Hipoteca não tradicional
O que é uma hipoteca não tradicional?
Uma hipoteca não tradicional descreve amplamente as hipotecas que não possuem características convencionais padrão. Isso pode se referir a qualquer tipo de hipoteca que não esteja em conformidade com um cronograma de amortização padrão ou tenha pagamentos parcelados padrão.
As hipotecas não tradicionais costumam vir com taxas de juros mais altas devido aos maiores riscos de pagamento associados ao empréstimo. Os exemplos incluem empréstimos temporários, ARMs híbridos ou hipotecas somente com juros.
Principais vantagens
- As hipotecas não tradicionais não contêm características convencionais de uma hipoteca, como um cronograma de amortização ou pagamentos de parcelas padrão e fixas.
- Essas hipotecas podem vir com taxas de juros mais altas devido aos maiores riscos de pagamento associados ao empréstimo.
- Em uma hipoteca fora do padrão, os mutuários podem adiar o principal e, em alguns casos, os pagamentos de juros até o vencimento total do saldo.
- Empréstimos de balão e somente juros, ARMS híbrido e hipotecas de taxa ajustável com opção de pagamento são exemplos de hipotecas não tradicionais.
Noções básicas sobre hipotecas não tradicionais
Uma hipoteca é um veículo de dívida usado para comprar uma propriedade – uma casa, um terreno ou outros tipos de bens imóveis. O proprietário paga uma quantia de pagamento predeterminada – uma combinação de principal e juros – durante um certo período de tempo. Esse período é conhecido como período de amortização. A hipoteca é garantida pela propriedade, portanto, se o hipotecador não cumprir sua obrigação financeira, o credor pode executar a hipoteca sobre o ativo.
As hipotecas tradicionais são simplesmente estruturadas, em que um hipotecador toma emprestado a uma taxa de juros fixa ou variável, fazendo pagamentos até que o empréstimo seja totalmente pago. Eles oferecem previsibilidade aos tomadores de empréstimos, para que não haja surpresas em termos de valor do pagamento mensal ou quando o empréstimo termina.
As hipotecas não tradicionais são diferentes porque oferecem uma variedade de outras opções para os mutuários. Esses produtos oferecem aos tomadores de empréstimo condições de pagamento mais flexíveis, permitindo-lhes adiar seus pagamentos – principalmente o saldo principal, mas, em alguns casos, também os juros. Isso reduz o valor pelo qual o mutuário é inicialmente responsável antes que o saldo total seja devido.
Hipotecas não tradicionais também podem ser oferecidas por credores que não são bancos e instituições financeiras tradicionais.
Esses tipos de hipotecas geralmente apresentam um risco maior. Isso porque há um risco maior de inadimplência. Qualquer uma dessas hipotecas exige menos requisitos de ativos e renda. Porém, há uma compensação – o credor pode cobrar dos tomadores de empréstimos uma taxa de juros mais alta. As hipotecas não tradicionais são geralmente concedidas a mutuários em situações não tradicionais, incluindo mutuários subprime. Como eles podem não ter outro lugar para emprestar, geralmente estão dispostos a aceitar uma taxa de juros mais alta junto com a flexibilidade que oferecem.
Tipos de hipotecas não tradicionais
Algumas das hipotecas não tradicionais mais comuns do mercado incluem empréstimos hipotecários de balão, hipotecas somente de juros e hipotecas de taxa ajustável com opção de pagamento (ARMs).
Empréstimos hipotecários de balão
Nos empréstimos com pagamento inicial, tanto o principal quanto os juros podem ser diferidos até a data de vencimento. Assim que a hipoteca atinge o vencimento, o mutuário deve pagar uma quantia única. Os empréstimos de pagamento antecipado também podem ser estruturados com pagamentos somente de juros. Empréstimos hipotecários com pagamento em balão são comumente usados por desenvolvedores. Eles geralmente vêm com taxas de juros mais altas e oferecem pagamentos diferidos.
Empréstimos somente com juros
Assim como os empréstimos com pagamento inicial, os empréstimos apenas com juros também são comumente oferecidos pelos desenvolvedores. Esses empréstimos exigem que o mutuário faça pagamentos regulares de juros, seguidos de um pagamento único do principal no vencimento. No caso de desenvolvimento de edifícios, muitos incorporadores usam um empréstimo para retirada no vencimento ou refinanciam um empréstimo com garantia após a construção.
Hipotecas de taxa ajustável de opção de pagamento
As hipotecas de taxa ajustável com opção de pagamento (ARMs) são um dos empréstimos não tradicionais mais flexíveis, oferecendo várias opções de pagamento para os tomadores de empréstimos hipotecários. Esses empréstimos seguem a estrutura de hipotecas de taxa ajustável, mas dão aos mutuários a opção de escolher o tipo de pagamento que gostariam de fazer a cada mês.
ARMs de opção de pagamento exigem um pagamento de juros a taxa fixa para os primeiros meses ou anos do empréstimo. Depois disso, o empréstimo será reconfigurado para um empréstimo de taxa variável, geralmente cobrando uma margem alta para compensar os credores por alguns dos riscos mais elevados. Em um ARM com opção de pagamento, o mutuário pode escolher entre várias opções oferecidas pelo credor ao fazer seu pagamento mensal. As opções de pagamento normalmente incluem uma opção de baixa taxa fixa, geralmente com base na taxa do período introdutório – um pagamento somente de juros – ou um pagamento com amortização total de 15 ou 30 anos.
ARMs de opção de pagamento podem ser complicados para devedores e credores, uma vez que envolvem amortização negativa. Com um ARM de opção de pagamento, qualquer principal ou juros não pagos abaixo do valor de pagamento padrão são adicionados ao principal pendente do mutuário, aumentando o valor dos juros que serão cobrados nos pagamentos subsequentes.