Definição de empréstimo sem avaliação
O que é um empréstimo sem avaliação?
Um empréstimo sem avaliação é uma hipoteca que não exige uma estimativa profissional do valor de mercado atual da propriedade colateral, conhecida na linguagem imobiliária como uma avaliação. Os empréstimos sem avaliação são altamente incomuns e raramente oferecidos a um mutuário que compra um imóvel residencial para uso privado. O risco para um credor é simplesmente muito grande se não houver uma avaliação imparcial do valor da propriedade que o credor está financiando. Se a propriedade vale muito menos do que o valor da hipoteca, o proprietário que não pagar a hipoteca deixará o credor sem capacidade de recuperar o valor total do empréstimo com a venda do imóvel.
Como funciona um empréstimo sem avaliação
Um empréstimo sem avaliação pode usar métodos alternativos para determinar o valor de uma casa com a finalidade de definir quanto dinheiro emprestar, ou pode não exigir uma avaliação profissional do valor de mercado atual da casa, apenas informações sobre o saldo do empréstimo e finanças do mutuário.
Os empréstimos sem avaliação tendem a estar disponíveis para investidores que irão alterar ou agrupar a propriedade de uma forma que torne a avaliação atual inválida ou discutível. Eles também podem ser oferecidos a investidores que estão colocando muito mais do que os 20% padrão no pagamento do preço de compra do imóvel. Mas ambas são situações especiais que não se aplicam ao comprador médio.
Um empréstimo de refinanciamento sem avaliação pode ser referido como uma hipoteca sem avaliação, mas uma hipoteca inicial e uma hipoteca refinanciar funcionam de maneira diferente, e as razões para oferecer cada uma delas sem avaliação são diferentes.
Para o comprador de uma casa típica, um empréstimo sem avaliação é altamente incomum em uma primeira hipoteca, mas é mais comum quando uma hipoteca está sendo refinanciada.
Empréstimos sem avaliação vs. refinanciamentos sem avaliação
A maioria das primeiras hipotecas exige avaliações, mas um refinanciamento da hipoteca, chamado de re-fi, pode não precisar de uma avaliação, dependendo de onde a primeira hipoteca se origina. Um refinanciamento de hipoteca é um empréstimo que paga a hipoteca original e substitui a primeira hipoteca. O proprietário da casa faz pagamentos mensais ou quinzenais da hipoteca refinanciada da mesma forma que fazia na hipoteca original.
Os detentores de hipotecas geralmente buscam um re-fi para obter melhores condições em seus empréstimos: uma taxa de juros mais baixa, portanto, pagamentos mensais menores, se as taxas de juros tiverem caído significativamente, por exemplo. Ou, talvez, seu patrimônio na casa possa ter aumentado muito devido a um aumento nos valores das propriedades locais, qualificando-os para uma taxa mais baixa. Outros motivos para refinanciar incluem o desejo de adicionar ou remover outra parte da hipoteca original ou de converter uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) em uma hipoteca de taxa fixa.
Exemplos da vida real de refinanciamentos sem avaliação
Alguns programas federais oferecem hipotecas sem avaliação. Por exemplo, o Departamento de Assuntos de Veteranos dos Estados Unidos (VA) fornece um empréstimo de refinanciamento de redução da taxa de juros (IRRRL) para aqueles que já possuem empréstimos do VA;renunciar à avaliação da casa está entre seus termos generosos. A Federal Housing Administration (FHA) e o Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) têm programas simplificados semelhantes.2
Em 2017, os credores patrocinados pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac começaram a oferecer isenções de avaliação em alguns casos selecionados, tanto para empréstimos de refinanciamento quanto para empréstimos originais para compra de casa.
O re-fis federal ajuda a garantir que os proprietários não deixem de pagar a primeira hipoteca e possam permanecer em suas casas, proporcionando estabilidade à comunidade e ao mercado imobiliário local. Por esse motivo, as oportunidades de refinanciamento sem avaliação geralmente se concentram em certas categorias de alto risco de proprietários de casas que não receberam a oferta de um empréstimo sem avaliação original.
O fundamento lógico de uma avaliação é que é importante para os credores – mesmo quando o credor é o governo dos EUA – emprestar a quantia correta de dinheiro para pagar por uma propriedade, de modo que o proprietário não tenha problemas com os pagamentos e com o credor poderia recuperar o valor do empréstimo se o imóvel fosse vendido. Mas, uma vez que o objetivo de um re-fi sem avaliação não é avaliar corretamente a propriedade, mas facilitar os termos e pagamentos do proprietário, o valor real da propriedade não importa tanto. É por isso que um re-fi sem avaliação pode fazer sentido.