NAV é a melhor maneira de avaliar o valor de um REIT?
O valor patrimonial líquido (NAV) é uma das melhores métricas para usar ao avaliar o valor de um fundo de investimento imobiliário (REIT). Um REIT é um título negociado como ações normais que investe exclusivamente em bens imóveis, propriedades ou hipotecas. A principal função de um REIT é gerenciar grupos de propriedades que geram renda. Por lei, a maioria dos lucros de um REIT é distribuída como dividendos. O Internal Revenue Service (IRS) reconhece uma empresa imobiliária como um REIT, desde que distribua 90% dos lucros tributáveis como dividendos. O cumprimento deste regulamento permite que a empresa evite qualquer responsabilidade por imposto de renda pessoa jurídica.
Principais vantagens
- Uma das melhores maneiras de analisar os fundos de investimento imobiliário (REITs) é com o valor patrimonial líquido (NAV).
- O NAV é usado em vez dos índices preço / valor contábil e outras medidas de valor contábil.
- O NAV procura calcular o valor real das participações do REIT tomando o valor de mercado e subtraindo quaisquer dívidas, como passivos hipotecários.
Tipos de REITs
Existem diferentes tipos de REITs, mas a maioria são REITs de ações, que se concentram em ativos tangíveis. Esses REITs normalmente possuem determinados tipos de edifícios, como edifícios de escritórios, apartamentos ou shopping centers. Para REITs de ações, eles podem ser negociados publicamente, por exemplo, na Bolsa de Valores de Nova York, ou públicos, mas não negociados. Além disso, existem REITs privados. Por último, mas não menos importante, existem REITs de hipotecas (mREITs), que
Os REITs hipotecários (mREITS) fornecem financiamento para bens imóveis geradores de renda por meio da compra ou originação de hipotecas e títulos lastreados em hipotecas e obtendo receita dos juros sobre esses investimentos.
Benefícios do NAV
O NAV é uma métrica valiosa para utilizar ao avaliar REITs. O valor contábil e índices semelhantes, como preço para valor contábil, foram considerados muito pouco confiáveis quando aplicados a REITs. O uso do NAV é uma tentativa de contornar o valor contábil em favor de fornecer uma estimativa mais precisa do valor de mercado real para participações REIT.
Para calcular o NAV, um analista gera uma avaliação subjetiva dos ativos do REIT. Uma forma de fazer isso é a capitalização da receita operacional, baseando-a nas taxas de mercado. Um cap rate para o mercado atual é determinado e utilizado para dividir a receita operacional de uma propriedade, sendo o montante resultante o valor estimado de mercado. O valor de mercado menos quaisquer passivos hipotecários dá o NAV. O NAV total pode ser dividido por ações em circulação para fornecer um NAV por ação.
Por exemplo, o valor contábil é calculado como o preço de compra menos a depreciação. Se uma propriedade for comprada por $ 100.000 e a depreciação for $ 10.000 por ano. No final do quinto ano, a depreciação acumulada é de $ 50.000. Portanto, do ponto de vista do valor contábil, a propriedade está avaliada em $ 50.000 ($ 100.000 – $ 50.000). Mas, na realidade, esse provavelmente não é o verdadeiro valor do imóvel. Assim, o NAV leva em consideração o valor de mercado e subtrai as dívidas.
The Bottom Line
Embora o NAV seja uma boa métrica para usar ao analisar REITs, ele é tão bom quanto o analista conclui a avaliação de cada detenção individual do REIT. O cálculo do valor de mercado dos ativos deve ser feito com cuidado para chegar a um NAV preciso para todo o REIT.