Os prós e contras de uma hipoteca de 15 anos
Hipoteca de 15 anos: uma visão geral
Uma hipoteca de 15 anos é um empréstimo para a compra de uma casa em que a taxa de juros e o pagamento mensal são fixados ao longo da vida do empréstimo. Alguns mutuários optam pela hipoteca de 15 anos em vez da hipoteca mais convencional de 30 anos, uma vez que pode economizar uma quantia significativa de dinheiro a longo prazo.
Existem vários tipos de produtos hipotecários disponíveis no mercado hoje. A hipoteca de 15 anos tem algumas vantagens e desvantagens em comparação com a de 30 anos. No entanto, ambos os produtos compartilham semelhanças, como a taxa de juros pode ser afetada pelo histórico de crédito do mutuário e pela pontuação de crédito.
Uma pontuação de crédito é uma representação numérica da probabilidade de um mutuário pagar o dinheiro devido. Pagamentos pontuais, extensão do histórico de crédito e quantas contas de crédito abertas são fatores que afetam a pontuação de crédito. É claro que os empréstimos de 15 e 30 anos também exigem uma ampla renda mensal para cobrir o potencial pagamento da hipoteca e outras dívidas.
Principais vantagens
- Uma hipoteca de 15 anos, como uma hipoteca de 30 anos, é um empréstimo residencial em que a taxa de juros e o pagamento mensal não mudam ao longo da vida da hipoteca.
- A decisão entre uma hipoteca fixa de 15 ou 30 anos depende de sua situação financeira e de seus objetivos.
- Uma hipoteca de 15 anos pode economizar um dinheiro significativo para o comprador de uma casa durante a duração do empréstimo, porque os juros pagos são inferiores a uma hipoteca de 30 anos.
- Se você já concluiu o pagamento de uma hipoteca de 30 anos, o refinanciamento para uma hipoteca de 15 anos pode diminuir o pagamento de juros e, ao mesmo tempo, pagar o empréstimo no prazo esperado.
- Como os pagamentos são significativamente mais altos em um empréstimo de 15 anos, os compradores correm o risco de não pagar o empréstimo se não conseguirem cumprir os pagamentos.
Vantagens de uma hipoteca de 15 anos
Abaixo estão as vantagens de uma hipoteca de 15 anos versus 30 anos. Ambos têm taxas fixas e pagamentos fixos em seus termos.
Menos no interesse total
Uma hipoteca de 15 anos custa menos no longo prazo, uma vez que os pagamentos de juros totais são inferiores a uma hipoteca de 30 anos. O custo de uma hipoteca é calculado com base em uma taxa de juros anual e, como você está tomando o dinheiro emprestado pela metade do tempo, os juros totais pagos provavelmente serão metade do que você pagaria em 30 anos.
Taxa de juros mais baixa
Como os empréstimos de curto prazo são menos arriscados e mais baratos para os bancos financiarem do que os de longo prazo, uma hipoteca de 15 anos normalmente vem com uma taxa de juros mais baixa. A taxa pode estar em qualquer lugar entre um quarto de ponto a um ponto inteiro menos do que a hipoteca de 30 anos.
Fannie Mae
Se sua hipoteca for comprada por uma das empresas patrocinadas pelo governo, como aFannie Mae, provavelmente você acabará pagando menos em taxas por um empréstimo de 15 anos. A Fannie Mae e outras empresas apoiadas pelo governo cobram o que chamam de ajustes de preços de empréstimos que geralmente se aplicam apenas a, ou são mais elevados para, hipotecas de 30 anos.
Essas taxas normalmente se aplicam a mutuários com menor pontuação de crédito que fazem pagamentos menores. A Federal Housing Administration (FHA) cobra prêmios de seguro hipotecário mais baixos para os mutuários de 15 anos. O seguro hipotecário privado ou PMI é exigido pelos credores quando você dá uma entrada inferior a 20% do valor da casa.3 O PMI protege o credor no caso de você não conseguir fazer os pagamentos. O PMI é cobrado como uma taxa mensal adicionada ao pagamento da hipoteca, mas é temporário, o que significa que deixa de existir quando você paga 20% de sua hipoteca.
Poupança Forçada
Como o pagamento mensal é mais alto para uma hipoteca de 15 anos, os planejadores financeiros consideram isso um tipo de poupança forçada. Em outras palavras, em vez de tirar a economia mensal de fazer 30 anos e investir os fundos em uma conta do mercado monetário ou no mercado de ações, você estaria investindo em sua casa, que no longo prazo também deve valorizar.
Desvantagens de uma hipoteca de 15 anos
Apesar dos juros economizados com uma hipoteca de 15 anos, os mutuários devem pensar em algumas considerações e desvantagens antes de decidir sobre o prazo de seu empréstimo.
Pagamentos mensais mais altos
Uma hipoteca de 15 anos tem um pagamento mensal mais alto do que um empréstimo de 30 anos, uma vez que o empréstimo precisa ser pago na metade do tempo. Por exemplo, um empréstimo de 15 anos de $ 250.000 com juros de 4% tem um pagamento mensal de $ 1.849 contra $ 1.194 para 30 anos. Em outras palavras, o pagamento mensal de 15 anos é 55% maior do que o pagamento de 30 anos pelo mesmo valor e pela mesma taxa.
A maioria dos mutuários terá taxas iniciais mais baixas com produtos patrocinados pelo governo; eles provavelmente pagarão esses custos como parte de uma taxa de juros mais alta.
Menor acessibilidade
O pagamento mais alto pode limitar o comprador a uma casa mais modesta do que seria capaz de comprar com um empréstimo de 30 anos. Usando nosso exemplo acima, digamos que o credor hipotecário só aprove um máximo de $ 1.500 por mês. O mutuário precisaria comprar uma casa mais barata – uma hipoteca de $ 200.000 a 4%, por 15 anos, resulta em um pagamento de $ 1.479.
Por outro lado, um empréstimo de 30 anos (de $ 250.000) resultaria em um pagamento mensal de $ 1.194 – bem abaixo do máximo de $ 1.500, ou o empréstimo de 30 anos pode permitir que o mutuário compre uma casa maior ou faça uma hipoteca maior. Por exemplo, uma hipoteca de 30 anos para uma casa de $ 300.000 custaria $ 1.432 por mês. O empréstimo de 30 anos eleva o pagamento abaixo do máximo de US $ 1.500 e permite que o tomador do empréstimo contraia um empréstimo maior – presumivelmente, conseguir uma casa maior ou uma localização melhor.
Menos dinheiro vai para a poupança
O pagamento mais alto requer maiores reservas de caixa – tanto quanto o equivalente a um ano de renda em economias líquidas. Além disso, o pagamento mensal mais alto significa que o mutuário pode abrir mão da oportunidade de acumular economias ou economizar para objetivos como a faculdade de um filho ou a aposentadoria.
As contas de poupança e aposentadoria da faculdade têm imposto diferido, enquanto 401k contas de aposentadoria têm uma contribuição do empregador. Além disso, um investidor experiente e disciplinado perderia a oportunidade de investir a diferença entre os pagamentos de 15 e 30 anos em títulos de maior rendimento.
Prós
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Uma hipoteca de 15 anos custa menos nos juros totais em comparação com uma hipoteca de 30 anos
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A 15 anos geralmente tem uma taxa de juros mais favorável
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Uma poupança de 15 anos é uma economia forçada, pois o dinheiro extra pago é investido na casa em vez de gasto
Contras
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Empréstimos de 15 anos têm pagamentos mensais mais altos
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Menor acessibilidade com hipotecas de 15 anos
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Menos dinheiro indo para poupança ou aposentadoria
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Dificuldades financeiras podem resultar se o mutuário não puder pagar o montante mais alto do empréstimo de 15 anos
Exemplo de uma hipoteca de 15 anos
Uma hipoteca de $ 250.000 por 30 anos a uma taxa de 4% custaria $ 429.674 em pagamentos de principal e juros ao final do empréstimo, e os juros totais seriam de $ 179.674 para empréstimos por 30 anos.
O mesmo montante de empréstimo e taxa de juros ao longo de 15 anos custariam $ 332.860 no final do prazo. Os juros totais seriam de $ 82.860 para empréstimos de 15 anos. A 4%, você pagaria apenas 46% dos juros totais por um empréstimo de 15 anos do que pagaria pelo empréstimo de 30 anos. Quanto mais alta a taxa de juros, mais significativa é a diferença entre as duas hipotecas.
Perguntas frequentes sobre hipotecas de 15 anos
Por que devo obter uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos em vez de 30 anos?
Se você puder pagar o maior pagamento mensal que vem com uma hipoteca fixa de 15 anos, isso pode ajudá-lo a pagar sua casa, liberando fundos para a aposentadoria. Você gastará menos em juros ao longo da vida do empréstimo em comparação com uma hipoteca de 30 anos e, normalmente, uma hipoteca fixa de 15 anos significa uma melhor taxa de juros.
Quais são as diferenças entre hipotecas de 15 e 30 anos?
Os pagamentos mensais de uma hipoteca de 15 anos são mais elevados do que uma hipoteca de 30 anos, muitas vezes significativamente mais elevados. Uma hipoteca de 30 anos permite que o tomador do empréstimo estique os pagamentos por um longo tempo e fique com mais de seus ganhos mensais. Uma hipoteca de 30 anos tem uma taxa de juros mais alta do que uma hipoteca de 15 anos, e você pagará mais juros do que o principal em uma hipoteca de 30 anos.
Como faço para pagar uma hipoteca de 30 anos em 15 anos?
Existem algumas maneiras de pagar uma hipoteca de 30 anos em 15 anos. Primeiro, você pode considerar o refinanciamento de sua hipoteca atual em uma hipoteca fixa de 15 anos. Outra maneira é fazer pagamentos extras em relação ao valor principal ou fazer pagamentos quinzenais igualmente um pagamento de hipoteca adicional por ano. Isso pode não levar você à marca dos 15 anos, mas o valor do principal certamente diminuiria.
The Bottom Line
Uma hipoteca de 15 anos pode, sem dúvida, economizar muito dinheiro a longo prazo. No entanto, é essencial consultar um planejador financeiro para discutir como você pode lidar com os pagamentos mensais. Embora o empréstimo de 15 anos possa pagar a hipoteca mais cedo, se você perder o emprego ou mudar sua renda, o pagamento mensal mais alto em comparação com o empréstimo de 30 anos pode causar dificuldades financeiras.