O que é um Opco?

O que é um Opco?

Opco é a abreviatura de “empresa operacional”, normalmente usada para descrever a principal empresa operacional envolvida em um negócio opco / propco, que é a estrutura mais comum para a cisão de um fundo de investimento imobiliário ( REIT ).

A empresa imobiliária ( propco ) mantém a propriedade de todos os imóveis e dívidas relacionadas, enquanto a opco conduz as operações e a gestão do dia-a-dia, oferecendo às opco vantagens relacionadas à sua classificação de crédito e capacidade de financiamento.

Como funciona um Opco?

Um negócio de empresa operadora / empresa imobiliária (“opco / propco”) é um acordo comercial em que uma   empresa subsidiária (ou seja, a empresa imobiliária) possui todas as propriedades geradoras de receita, enquanto a empresa principal (empresa operacional) gerencia as operações sem propriedade direta em si. Os negócios Opco / propco permitem que todas as questões relacionadas a financiamento e classificação de crédito para ambas as empresas permaneçam separadas, melhorando assim a posição financeira de cada entidade.

Em uma estratégia de negócio opco / propco, as empresas são divididas em pelo menos uma empresa operacional e uma empresa imobiliária. Enquanto a empresa imobiliária possui todos os ativos – incluindo imóveis ou outras propriedades – que estão associados à geração de receitas, a opco é aquela que usa os ativos para gerar vendas.

Uma estratégia opco / propco possibilita que as empresas mantenham certos elementos – ou seja, dívida e, portanto, obrigações de serviço da dívida, classificações de crédito e questões relacionadas – fora dos livros da empresa operacional. Isso normalmente apresenta à empresa vantagens financeiras e economias consideráveis. Se a empresa operacional criar um REIT para todas as suas participações imobiliárias, ela pode evitar a dupla tributação em todas as suas distribuições de renda. Quando os mercados de crédito se tornam mais restritos ou quando os valores das propriedades despencam, as estratégias de negócios opco / propco não são tão práticas e, em muitos casos, nem mesmo são viáveis.

Exemplo de um Opco

cisão livre de impostos de suas propriedades em um novo REIT.

A Penn National Gaming, assim, separou as propriedades de jogos e lazer REIT, transferindo toda a propriedade de ativos imobiliários para o REIT recém-formado. Depois de concluir essa divisão, a Gaming and Leisure Properties alugou as propriedades de volta para a Penn National Gaming, que as operava.

As regras fiscais especiais que existem no REIT da Penn National Gaming evitam que a propco tenha que pagar imposto de renda federal sobre quaisquer aluguéis obtidos da opco. O REIT da Penn National Gaming também tem uma taxa de juros significativamente mais baixa do que uma empresa de jogos. Além disso, como a Penn National Gaming eliminou todas as dívidas diretas relacionadas à propriedade atribuindo a propriedade ao seu REIT, o balanço mais leve da opco permite que a empresa de cassino peça emprestados os fundos de que precisa para operar e também para investir em desenvolvimento e expansão de seus cassinos.

REOCs e REITs

Existem diferenças funcionais e estratégicas entre empresas de operação imobiliária ( REOCs ) e REITs. Muitos REITs concentram seu investimento e estratégia de portfólio para gerar fluxo de caixa por meio do aluguel ou arrendamento gerado pelas propriedades que possuem. Os investimentos feitos por um REIT em um projeto de construção e aquisições podem ter como objetivo gerar receita de aluguel da propriedade. Essa receita líquida vai principalmente para distribuições emitidas para investidores.

Uma empresa de operação imobiliária pode financiar uma nova construção e, em seguida, vender a propriedade para ser devolvida. A empresa também poderia comprar um imóvel, reformar o prédio e depois revender o imóvel com lucro. Um REOC também poderia servir como uma empresa de gestão que supervisiona as propriedades.

Os lucros gerados por uma empresa de operação imobiliária podem ser amplamente reinvestidos em projetos como aquisições, reformas e novas construções. Isso permite que um REOC preencha seu portfólio de forma relativamente rápida com clientes em potencial de longo prazo. Isso pode ser contrastado com os regulamentos que exigem que os REITs distribuam a maior parte de seu lucro líquido aos acionistas como dividendos. Pode haver potencial para maiores perspectivas de crescimento com um REOC, mas eles podem não gerar tanta receita imediata quanto os REITs.