Negócio de Empresa Operacional / Empresa de Propriedade (OPCO / PROPCO)
O que é um negócio de empresa operacional / imobiliária (OPCO / PROPCO)?
Um negócio de empresa operacional / empresa operacional de propriedade (opco / propco) é um acordo comercial em que uma empresa subsidiária (ou seja, a empresa imobiliária ou ” propco “) possui todas as propriedades geradoras de receita, em vez da empresa principal (empresa operacional ou ” opco “).
Os negócios Opco / propco permitem que todas as questões relacionadas a financiamento e classificação de crédito para ambas as empresas permaneçam separadas. Essa estrutura de negócios é comum em negócios imobiliários e na estruturação de fundos de investimento imobiliário (REITs).
Principais vantagens
- Os acordos de negócios da Opco / propco resultam em uma subsidiária ou empresa imobiliária (a propco) que detém ou possui todos os ativos e imóveis, que a principal empresa operacional (a oopco) usa para gerar receitas.
- Os negócios Opco / propco podem ajudar a empresa-mãe a se beneficiar, visto que os termos de financiamento e crédito são independentes da empresa operacional.
- Além da independência do empréstimo, esses tipos de negócios podem ter vantagens fiscais para a empresa-mãe.
- Embora alguns possam considerar esses tipos de negócios como brechas fiscais, eles são totalmente legais e geralmente considerados a marca de um negócio inteligente.
Compreendendo os negócios da empresa operacional / imobiliária
As empresas-mãe podem ser conglomerados ou holdings. Um conglomerado, como a General Electric, possui empresas com modelos de negócios distintos, além de suas operações principais. Em contrapartida, uma holding é criada com o objetivo específico de deter um grupo de subsidiárias e não conduz suas operações comerciais. As sociedades holding normalmente se formam para obter vantagens fiscais.
As Master Limited Partnerships ou MLPs também empregam uma estrutura semelhante de matriz / subsidiária. A maioria das MLPs são negociadas publicamente. Para efeitos fiscais, os investidores podem escolher como gostariam de receber os rendimentos que a empresa gera.
Uma sociedade limitada master tem uma estrutura tributária de repasse, o que significa que todos os lucros e perdas são repassados aos sócios comanditários. O próprio MLP não é responsável por impostos corporativos sobre suas receitas e, portanto, evita a dupla tributação da maioria das empresas. A maioria das MLPs opera no setor de energia. As subsidiárias possuem ações (oficialmente, unidades) da empresa-mãe MLP, redistribuindo a receita passiva através da empresa como um dividendo regular.
Críticas a um Opco / Propco
Os acordos da Opco-propco permitem que a empresa operacional alugue ou arrende uma propriedade da empresa imobiliária. Na prática, isso se parece com uma venda e um relocação. No entanto, a empresa nunca cede a propriedade de forma real, visto que a propco e a opco fazem parte do mesmo grupo de empresas.
Embora isso possa soar como o equivalente corporativo de ter seu bolo e comê-lo, pode haver várias desvantagens em criar um propco. Se uma empresa trabalha em vários locais em vez de em um local principal, um acordo de propco trava a empresa em uma situação em que o fechamento de qualquer local se torna mais difícil.
Em uma configuração tradicional de negócios, por exemplo, uma empresa pode optar por fechar um local ou escritório de baixo desempenho e provavelmente vender a propriedade. Em contraste, em um acordo de propco, a propco possui a propriedade e pode não optar por descarregá-la se o mercado não retornar o suficiente para cobrir as dívidas. Como resultado, a opco pode ser obrigada a pagar o aluguel de um imóvel, mesmo que não o esteja utilizando, porque a propco depende dessa receita para o serviço da dívida financiada com as propriedades.
Exemplo do mundo real de uma transação de empresa operacional / empresa imobiliária
No Reino Unido, os negócios opco / propco são um método muito popular no qual uma empresa-mãe pode criar um fundo de investimento imobiliário (REIT). Um REIT possui, opera e / ou financia imóveis que geram receita. A maioria dos REITs é especializada em um setor específico, como REITs de escritório ou REITs de saúde. Em geral, os REITs repassarão os pagamentos de aluguel cobrados aos investidores na forma de dividendos.
A criação de um REIT por meio de um negócio opco / propco pode ocorrer com a venda inicial de ativos geradores de receita da empresa operacional para uma subsidiária. A subsidiária então arrenda a propriedade de volta para a empresa operacional. A empresa operacional pode, posteriormente, cindir a subsidiária como REIT. A vantagem de fazer isso é que a empresa pode evitar a dupla tributação em suas distribuições de renda.