Pontos Negativos

O que são pontos negativos?

Os pontos negativos são basicamente descontos que os credores pagam aos corretores de imóveis ou tomadores de empréstimo para ajudá-los a pagar as hipotecas que emitem. Esse sistema permite que alguns mutuários qualificados, que de outra forma não poderiam arcar com as despesas de custos de fechamento e taxas de liquidação, possam comprar uma casa – geralmente em troca de pagar uma taxa de juros mais alta durante a vida do empréstimo.

Os pontos negativos são geralmente expressos como uma porcentagem do valor do empréstimo principal ou em termos de pontos básicos (BPS). Eles podem ser contrastados com pontos de desconto, também chamados de pontos de fechamento, que são adquiridos antecipadamente como juros pré-pagos pelos mutuários para reduzir seu custo mensal ao longo do prazo da hipoteca.

Compreendendo os pontos negativos

Os pontos negativos vêm em uma das duas formas gerais: para corretores e diretamente para os mutuários. Os descontos pagos a um corretor de hipotecas são conhecidos como prêmios de spread de rendimento  (YSP) e fazem parte da remuneração do corretor de hipotecas.

Quando o desconto é um crédito do tomador, pode ser usado para custear a liquidação do empréstimo ou os custos de fechamento. Esse uso de pontos negativos pelo mutuário é conhecido como hipoteca gratuita.

O valor creditado ao mutuário não pode exceder os custos de liquidação e não pode fazer parte do pagamento. Os pontos negativos podem ser usados ​​para cobrir alguns custos de fechamento não recorrentes, como taxas bancárias e de títulos, mas não podem ser usados ​​para financiar despesas recorrentes, como juros ou imposto sobre a propriedade. 

Vantagens e desvantagens dos pontos negativos

Os pontos negativos fornecem uma maneira para os mutuários com pouco ou nenhum dinheiro pagarem os custos de liquidação para obter uma hipoteca. No entanto, a economia de usar pontos negativos depende do horizonte de tempo do mutuário.

Se o mutuário pretende manter a hipoteca por um curto período, pode ser econômico evitar custos iniciais em troca de uma taxa de juros relativamente mais alta – muitas hipotecas com pontos negativos terão uma taxa de juros mais alta durante a vida do empréstimo. Se, por outro lado, o mutuário pretende manter a hipoteca por um período prolongado, provavelmente é mais econômico pagar os custos de liquidação antecipados em troca de uma taxa de juros mais baixa.

Exemplo de pontos negativos

Aplicar pontos negativos a uma hipoteca aumenta a taxa de juros, mas pode reduzir os custos de fechamento. Se um tomador de empréstimo aceitar um ponto negativo, o credor poderia aumentar a taxa de juros fixa do empréstimo em 0,25%, mas dar ao tomador 1% do empréstimo como crédito contra os custos de fechamento. 

Por exemplo, um mutuário busca um empréstimo hipotecário de $ 1.000.000 para comprar uma casa. Uma cotação para um empréstimo com taxa de juros de 5% e dois pontos negativos renderia um desconto de $ 20.000 a ser aplicado aos custos de fechamento do empréstimo ($ 1.000.000 x 2% = $ 20.000). 

A estrutura de empréstimo mais tradicional para o mesmo valor de compra de uma casa pode ser um empréstimo com juros de 4% e um ponto no pagamento. Com esse empréstimo, há uma taxa de juros mais baixa, mas exige que o mutuário pague uma entrada de $ 10.000. 

Considerações Especiais

Alguns corretores de hipotecas podem não informar aos consumidores sobre a disponibilidade de empréstimos com pontos negativos e podem estar mais preocupados com sua comissão no negócio. No passado, os corretores eram conhecidos por aumentar o valor das hipotecas e manter o valor gerado a partir de pontos negativos como compensação pela corretagem do empréstimo.

Os pesquisadores descobriram que as marcações ganhas pelos corretores de hipotecas eram persistentemente mais altas em empréstimos de pontos negativos do que em empréstimos de pontos positivos. Um estudo conduzido peloThe Mortgage Professor na virada do século descobriu que em empréstimos cotados pelo credor em 6% mais 3 pontos, a margem de lucro para o mutuário era de 1 ponto percentual. Mas, em empréstimos que foram cotados a 7% e menos 2,25 pontos, a margem de lucro da corretora foi de 2,375 pontos.

Os compradores de casas qualificados devem estar cientes dos programas de pontos negativos e perguntar ativamente ao corretor qual é a estrutura de taxas. Lembre-se de que os pontos negativos também aumentam o custo total dos juros hipotecários pagos ao longo da vida do empréstimo, aumentando os pagamentos mensais para compensar o abatimento do custo de fechamento.