Pré-Execução de Hipoteca
O que é pré-encerramento?
Pré-execução hipotecária refere-se à fase inicial de um processo legal que, em última análise, pode concluir na retomada da posse de um devedor inadimplente. No pré-encerramento, o credor registra um aviso de inadimplência sobre a propriedade porque o proprietário do empréstimo excedeu os termos contratuais para pagamentos inadimplentes. Um aviso de inadimplência informa ao proprietário do empréstimo que o credor está entrando com ações legais para a execução da hipoteca.
A pré-execução hipotecária pode ser uma fase importante porque o credor pode estar aberto a uma última negociação de direitos sobre dívidas inadimplentes para o devedor. O mutuário geralmente tem a oportunidade final de reverter potencialmente o status de inadimplência, fazendo pagamentos atrasados, negociando uma modificação ou possivelmente optando por vender a propriedade antes que ela chegue a um despejo final de execução hipotecária.
Principais vantagens
- A pré-execução hipotecária geralmente começa quando o credor registra um aviso de inadimplência sobre a propriedade porque o proprietário excedeu os termos contratuais para pagamentos inadimplentes (geralmente três meses de inadimplência ou inadimplência).
- No pré-encerramento, os tomadores de hipotecas ainda podem ter algumas opções, incluindo fazer pagamentos retroativos, negociar uma modificação ou organizar uma venda a descoberto.
- As hipotecas apoiadas pelo governo têm uma moratória para procedimentos de tolerância, despejos e execução hipotecária devido à pandemia do Coronavirus. A moratória federal foi prorrogada pelo menos até 31 de março de 2021. Os Estados também podem ter suas próprias moratórias de execução hipotecária.
Como funciona o pré-encerramento
Quando um comprador faz um empréstimo para comprar um imóvel, ele firma um contrato com a instituição de crédito para pagar o empréstimo hipotecário de acordo com um acordo contratual, normalmente em prestações mensais. Os pagamentos mensais são geralmente estruturados para cobrir uma parte dos pagamentos do principal e dos juros da hipoteca.
Os contratos de hipoteca padrão costumam ser estruturados para ficarem inadimplentes se um mutuário deixar de fazer os pagamentos por três meses consecutivos. Nesse ponto, o credor é geralmente autorizado por contrato a iniciar o pré-encerramento.
O mutuário recebe uma cópia de um aviso de inadimplência, que também é tornado público, geralmente por meio de um depósito no tribunal. Essa ação dá início ao processo de pré-execução hipotecária, que pode levar de semanas a mais de um ano, pois varia de acordo com o estado e está sujeito a um processo judicial. O credor é obrigado a passar por um processo judicial para finalizar um aviso de execução hipotecária e despejo.
Existem várias etapas padrão para um processo de execução hipotecária. O auto de infração dá início ao processo, na fase de pré-execução hipotecária. Em geral, o credor precisa da aprovação do tribunal para a garantia de uma propriedade, que deve ser concedida por um juiz.
Os credores costumam estar mais dispostos a negociar pagamentos retroativos e possíveis modificações no empréstimo no estágio de pré-execução hipotecária de um processo, a fim de evitar o pagamento de custos extensos de processo de execução hipotecária. Se a execução hipotecária for concedida e um aviso de despejo de execução hipotecária for autorizado, o credor pode mover-se para um leilão público ou venda por administrador.
Vantagens e desvantagens do pré-encerramento
Uma casa pode ser vendida durante a fase de pré-execução hipotecária e isso pode ser uma vitória para todas as partes envolvidas. Com a venda, o proprietário pode evitar os danos que uma execução hipotecária teria em seu histórico de crédito. O comprador geralmente pode roubar a propriedade por um valor abaixo do mercado. A instituição de crédito não é obrigada a pagar os custos de um processo de execução hipotecária e não é obrigada a vender o imóvel por conta própria.
No entanto, vender uma propriedade de forma independente não é necessariamente fácil, especialmente porque existem requisitos legais e de divulgação que o vendedor deve cumprir. Os compradores de casas pré-hipotecadas precisarão estar cientes de quaisquer ônus de propriedade ou impostos não pagos sobre uma casa, porque eles poderiam ser transferidos para o novo proprietário sem divulgação completa ou cláusulas devidamente documentadas.
Se o proprietário não fizer os pagamentos da hipoteca vencidos (e em curso), negociar uma modificação ou vender a casa durante o período de pré-execução hipotecária, o credor acabará por receber a autorização de sua garantia sobre a propriedade e, então, pode despejar o proprietário, subsequentemente agindo para vender a propriedade (normalmente em leilão). O banco é dono do imóvel neste momento e é mais provável que tente vendê-lo por um preço ainda mais baixo, em vez de manter suas despesas contínuas, como impostos e seguros.
Os proprietários que enfrentam a execução hipotecária podem entrar em contato com o programa federal Making Home Affordable no telefone 888-995-HOPE (888-995-4673) para obter ajuda para manter suas casas ou, se isso não for possível, mudar-se para uma nova casa.
Considerações Especiais
Uma casa pré-execução hipotecária que um mutuário coloca à venda é normalmente chamada de “venda a descoberto”. A venda pode ser uma transação privada entre o proprietário e o comprador, mas a oferta do comprador geralmente deve ser aprovada pelo banco antes que a venda possa ser finalizada. O preço de compra pode ser menor do que o saldo do empréstimo em aberto, razão pela qual a venda é considerada “curta”.
Lembre-se de que nem todas as vendas a descoberto são pré-execuções hipotecárias. Os proprietários de imóveis que sabem que estão em apuros, às vezes optam por vender suas propriedades por qualquer meio possível antes de chegar ao pré-encerramento.
Um comprador pode ter uma casa pré-hipotecada inspecionada antes de fazer uma oferta sobre ela. O comprador pode ser um investidor que deseja comprar a propriedade por menos do que seu valor justo de mercado e, em seguida, vendê-la a um preço mais alto com lucro.
Vendas a descoberto em imóveis podem ser um bom negócio para o comprador, mas os compradores devem garantir que todas as legalidades sejam cumpridas.
Se o proprietário listar a propriedade à venda por meio de um corretor de imóveis, os compradores em potencial entrarão em contato com o corretor. Em qualquer venda a descoberto, o banco credor provavelmente precisará estar envolvido e poderá contratar um ou mais corretores imobiliários ou advogados próprios, especialmente para preparar uma opinião sobre o preço do corretor.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou aoDepartamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD)dosEstados Unidos
Alívio de hipoteca devido à pandemia de COVID-19
Graças ao Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act, sancionado em 27 de março de 2020, uma moratória de despejo e execução hipotecária foi posta em prática para hipotecas apoiadas pelo governo até 31 de dezembro de 2020 e depois estendida até janeiro 31, 2021. A moratória foi prorrogada pela ordem executiva do presidente Biden em seu primeiro dia de mandato até pelo menos 31 de março de 2021. Se um pedido for aprovado, os mutuários com garantia governamental podem adiar os pagamentos por até 360 dias, evitar multas de pagamento atrasado, evitar o despejo de sua casa, adiar qualquer processo de execução hipotecária já em andamento e interromper a fase de pré-execução hipotecária para qualquer novo processo.
Os credores privados foram aconselhados a trabalhar com os mutuários, tornando as modificações dos empréstimos mais facilmente acessíveis. As taxas também caíram para níveis sem precedentes, tornando o refinanciamento uma opção viável para qualquer tomador de hipotecas que não tenha refinanciado anteriormente nos últimos meses e que esteja contratualmente autorizado a fazê-lo de acordo com os termos atuais da hipoteca.