduções fiscais anuaischamadas de depreciação. O Código da Receita Federal define a dedução da depreciação como uma provisão razoável para deterioração, desgaste e desgaste, e uma provisão razoável para obsolescência.
Os investidores imobiliários geralmente usam um método de depreciação denominado Sistema de Recuperação de Custos Acelerados Modificado (MACRS), no qual a propriedade de aluguel residencial e melhorias estruturais são depreciados em 27,5 anos, enquanto eletrodomésticos e outros acessórios são depreciados em 15 anos.
A despesa de depreciação freqüentemente resulta em uma perda líquida na propriedade de investimento, mesmo que a propriedade realmente produza um fluxo de caixa positivo. Essa perda, bem como as despesas, como serviços públicos e seguros, são relatados no Anexo E, formulário de imposto de renda federal 1040, e deduzidos da renda normal.
2. Aproveitando as trocas 1031
A troca 1031, nomeada de acordo com a Seção 1031 do Código da Receita Federal, permite que os investidores adiem os impostos vendendo uma propriedade de investimento e usando o patrimônio para comprar outra propriedade ou propriedades de valor igual ou maior. Essa troca deve ocorrer dentro de um período de tempo especificado.
Embora uma troca 1031 possa incluir vários tipos de propriedade, a grande maioria dastransações está relacionada a imóveis. E a partir de 31 de dezembro de 2017 em diante, a Seção 1031 “tratamento de troca similar se aplica apenas a trocas de bens imóveis mantidos para uso em um comércio ou negócio ou para investimento, exceto bens imóveis mantidos principalmente para venda.”
Regulamentos de propriedade
Para concluir com êxito uma troca 1031, as propriedades devem atender aos seguintes critérios:
- O valor agregado das propriedades de substituição deve ser igual ou superior ao das propriedades abandonadas.
- As propriedades incluídas na transação devem ser do mesmo tipo, o que significa que os bens imóveis não podem ser trocados por nenhum outro tipo de ativo, como um fundo de investimento imobiliário (REIT).
- Ambas as propriedades devem ser mantidas para “fins produtivos nos negócios ou comércio” (um investimento).4
Qualquer dinheiro ou propriedade recebida por meio da transação que não seja considerada propriedade similar é considerada inicialização e está sujeita a tributação. A inicialização de dinheiro inclui não apenas dinheiro, mas também propriedade física, como luminárias. A inicialização da hipoteca refere-se a qualquer redução da dívida alcançada por meio da transação. Assim, o valor da dívida assumida com o imóvel de substituição deve ser igual ou superior ao valor da dívida quitada no momento da venda do imóvel renunciado.6
Regulamentos do Investidor
O investidor deve usar um intermediário qualificado. Um intermediário qualificado é um agente que facilita o processo de troca 1031, em grande parte retendoO Federation of Exchange Acomodators detalha a função que o intermediário qualificado desempenha no processo de troca 1031.
O investidor está sujeito a dois prazos:
- Quarenta e cinco dias após a venda da propriedade abandonada, eles devem entregar uma lista escrita da propriedade de substituição qualificada a uma parte qualificada para a troca, geralmente o intermediário. Existem também várias regras que limitam o número de propriedades que podem ser identificadas.
- Além disso, eles devem comprar o valor agregado dos ativos de reposição qualificados no prazo de 180 dias após a venda do ativo devolvido ou 180 dias após a data de vencimento de sua declaração de imposto de renda daquele ano, o que ocorrer primeiro.
1031 Exchange, passo a passo
Em uma transação típica, um investidor decide vender uma propriedade para investimento e investir o produto de qualquer ganho em outra propriedade.
- Para conseguir isso de forma eficiente em termos fiscais, o investidor celebra um contrato de troca 1031 com um intermediário qualificado e coloca a propriedade original à venda. Ao mesmo tempo, o investidor começa a buscar propriedades de reposição.
- No dia em que o investidor vende a propriedade original (a propriedade abandonada), o produto líquido após o pagamento de todas as despesas é enviado para uma conta especial criada pelo intermediário qualificado.
- O investidor então entra no período de identificação e tem exatamente 45 dias para produzir uma lista de propriedades de substituição qualificadas e 180 dias para fechar a propriedade de substituição durante o período de troca.
- Usando todo o produto da venda da propriedade abandonada, o investidor fecha na nova propriedade ou propriedades de investimento.
- O intermediário qualificado transfere esses fundos para a empresa de título, a conta especial é fechada e a transação é concluída.
3. Empréstimo contra o patrimônio da casa
Os investidores que acumularam patrimônio considerável em sua casa pessoal ou propriedade de investimento podem simplesmente optar por refinanciar suas propriedades e retirar patrimônio para fazer investimentos adicionais, melhorar a casa ou para outros fins. Os regulamentos variam de estado para estado.
Em um cenário típico, um credor emprestará de 80% a 85% de seu patrimônio. Por exemplo, em uma propriedade de $ 240.000 com um empréstimo de $ 100.000, o máximo que um mutuário poderia extrair é $ 92.000 ($ 240.000 x 80% = $ 100.000).
A capacidade de pedir emprestado contra o seu patrimônio líquido também vai depender de sua pontuação de crédito, o seu actual rácio da dívida em capital, e sua relação dívida-to-income.
Embora essa estratégia seja um pouco mais arriscada, para aqueles que conseguem lidar com a dívida adicional, ela pode ajudar a acumular riqueza sem ter que entrar em uma troca de 1031 ou vender uma propriedade.
4. Diferimento de impostos sobre a venda de uma casa
Os ganhos com a venda da residência pessoal principal de um contribuinte são excluídos da tributação de ganhos de capital de até $ 500.000 para casais que entram com o processo em conjunto e $ 250.000 para indivíduos solteiros se o contribuinte morou na casa por dois dos últimos cinco anos. Além disso, se os ganhos com a venda da residência principal do contribuinte forem maiores do que essas exclusões, o contribuinte também poderá investir essa parte por meio de uma troca 1031.
Os investidores que vivem em áreas onde os valores das casas estão se valorizando podem usar uma estratégia de negociação para aumentar sua riqueza pessoal e, ao mesmo tempo, minimizar os impostos.
5. Dedução de juros hipotecários
Os proprietários de casas podem deduzir a parte de suas hipotecas atribuível ao pagamento de juros em suas declarações fiscais. Esses pagamentos são maiores durante os primeiros anos da hipoteca e diminuem gradualmente à medida que a hipoteca é liquidada.
De acordo com o IRS, “você pode deduzir os juros da hipoteca da casa sobre os primeiros $ 750.000 ($ 375.000 se for casado separadamente) do endividamento. No entanto, limitações mais altas ($ 1 milhão ($ 500.000 se for casado separadamente) se aplicam se você estiver deduzindo juros da hipoteca do endividamento incorridos antes de 16 de dezembro de 2017. “
The Bottom Line
Existem muitas opções disponíveis para o proprietário do imóvel que deseja vender e, ao mesmo tempo, minimizar a responsabilidade tributária.
- Uma troca 1031 permite que os retornos de uma venda sejam reinvestidos em uma propriedade semelhante.
- Um empréstimo hipotecário atinge diretamente o valor da propriedade e pode ser usado para diversos fins.
- A venda de uma residência principal é elegível para tratamento fiscal especial.
- Os juros da hipoteca podem ser deduzidos no momento do imposto.
Sua situação pessoal ditará qual dessas opções é a certa para você, mas qualquer uma delas o ajudará a obter o máximo de seu investimento imobiliário.