Direitos de manutenção de hipotecas (MSR)
O que são direitos de manutenção de hipotecas (MSR)?
Os direitos de serviço de hipoteca (MSR) referem-se a um acordo contratual no qual o direito de serviço de uma hipoteca existente é vendido pelo credor hipotecário original a outra parte especializada nas várias funções envolvidas com o serviço de hipotecas.
Principais vantagens
- Os direitos de serviço hipotecário são vendidos pelo originador de uma hipoteca a outra instituição financeira, que então assume a administração da hipoteca, o que inclui tarefas como cobrar pagamentos e encaminhá-los ao originador.
- O credor original paga ao servicer uma taxa pela execução deste trabalho.
- Nada muda para o mortgagor, exceto o endereço para o qual os pagamentos são enviados.
Noções básicas sobre direitos de manutenção de hipotecas (MSR)
Os MSRs têm tarefas administrativas contínuas que são processadas regularmente durante toda a duração da hipoteca. Os direitos comuns incluídos são o direito de cobrar mensalmente os pagamentos da hipoteca, reservar impostos e prêmios de seguro em custódia e encaminhar os juros e as parcelas do principal para o credor hipotecário. Em contrapartida, o servicer é compensado com uma taxa específica, que é definida no contrato que foi estabelecido e celebrado no início do contrato de serviço.
Ovalor do pagamento da hipoteca, a taxa de juros, o tipo de empréstimo e outros fatores permanecem os mesmos. No que diz respeito ao mutuário, apenas o endereço para o qual os pagamentos são enviados é alterado, e você deve entrar em contato com o servicer, e não com o seu credor hipotecário original, com qualquer dúvida que possa ter sobre o seu empréstimo. Seu prestador de serviço pode mudar a qualquer momento, mas você deve receber um aviso do seu credor original pelo menos 15 dias antes de acontecer, e seu novo agente de serviço deve notificá-lo dentro de 15 dias após assumir os direitos também.
As leis bancárias federais permitem que as instituições financeiras vendam hipotecas ou transfiram direitos de serviço para outras instituições sem o consentimento do consumidor.
Exemplo de venda de um MSR
Sarah tira uma hipoteca de $ 500.000 do credor A. Ela envia ao credor um pagamento mensal do principal e dos juros. Três anos depois, o credor A decide transferir seu MSR sobre a hipoteca de Sarah para a Empresa B. De acordo com os termos do contrato, a Empresa B recebe uma taxa do credor A para processar todos os pagamentos restantes da hipoteca de Sarah. O credor hipotecário pode então gastar mais tempo e dinheiro fornecendo novas hipotecas, enquanto a empresa, assumindo o MSR, encaminha os pagamentos da hipoteca ao credor.
Considerações Especiais
Um credor freqüentemente venderá MSRs como um meio de liberar linhas de crédito para emprestar dinheiro a tomadores adicionais. A maioria das hipotecas está em vigor por 15 a 30 anos, e o banco precisa de bilhões de dólares para emprestar dinheiro a outros consumidores que solicitam hipotecas durante esse período. De forma indireta, vender MSRs significa que mais pessoas podem se tornar proprietárias, porque a venda desses direitos gera receita.
Os credores também ganham dinheiro cobrando taxas para originar hipotecas e ganhando juros mensais com os pagamentos. As hipotecas são simplesmente ativos adicionais que geram mais receita para os bancos.
História dos MSRs
O mercado de MSRs foi forte nos últimos anos devido à melhora da economia, originações de hipotecas de maior qualidade e menos inadimplências. Os fundos de hedge, bancos e fundos de investimento imobiliário (REITs) consideram esses ativos atraentes porque os MSRs podem render altos valores de juros. Por exemplo, a SunTrust comprou US $ 8 bilhões em MSRs no primeiro trimestre de 2016 como meio de obter um sólido retorno sobre o investimento (ROI), e em alguns meses sua carteira de MSR continha US $ 1,123 bilhão em saldos principais não pagos de empréstimos que o banco estava atendendo credores.
O National Mortgage News informou em junho de 2019 que os MSRs “têm sido uma das classes de ativos de renda fixa de melhor desempenho nos últimos cinco anos”. No entanto, também relatou que “desde outubro de 2018, à medida que as taxas de juros de médio e longo prazo caíram, aspremissas de pré-pagamento de hipotecas projetadas e reaisse aceleraram, fazendo com que a vida média esperada dos MSRs diminuísse consideravelmente.”Isso resultou no fato de que “os valores de MSR de abril a maio caíram consistentemente (pela metade) múltiplos.”Dito isso, relata o National Mortgage News, “a demanda dos compradores de MSR ainda é muito forte e há um consenso geral em torno dos valores de MSR.”