Os fatores mais importantes para o investimento imobiliário
Qual é a coisa mais importante a se procurar no mercado imobiliário? Embora a localização seja sempre uma consideração importante, existem vários outros fatores que ajudam a determinar se um investimento é certo para você. Aqui está uma olhada em algumas das coisas mais importantes a serem consideradas se você planeja investir no mercado imobiliário.
1. Localização da propriedade
Por que é importante
O ditado “localização, localização, localização” ainda reina e continua a ser o fator mais importante para a lucratividade em investimentos imobiliários. A proximidade de amenidades, espaços verdes, vistas panorâmicas e o status do bairro são fatores importantes para as avaliações de propriedades residenciais. A proximidade de mercados, armazéns, centros de transporte, rodovias e áreas isentas de impostos desempenham um papel importante nas avaliações de propriedades comerciais.
O que procurar
A chave ao considerar a localização da propriedade é a visão de médio a longo prazo sobre como a área deve evoluir ao longo do período de investimento. Por exemplo, o pacífico terreno aberto de hoje na parte de trás de um edifício residencial pode algum dia se tornar uma instalação de fabricação barulhenta, diminuindo seu valor. Reveja minuciosamente a propriedade e o uso pretendido das áreas imediatas onde você planeja investir.
Uma forma de coletar informações sobre as perspectivas do entorno do imóvel que você está considerando é entrar em contato com a prefeitura ou outros órgãos públicos responsáveis pelo zoneamento e planejamento urbano. Isso lhe dará acesso ao planejamento de longo prazo da área e determinará o quão favorável ou desfavorável ao seu próprio plano para a propriedade.
2. Avaliação da propriedade
Por que é importante
A avaliação da propriedade é importante para o financiamento durante a compra, cotação, análise de investimento, seguro e tributação – todos dependem da avaliação imobiliária.
O que procurar
Os métodos de avaliação imobiliária comumente usados incluem:
- Abordagem de comparação de vendas : vendas comparáveis recentes de propriedades com características semelhantes – mais comuns e adequadas para propriedades novas e antigas
- Abordagem de custo : o custo do terreno e construção, menos depreciação – adequado para novas construções
- Abordagem de renda : com base na entrada de caixa esperada – adequada para aluguel
3. Objetivo de Investimento e Horizonte de Investimento
Por que é importante
Dada a baixa liquidez e o investimento de alto valor em imóveis, uma falta de clareza proposital pode levar a resultados inesperados, incluindo dificuldades financeiras – especialmente se o investimento for hipotecado.
O que procurar
Identifique qual das seguintes categorias amplas se adequa ao seu propósito e, em seguida, planeje de acordo:
- Compra e uso próprio. Aqui você economizará no aluguel e terá o benefício da auto-utilização, além de valorizar o valor.
- Compre e alugue. Isso oferece renda regular e valorização de longo prazo. No entanto, o temperamento para ser um senhorio é necessário para lidar com possíveis disputas e questões legais, gerenciar inquilinos, trabalhos de reparo, etc.
- Compra e venda (curto prazo). Isso geralmente é para lucro rápido, pequeno a médio – a propriedade típica está em construção e vendida com lucro na conclusão.
- Compra e venda (longo prazo). Geralmente, isso se concentra na grande valorização do valor intrínseco por um longo período. Isso oferece alternativas para complementar as metas de longo prazo, como a aposentadoria.
4. Fluxos de caixa esperados e oportunidades de lucro
Por que é importante
O fluxo de caixa se refere a quanto dinheiro sobra após as despesas. O fluxo de caixa positivo é a chave para uma boa taxa de retorno de uma propriedade de investimento.
O que procurar
Desenvolva projeções para os seguintes modos de lucro e despesas:
- Fluxo de caixa esperado da receita de aluguel (a inflação favorece os proprietários para receita de aluguel)
- Aumento esperado no valor intrínseco devido à valorização do preço de longo prazo.
- Benefícios da depreciação (e benefícios fiscais disponíveis)
- Análise de custo-benefício da reforma antes da venda para obter um preço melhor
- Análise de custo-benefício de empréstimos hipotecados vs. valorização
5. Tenha cuidado com a alavancagem
Por que é importante
Os empréstimos são convenientes, mas podem ter um alto custo. Você compromete sua renda futura para obter utilidade hoje, ao custo de juros distribuídos por muitos anos. Certifique-se de entender como lidar com empréstimos dessa natureza e evitar altos níveis de endividamento ou o que eles chamam de sobre-alavancagem. Até mesmo os especialistas em imóveis são desafiados pelo excesso de alavancagem em tempos de condições de mercado adversas e a escassez de liquidez com altas obrigações de dívida pode interromper projetos imobiliários.
O que procurar
Dependendo de seus ganhos atuais e futuros esperados, considere o seguinte:
- Decida o tipo de hipoteca que melhor se adapta à sua situação – hipoteca de taxa fixa, hipoteca de taxa ajustável (ARM), somente juros, entrada zero, etc. Observe que cada tipo de hipoteca tem seu próprio perfil de risco e você precisa estudar cada um com cuidado. Por exemplo, o ARM inclui taxas de hipotecas que podem mudar a qualquer momento impulsionadas pelas forças do mercado de capitais e o mutuário deve aceitar quaisquer alterações nas taxas durante o prazo do empréstimo.
- Esteja ciente dos termos, condições e outros encargos cobrados pelo credor hipotecário.
- Pesquise para encontrar taxas de juros mais baixas e melhores condições.
6. Nova Construção vs. Propriedade Existente
Por que é importante
As novas construções geralmente oferecem preços atraentes, a opção de customização e comodidades modernas. Os riscos incluem atrasos, aumento de custos e as incertezas de um bairro recém-desenvolvido.
Os imóveis existentes oferecem comodidade, acesso mais rápido, benfeitorias estabelecidas (utilidades, paisagismo, etc.) e, em muitos casos, menores custos.
O que procurar
Aqui estão algumas coisas importantes a serem observadas ao decidir entre uma nova construção ou uma propriedade existente:
- Reveja projetos anteriores e pesquise a reputação da construtora para novos investimentos.
- Revise títulos de propriedade, pesquisas recentes e relatórios de avaliação de propriedades existentes.
- Considere os custos mensais de manutenção, taxas pendentes e impostos. Custos como esses podem afetar gravemente o seu fluxo de caixa.
- Ao investir em imóveis alugados, descubra se o imóvel é controlado, estabilizado ou de mercado livre. O contrato está prestes a expirar? As opções de renovação são favoráveis ao inquilino? Quem é o dono dos móveis?
- Verifique a qualidade dos itens (móveis, utensílios e equipamentos) se eles forem incluídos na venda.
7. Investimentos indiretos em imóveis
Por que é importante
Gerenciar propriedades físicas em um horizonte de longo prazo não é para todos. Existem alternativas que permitem investir no setor imobiliário de forma indireta.
O que procurar
Considere outras maneiras de investir em imóveis:
- Trusts de investimento imobiliário (REITs)
- Ações de imobiliárias
- Fundos mútuos e ETFs com foco no setor imobiliário
- Títulos hipotecários
- Títulos lastreados em hipotecas (MBS)
8. Sua pontuação de crédito
Por que é importante
Sua pontuação de crédito afeta sua capacidade de se qualificar para uma hipoteca e afeta os termos que seu credor oferece. Se você tiver uma pontuação de crédito mais alta, poderá obter melhores condições – o que pode representar uma economia substancial ao longo do tempo.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
O que procurar
Pontuações acima de 800 são consideradas excelentes e o ajudarão a se qualificar para a melhor hipoteca. Se necessário, trabalhe para melhorar sua pontuação de crédito :
- Pague as contas em dia – configure pagamentos automáticos ou lembretes
- Quitar dívidas
- Objetivo de não mais do que 30% de utilização de crédito
- Não feche cartões de crédito não utilizados, contanto que você não esteja pagando taxas anuais
- Limite as solicitações de novo crédito e consultas “difíceis”
- Revise seu relatório de crédito e conteste imprecisões
9. Mercado imobiliário geral
Por que é importante
Como em outros tipos de investimento, é bom comprar na baixa e vender na alta. Os mercados imobiliários flutuam e vale a pena estar ciente das tendências. Também é importante prestar atenção às taxas de hipoteca para que você possa reduzir seus custos de financiamento, se possível.
O que procurar
Mantenha-se atualizado com as tendências e estatísticas para:
- Preços e vendas de residências (em geral e no mercado de sua preferência)
- Nova construção
- Inventário de propriedade
- Taxas de hipoteca
- Atividade de inversão
- Foreclosures
The Bottom Line
O mercado imobiliário pode ajudar a diversificar seu portfólio. Em geral, os imóveis têm baixa correlação com outras classes de ativos importantes – então, quando os estoques estão baixos, os imóveis geralmente aumentam. Um investimento imobiliário também pode fornecer fluxo de caixa estável, valorização substancial, vantagens fiscais e retornos ajustados ao risco competitivo, tornando-o um investimento sólido.
Claro, assim como qualquer investimento, é importante considerar certos fatores, como os listados aqui, antes de investir em imóveis – se você opta por uma propriedade física, REITs ou qualquer outra coisa.