Derivados de bens imobiliários

Como funcionam os derivativos imobiliários

Desenvolvidos para o setor de private equity, os derivativos oferecidos no índice NCREIF são baseados em swaps que vêm em várias formas, permitindo aos investidores trocar a exposição na valorização ou no retorno total do próprio índice, ou trocando as exposições de um uso de terra para outro.

Um método consiste em “ir longo ” (reproduzindo a exposição de propriedades de compra) ou “go short ” (replicando a exposição de venda de propriedades). Outro método é trocar o retorno total do índice NCREIF discriminado por setor imobiliário, permitindo assim aos investidores trocar os retornos de imóveis relacionados a escritórios por imóveis de varejo, por exemplo.

O swap de retorno permite que dois investidores de cada lado do swap executem estratégias que não podem ser realizadas com ativos reais no mercado imobiliário privado. Os swaps permitem que os investidores balanço patrimonial. Os contratos de até três anos são geralmente administrados por um banco de investimento, que atua como câmara de compensação dos fundos.

No caso de um investidor entrar em posição de longo prazo com o retorno total do índice NCREIF, ele aceitaria o retorno total sobre o NPI (pago trimestralmente) em um valor nocional predeterminado e concordaria em pagar uma taxa de juros de curto prazo de referência, mais um spread ( margem) sobre o mesmo montante nocional. A outra parte do swap receberia os mesmos fluxos de caixa ao contrário, pagaria o retorno do índice trimestral e receberia a taxa de referência mais o spread.

Supondo que haja investidores para ambos os lados da negociação, dois investidores que desejam negociar uma exposição de propriedade por outra podem negociar o retorno do NPI daquele tipo de propriedade em particular por outro. Por exemplo, um gerente de portfólio que sente que seu fundo está superalocado em propriedades de escritórios e subalocado em propriedades industriais pode trocar uma parte da exposição do escritório por industrial sem realmente comprar ou vender propriedades.

Um índice de patrimônio público

Em vez do NPI, os derivativos para exposição ao setor de ações públicas do mercado imobiliário comercial usam o retorno total da Associação Nacional de Trusts de Investimento Imobiliário (NAREIT) para calcular os fluxos de caixa aceitos (para o investidor longo) ou pago (pelo investidor a descoberto).

Este índice fornece o retorno do desempenho para o mercado de títulos públicos garantidos por imóveis comerciais. Por exemplo, o receptor do swap paga a taxa de juros de curto prazo de referência, mais um spread, para entrar em um swap de índice de um ano com um valor nocional de $ 50 milhões de dólares, e eles receberiam pagamentos trimestrais do índice NAREIT em $ 50 milhões. Mais uma vez, o investidor pode obter uma exposição imobiliária pública totalmente diversificada sem comprar um único ativo.

Derivativos de dívida imobiliária

Devido à amplitude e profundidade das mercado de títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS), os derivativos imobiliários também estão disponíveis em posições de dívida imobiliária. Os swaps para dívida imobiliária pública são baseados em índices do mercado CMBS.

Graças à amplitude e profundidade dos dados de um grande número de transações (em relação a imóveis de ações), os índices CMBS são um indicador de desempenho muito melhor para seus respectivos mercados do que os de suas contrapartes de ações. A diferença mais notável entre os swaps de ações e os swaps de dívida é que os recebedores dos pagamentos baseados na taxa de juros recebem a taxa de referência menos um spread, ao contrário dos swaps de ações, que geralmente são baseados na taxa de referência mais um spread. Isso ocorre porque os títulos subjacentes são geralmente financiados por dívida de curto prazo rotativa de recompra, que normalmente é a taxa de referência de curto prazo menos um spread, e assim a taxa é repassada às contrapartes de swap.

Os derivativos de dívida imobiliária privada, como credit default swaps (CDSs), são geralmente usados ​​para proteger o risco de crédito. Os derivativos, como os swaps de empréstimos, fornecem à parte do swap a taxa de juros e o risco de crédito, enquanto o ativo (um empréstimo imobiliário comercial) permanece no balanço da contraparte. Assim, um credor hipotecário pode fazer hedge de partes de sua carteira de dívidas para vários termos de investimento, sem ter que vender o próprio empréstimo. Dessa forma, os investidores podem sair de certos setores do mercado imobiliário quando sentirem que o retorno não é compatível com o risco e, posteriormente, recuperar a exposição quando o mercado para aquele setor específico melhorar.

Considerações Especiais

Como os ativos imobiliários comerciais exigem capital intensivo e são relativamente ilíquidos, os investidores imobiliários têm dificuldade em fazer hedge de sua exposição ou executar estratégias alfa. Altos custos de transação e um mercado menos eficiente do que o de ações e títulos aumentaram a dificuldade de reequilibrar as carteiras em resposta às mudanças do mercado.

Com os dados imobiliários cada vez mais transparentes e a obtenção de informações sobre transações mais fáceis e menos onerosas, os índices imobiliários tornaram-se mais relevantes, levando à criação de um mercado de derivados cada vez mais eficiente. Os derivativos imobiliários permitem que os investidores alterem suas exposições a riscos e oportunidades específicos sem a necessidade de comprar e vender ativos. Esses derivativos permitem o investimento em um setor diferente do mercado de ações imobiliárias ou a negociação de uma exposição imobiliária por uma taxa de juros variável mais ou menos um prêmio.

A capacidade de trocar exposições permite que o investidor imobiliário se torne mais tático ao investir. Eles agora podem entrar e sair de todos os quatro quadrantes do mercado imobiliário, o que permite uma melhor gestão de risco e o potencial para aumentar o retorno de curto ou longo prazo de seus investimentos.