Sistema de registro eletrônico de hipotecas – MERS
O que é um sistema de registro eletrônico de hipotecas – MERS?
O Sistema de Registro Eletrônico de Hipotecas (MERS) é um banco de dados criado pelo setor de bancos hipotecários. Um registro eletrônico confidencial de hipotecas originado nos Estados Unidos, ele rastreia as transferências e modificações dos direitos de serviço e propriedade dos empréstimos. É usado pelo setor de financiamento imobiliário para negociação de registro de empréstimos hipotecários residenciais e comerciais.
MERS, que também se refere à empresa privada que gerencia o banco de dados, é aprovado por empresas patrocinadas pelo governo como a Federal National Mortgage Association ( Freddie Mac) e o Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae), juntamente com agências governamentais como a Federal Housing Administration (FHA) e o Department of Veterans Administration (VA) que estão envolvidas em empréstimos para habitação. As Agências de Financiamento Habitacional da Califórnia e de Utah e todas as principais agências de classificação de Wall Street também fazem uso dele.
principais conclusões
- O Sistema de Registro Eletrônico de Hipotecas (MERS) é um banco de dados de propriedade privada que o setor de bancos hipotecários criou para simplesmente registrar e transferir hipotecas.
- Ao rastrear as transferências de hipotecas eletronicamente, o MERS elimina a necessidade de um credor registrar a transferência no gravador do condado sempre que o empréstimo é vendido de um banco para outro.
- Às vezes, a própria MERS é designada como credor hipotecário (credor hipotecário).
- Embora o MERS possa economizar tempo e custos de registro, ele gerou críticas por dificultar a identificação de quem realmente é o proprietário atual de uma hipoteca.
Compreendendo o Sistema de Registro Eletrônico de Hipotecas – MERS
Cada vez que uma hipoteca é vendida de um banco para outro, uma cessão – um documento que mostra que a hipoteca foi transferida – é, teoricamente, preparada e registrada nos registros de terras do condado. A cessão transfere todos os juros que o credor original tinha sob a hipoteca para o novo banco.
Ao rastrear as transferências de empréstimos eletronicamente, o MERS elimina a prática de longa data de que o credor deve registrar uma atribuição com o registrador do condado toda vez que o empréstimo é vendido de um banco para outro.
O sistema MERS é usado por originadores de hipotecas, agentes de serviço, credores de depósitos, credores de atacado, credores de varejo, custodiantes de documentos, agentes de liquidação, empresas de títulos, seguradoras, investidores, gravadores de condados e consumidores. Autoridades municipais e regulatórias e proprietários de residências podem acessar o MERS gratuitamente. Os proprietários podem consultar informações sobre suas próprias hipotecas registradas no sistema.
Para utilizar o rastreamento eletrônico, o servicer da hipoteca atribui a ela um número de identificação da hipoteca (MIN) e, em seguida, registra o empréstimo no banco de dados do MERS. Às vezes, a própria MERS é designada como credor hipotecário, já que o credor original é oficialmente chamado nos documentos da hipoteca; esse tipo de empréstimo é conhecido como empréstimo hipotecário original (MOM). A partir daí, o vendedor pode originar a hipoteca com o MERS como um nomeado do credor (também referido como o beneficiário) e, em seguida, ceder ou registrar a cessão do empréstimo para o MERS no registro de terras do condado. Isso tornaria a MERS a hipotecária oficial.
Embora a MERS possa atuar como hipotecária nos registros de terras do condado, na verdade ela não possui o empréstimo hipotecário.
Se o credor vender o empréstimo, o MERS atualizará suas informações sobre a hipoteca. O administrador de uma hipoteca pode removê-la do banco de dados do MERS, enviando uma solicitação de desativação. A MERS, por sua vez, notificará a Fannie Mae. Se o administrador de uma hipoteca deseja encerrar totalmente sua associação com a MERS, ele também deve notificar a Fannie Mae o mais rápido possível.
Prós e Contras do Sistema de Registro Eletrônico de Hipotecas – MERS
Como um site eletrônico e centralizado para documentos de hipotecas – atos de fideicomisso e notas promissórias – o MERS simplifica muito o processo de hipoteca. O MERS pode atuar como uma medida de redução de custos até certo ponto porque, agindo como um credor hipotecário, ele corta as despesas de registro da transferência de uma hipoteca de um credor para outro. Ter o empréstimo em nome do MERS (como nomeado) nos registros de terras economiza tempo e custos de registro, porque várias atribuições não são necessárias cada vez que o empréstimo muda de mãos.
O banco de dados atraiu algumas críticas, no entanto. Durante a execução de hipotecas ou o alívio de seus empréstimos, pois eles precisavam saber quem estava com suas hipotecas para encontrar alguma forma de remédio.