Investir em propriedades fora do estado
Comprar e possuir uma propriedade raramente é fácil ou simples. Quando o imóvel em questão está em um local distante, os desafios se multiplicam. No entanto, investir em propriedades fora do estado pode parecer atraente se você mora em uma área onde os imóveis são caros. Também pode ser atraente se você já possui sua casa, mas deseja diversificar seus investimentos. Você pode apenas querer ter uma casa de férias. Ou seus motivos podem combinar todos esses motivos e muito mais.
Principais vantagens
- Compre em uma cidade que você conhece ou conheça a cidade antes de comprar.
- Encontrar uma administradora de imóveis e um trabalhador de manutenção são tão importantes quanto encontrar um corretor de imóveis.
- Não apenas faça um tour pela propriedade. Faça uma inspeção.
Independentemente disso, aqui estão as questões a serem consideradas antes de fazer uma oferta.
Razões para comprar
Se você mora em um lugar onde os preços são altíssimos, como São Francisco ou Nova York, o investimento imobiliário local ou mesmo a propriedade local pode estar fora de questão. Você deseja examinar as áreas em que os fundamentos do mercado são sólidos, mas os custos de propriedade são significativamente mais baixos.
Por outro lado, se você mora em uma área com preços imobiliários deprimidos ou em queda, pode preferir alugar uma casa e investir em imóveis em outro lugar.
ROI é a chave
Em ambos os casos, você pode descobrir que o retorno sobre o investimento (ROI) é melhor em outro lugar do que em casa. Esse é um grande motivo pelo qual muitos compram fora da região onde vivem. Preço de compra, taxas de valorização, despesas com hipotecas, impostos, regulamentações habitacionais, condições do mercado de aluguel e outros fatores podem ser mais favoráveis em outro estado e contribuirão para o ROI potencial de uma propriedade.
Desafios a considerar
Você não terá o mesmo conhecimento íntimo e diário de um mercado distante que tem do mercado em que vive. Você não tem um conhecimento profundo dos melhores bairros – ou dos piores. Você terá que confiar na pesquisa, no boca a boca, no instinto e nas opiniões dos profissionais que contratar.
Compreender as leis e regulamentos relativos à propriedade e impostos sobre a propriedade em sua área de destino é outro desafio. Mesmo que você leia cada linha dos códigos e regulamentações locais, o que está escrito no papel e o que acontece no mundo real nem sempre coincidem. Converse com os proprietários na área para obter uma verdadeira compreensão dos desafios locais.
Rede fora do estado
Você precisará de bons contatos na área para que seu plano de investimento seja bem-sucedido. Isso não significa apenas um corretor de imóveis. Você pode precisar de um gerente de propriedade, um trabalhador de manutenção e um empreiteiro em pouco tempo.
O segredo do sucesso de muitos investidores de fora do estado é encontrar e contratar uma excelente empresa de administração de imóveis. Caberá a eles preencher vagas, cobrar aluguel, fazer reparos e atender emergências.
Se você morava na área, pode optar por administrar a propriedade por conta própria. Se você mora longe, a administração profissional de propriedades é uma despesa extra em que você simplesmente deve incorrer para proteger seu investimento.
O experiente construtor e gerente de propriedades Rusty Meador observa: “Não importa quão bom seja um negócio imobiliário, ele é tão bom quanto sua capacidade de ser bem administrado.”
As complicações
Mesmo com uma empresa de administração de imóveis em sua folha de pagamento, você ainda precisará fazer uma visita ocasional à sua propriedade para se certificar de que o que os gerentes e inquilinos dizem a você corresponde à realidade. Este é um custo adicional de tempo e dinheiro que deve ser considerado.
Além disso, ao comprar um imóvel alugado, propriedade especialmente aluguer fora-de-estado, você é provável encontrar mais elevados imóveis seguros taxas, mais elevadas de juros de hipotecas taxas, e mais alto para baixo pagamento requisitos. Os credores consideram os aluguéis mais arriscados do que as hipotecas ocupantes do proprietário.
Você também complicará sua situação fiscal por possuir um imóvel para aluguel e obter renda em mais de um estado. Pode ser necessário contratar um profissional do imposto de renda para mantê-lo sob as boas graças das autoridades fiscais.
Até onde ir
Depois de considerar todos esses fatores, você pode descobrir que ser um proprietário-ocupante ou comprar uma propriedade de investimento perto de casa é uma proposta muito mais simples e menos cara.
Na verdade, pense nisso. Até mesmo São Francisco e Nova York estão a algumas horas de imóveis mais baratos, e até mesmo lugares onde os preços estão baixos têm bairros sólidos bem próximos.
Antes de comprar fora do estado
Se você ainda pretende comprar fora do estado, preste atenção a esses avisos adicionais. Não compre à vista invisível. As informações online sobre uma propriedade podem estar desatualizadas ou incompletas. Um agente imobiliário local ou proprietário pode mentir para fechar uma venda.
Se você involuntariamente se tornar o proprietário de uma propriedade incômoda que viola as leis de saúde e segurança, pode ficar sujeito a violações de código que consomem tempo e são caras de corrigir. Se uma propriedade ficou desocupada por muito tempo, ela pode desenvolver problemas de manutenção que podem ser resolvidos apenas com uma escavadeira, e você pode estar no gancho para pagar a conta da demolição.
Faça uma inspeção
Certifique-se de ver o imóvel pessoalmente e contrate um profissional para fazer a vistoria.
Encontrar inquilinos de qualidade é particularmente importante para proprietários ausentes. Você não estará lá para ficar de olho no comportamento de seus inquilinos ou no tratamento que eles dão à propriedade, ou para pressioná-los a pagar se o aluguel estiver vencido. Além de contratar uma administradora de imóveis de primeira linha, você deseja ter inquilinos que não causem dores de cabeça a você ou à sua administradora.
Seja pré-aprovado
Enquanto estiver visitando, reserve um tempo para se reunir com vários credores e pesquisar os vários tipos de hipotecas e taxas de juros disponíveis localmente. É melhor obter uma pré-aprovação para uma hipoteca, pois isso reduzirá o tempo que levará para fechar o negócio assim que você encontrar a casa dos seus sonhos fora do estado.
Finalmente, se você nunca teve uma propriedade, comprar sua primeira propriedade fora do estado é ainda mais arriscado. Não importa quantos livros você leia sobre propriedade, nada substitui a experiência.
Como fazer dar certo
Se você vai comprar fora do estado, considere comprar em uma área que você conheça, talvez sua cidade universitária ou natal. Ajuda ter algum conhecimento da área.
Você precisará de uma rede de profissionais locais para ajudá-lo a gerenciar sua propriedade.
Como um bônus, se você comprar em uma área que você visita de qualquer maneira, sua viagem de lazer pode se tornar pelo menos parcialmente dedutível de impostos porque você estará adicionando um componente de negócios a essas viagens para verificar sua propriedade.
O que fazer e o que não fazer
Compre uma área com algumas semelhanças com a área onde você mora, como clima, demografia ou idade da propriedade, para ter uma ideia do que está lidando. Se você morou em um subúrbio da Califórnia nos anos 1960, não compre um vitoriano em Boston.
Não compre uma propriedade de alto risco. Compre em um bairro predominantemente ocupado pelo proprietário para atrair inquilinos com menor risco econômico, diz Ryan L. Hinricher, sócio-fundador da Investor Nation, empresa de vendas de imóveis para investimento. Uma propriedade de alta qualidade normalmente terá menos manutenção e conservação, observa ele. “Essas propriedades também alugam mais rapidamente, pois costumam ter layouts modernos e uma quantidade adequada de quartos e banheiros”.
Por fim, conforme mencionado anteriormente, é fundamental construir uma grande rede de profissionais para ajudá-lo e, ocasionalmente, visitar você mesmo sua propriedade.
Alternativas fora do estado
Existem outras maneiras de investir em imóveis em outros lugares. Uma opção é um fundo de investimento imobiliário (REIT) ou um fundo negociado em bolsa (ETF). Isso é semelhante a investir em uma ação e você pode escolher um REIT com um perfil de risco / retorno adequado ao que você está procurando.
Assim como um proprietário de ações não precisa tomar decisões sobre como administrar a empresa, quando você possui ações de um REIT, não terá nenhuma das dores de cabeça associadas à propriedade real de propriedade.