Comprando uma casa: 8 divulgações importantes do vendedor
Um documento de divulgação pode ser importante tanto para compradores quanto para vendedores. Quando um proprietário vende uma propriedade, normalmente é obrigado a divulgar as informações em um documento por escrito.
Os requisitos variam de acordo com as leis estaduais e locais.
Em geral, um documento de divulgação deve fornecer detalhes sobre a condição de uma propriedade que pode afetar negativamente seu valor. Os vendedores que intencionalmente ocultam informações podem ser processados e potencialmente condenados por um crime. Vender uma propriedade “no estado em que se encontra” geralmente não isenta o vendedor de divulgações.
Regras de divulgação pode afetar qualquer pessoa vender uma casa, mas eles são especialmente susceptíveis de afectar de propriedade flippers, que compram propriedades, a fim de atualizá-los e revendê-los para um lucro rápido. Os flippers de propriedade geralmente lidam com propriedades em más condições.
Principais vantagens
- Os vendedores de imóveis geralmente são obrigados a divulgar informações sobre as condições de uma propriedade que podem afetar negativamente seu valor.
- Mesmo que a lei não exija a divulgação de um problema, pode ser sábio para o vendedor divulgá-lo de qualquer maneira.
- As leis locais variam, por isso é importante verificar os detalhes com os departamentos de planejamento apropriados.
Como as leis locais diferem
As leis estaduais e locais diferem em suas disposições para divulgação. O vendedor deve verificar os requisitos do local que está considerando.
Há outra coisa importante a verificar: algumas leis de divulgação locais têm lacunas. Por exemplo, a lei do estado de Nova York exige que certos problemas sejam revelados ao comprador em uma declaração, amenos que o vendedor opte por pagar um crédito de $ 500 ao comprador no fechamento. De acordo com a Nolo, uma biblioteca jurídica online, muitos, se não a maioria dos vendedores, pagam o crédito em vez de fornecer o formulário.
Se você é um comprador, não verifique apenas as leis de divulgação locais. Verifique se há lacunas nas leis de divulgação locais.
As legalidades locais geralmente podem ser obtidas nos departamentos de planejamento imobiliário locais e estaduais. Um advogado imobiliário também pode ser consultado.
Saber os tipos de informações que devem ser divulgadas pode ajudá-lo a tomar uma decisão sobre a compra de um imóvel. Se você for o vendedor, isso pode salvá-lo de um processo judicial.
Aqui estão algumas divulgações de vendedores de imóveis muito comuns que você deve conhecer, quer você esteja do lado do comprador ou do vendedor.
1. Morte em casa
Alguns compradores têm preocupações ou superstições sobre a compra de uma casa na qual alguém morreu. A divulgação pode ser necessária.
“Cada estado terá requisitos ligeiramente diferentes para divulgação”, diz Jim Olenbush, um corretor de imóveis do Texas. “No Texas, por exemplo, mortes por causas naturais, suicídios ou acidentes não relacionados à propriedade não precisam ser divulgados.”
No entanto, “um vendedor é obrigado a divulgar as mortes relacionadas ao estado da propriedade ou crimes violentos”, diz Olenbush. Se o filho de um ocupante anterior se afogou na piscina porque a piscina não tinha uma cerca de segurança, por exemplo, o vendedor precisaria revelar a morte, mesmo que o problema de segurança tenha sido corrigido.
Existem, no entanto, circunstâncias em que os vendedores não são obrigados a divulgar a morte na propriedade.
“Não há estados em que haja a obrigação de divulgar a morte de uma pessoa que faleceu em condições naturais”, afirma o advogado Matthew Reischer, CEO da LegalAdvice.com. “No entanto, alguns estados impõem o dever [de divulgação] em uma casa ou apartamento estigmatizado em que tenha ocorrido suicídio ou assassinato. Alguns estados chegam ao ponto de impor um dever afirmativo a um vendedor se eles souberem que seus imóveis estão sendo assombrados por mortos ”.
Mesmo quando a divulgação não é exigida – a Geórgia, por exemplo, não exige a divulgação de homicídio ou suicídio, a menos que o vendedor seja diretamente solicitado – os vendedores podem errar ao informar o comprador sobre uma morte na propriedade.
“Se um vendedor está preocupado com a responsabilidade, o melhor conselho é ir em frente e divulgar tudo antecipadamente, mesmo que não seja exigido por lei”, diz Olenbush. “Os compradores sempre ouvirão sobre as coisas dos vizinhos, e a surpresa pode fazer com que eles desistam de um contrato de compra ou se perguntem o que mais o vendedor não está lhes contando.”
2. Aborrecimentos da vizinhança
Muitas vezes, um incômodo é um ruído ou odor de uma fonte externa à propriedade que pode irritar os ocupantes da propriedade.
A Carolina do Norte exige que os vendedores divulguem ruídos, odores, fumaça ou outros incômodos de fontes comerciais, industriais ou militares que afetem a propriedade.
Michigan exige que os vendedores divulguem fazendas, operações agrícolas, aterros, aeroportos, campos de tiro e outros incômodos nas proximidades, mas a Pensilvânia deixa a cargo do comprador determinar a presença de incômodos agrícolas.
Essas são as regras para apenas três estados. Certifique-se de saber o que a lei estadual exige em relação às divulgações de incômodos na vizinhança.
3. Perigos
Se a casa estiver em maior risco de danos causados por um desastre natural ou tiver contaminação ambiental conhecida ou potencial, você pode ser obrigado a divulgar essas informações ao comprador.
A lei do Texas exige que os vendedores divulguem a presença de resíduos perigosos ou tóxicos, amianto, isolamento de uréia-formaldeído, gás rádon, tinta à base de chumbo e uso prévio das instalações para a fabricação de metanfetamina.
Missouri também exige a divulgação de um antigo laboratório de metanfetamina em uma casa, mas o vizinho Kansas, como a maioria dos estados, não.
A Lei de Divulgação de Condições de Propriedade do Estado de Nova York exige que os vendedores notifiquem os compradores se a propriedade está localizada em uma planície de inundação, pântano ou distrito agrícola;se já foi um aterro sanitário;se já houve tanques de armazenamento de combustível acima ou abaixo do solo na propriedade;se e onde a estrutura contém amianto;se houver encanamento de chumbo;se a casa foi testada para radônio e se algum combustível, óleo, substância perigosa ou tóxica foi derramado ou vazou na propriedade.
Os estados também podem exigir a divulgação de afundamento de minas, poços subterrâneos, assentamento, deslizamento, convulsão ou outros defeitos de estabilidade da terra. A Lei de Divulgação de Riscos Naturais da Califórnia exige que os vendedores divulguem se a propriedade está em uma zona de risco sísmico e pode, portanto, estar sujeita a liquefação ou deslizamentos de terra após um terremoto.
Embora a maioria dos requisitos de divulgação sejam regidos pelos estados, o governo federal exige um: a divulgação de que a tinta à base de chumbo pode estar presente em qualquer propriedade construída antes de 1978.
4. Informações da associação de proprietários
Se a casa for administrada por uma associação de proprietários (HOA), você deve divulgar esse fato. As associações geralmente impõem taxas mensais aos proprietários, e eles podem impor regras sobre sua associação que um comprador em potencial pode ou não considerar aceitáveis.
Você também precisa saber sobre a saúde financeira do HOA e fornecer essas informações ao comprador para que ele possa tomar uma decisão de compra informada.
“Um comprador que conheço comprou um condomínio e o vendedor se esqueceu por engano de dar ao comprador os últimos 12 meses de notas de reunião”, disse Ed Kaminsky, presidente e CEO da relocação da SportStar em Manhattan Beach, Califórnia. “Sete meses depois, o comprador recebeu uma avaliação de US $ 30.000 para melhorias na propriedade. O vendedor foi posteriormente processado pelo comprador por não divulgar essas notas importantes. ”
5. Reparos
O que você consertou e por quê? Os compradores precisam saber o histórico de reparos da casa para que seus próprios inspetores prestem atenção extra às áreas problemáticas e estejam cientes dos prováveis problemas futuros.
A lei do Texas, por exemplo, exige que os vendedores divulguem os reparos estruturais ou de telhado anteriores;aterro, sedimentação, movimento do solo ou linhas de falha;e defeitos ou mau funcionamento nas paredes, telhado, cercas, fundação, pisos, calçadas ou qualquer outro problema atual ou anterior que afete a integridade estrutural da casa.
Você também pode divulgar reparos elétricos ou de encanamento e quaisquer outros problemas que gostaria de saber se fosse comprar a casa e morar nela.
6. Danos causados pela água
Quando a água entra onde não deveria, pode danificar pertences pessoais, minar a estrutura da casa e até mesmo criar um perigo para a saúde, causando o crescimento de mofo. Os vendedores devem divulgar vazamentos passados ou presentes ou danos causados pela água.
Michigan, por exemplo, exige que os vendedores divulguem evidências de água em um porão ou espaço para rastejar, vazamentos no telhado, grandes danos de enchentes, o tipo de sistema de encanamento (por exemplo, galvanizado, cobre, outro) e quaisquer problemas de encanamento conhecidos.
“Existem muitos riscos envolvidos no fechamento de uma casa onde é necessário algum trabalho na propriedade que não era óbvio em uma inspeção geral, especialmente no inverno ou durante um período de seca”, diz Bill Price, um advogado de negócios de Illinois. “No inverno, um telhado com vazamentos ou telhas muito velhas pode não ser inspecionado pelo comprador ou pelo inspetor residencial. Da mesma forma, um período de seca pode esconder problemas com vazamento no porão. ”
Em situações como essas, verifique quanta proteção as leis do seu estado oferecem contra a divulgação de informações que você não teria como saber.
7. Itens ausentes
Às vezes, os compradores de casas não percebem até o dia da mudança que suas novas casas estão perdendo algo que eles presumiram que estaria lá. Uma luminária, a geladeira ou o micro-ondas, as persianas ajustadas: Qualquer uma dessas coisas poderia ter saído pela porta com o vendedor se ninguém pensasse em discutir com antecedência.
As leis de divulgação de alguns estados tentam evitar esse problema. Texas e Michigan, por exemplo, exigem que os vendedores divulguem se a propriedade vem com uma longa lista de itens, incluindo eletrodomésticos, ar condicionado e aquecimento central, calhas de chuva, exaustores e aquecedores de água.9
8. Outras Possíveis Divulgações
Os compradores precisam saber se a casa está em um bairro histórico especial , pois isso afetará sua capacidade de fazer reparos e alterações e também pode aumentar o custo dessas atividades.
A lei do Texas exige que os vendedores divulguem cupins ativos ou outros insetos destruidores de madeira, danos causados por cupins ou podridão de madeira que precisam de reparo, danos anteriores aos cupins e tratamento anterior dos cupins.4 As leis de Michigan e da Carolina do Norte também exigem que os vendedores divulguem qualquer histórico de infestação. Consulte as leis do seu estado para ver se você deve divulgar informações sobre quaisquer pragas.2
Você também pode ser obrigado a divulgar problemas com drenagem ou classificação, zoneamento, litígios pendentes, servidões.
Como divulgar
Alguns estados, como Michigan e Carolina do Norte, exigem que os vendedores usem um formulário de divulgação específico. Se não houver um formulário específico, seu departamento de estado ou comissão de imóveis ou associação de corretores de imóveis geralmente terá um formulário recomendado que você pode usar. O formulário pode ser mais ou menos abrangente do que o exigido pela lei estadual.
Se o formulário não for abrangente o suficiente para sua situação, complemente-o com uma lista dos itens adicionais que deseja divulgar. O vendedor deve fazer todas as divulgações ao comprador por escrito, e tanto o comprador quanto o vendedor devem assinar e datar o documento. Certifique-se de revisar o que você precisa divulgar e como deve ser redigido com um advogado do setor imobiliário.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
The Bottom Line
Mesmo que uma determinada divulgação não seja exigida em sua área, os vendedores que possuem informações sobre sua casa que podem deixar um comprador infeliz podem querer divulgá-la de qualquer maneira. Além das razões morais para ser honesto com os compradores em potencial – e o desejo de evitar as despesas e complicações de uma ação judicial – os indivíduos têm uma reputação a proteger. Os vendedores que tiverem alguma dúvida sobre se divulgaram corretamente a condição da propriedade devem entrar em contato com um advogado imobiliário em seu estado.