Obrigação de fluxo de caixa de hipoteca (MCFO)
O que é uma obrigação de fluxo de caixa de hipoteca (MCFO)?
Uma obrigação de fluxo de caixa de hipoteca (MCFO) é um tipo de obrigação geral não garantida com repasse de hipoteca que tem várias classes ou tranches. Os MCFOs usam o fluxo de caixa de um pool de hipotecas que geram receita para pagar aos investidores seu principal mais juros. Os pagamentos são recebidos de hipotecas no pool e repassados aos detentores do título MCFO.
Compreendendo a obrigação de fluxo de caixa de hipoteca (MCFO)
As obrigações de fluxo de caixa de hipotecas (MCFOs) se assemelham às obrigações de hipotecas colateralizadas (CMOs) em alguns aspectos, mas não são iguais. MCFOs não mantêm uma garantia sobre as hipotecas detidas pelo título. Eles são meramente obrigados por contrato a usar a receita das hipotecas para pagar seus investidores. Os proprietários de MCFO não têm direitos legais sobre as hipotecas subjacentes reais, portanto, os MCFOs são mais arriscados do que os CMOs.
Como os CMOs, os MCFOs são uma forma de títulos lastreados em hipotecas criados por meio da securitização de hipotecas residenciais individuais queobtêm ospagamentos de juros e principal desse pool específico de hipotecas. Como não possuem as mesmas proteções legais que os CMOs, os MCFOs normalmente oferecem aos investidores taxas de cupom mais altas.
Riscos e estrutura das obrigações de fluxo de caixa de hipotecas
Como os CMOs, os MCFOs empacotam as hipotecas em grupos com diferentes características de pagamento e perfis de risco chamados tranches. As tranches são pagas de volta com o principal da hipoteca e pagamentos de juros em uma ordem especificada, com as tranches de maior classificação vindo com reforço de crédito, que é uma forma de proteção contra o risco de pré-pagamento e inadimplência de reembolso. O desempenho do MCFO está sujeito a mudanças nas taxas de juros, bem como nas taxas de execução de hipotecas, taxas de refinanciamento e o ritmo das vendas de casas.
Os vencimentos declarados das tranches MCFO são determinados com base na data em que se espera que o principal final de um pool de hipotecas seja liquidado. Mas as datas de vencimento para esses tipos de MBS não levam em consideração os pré-pagamentos dos empréstimos hipotecários subjacentes e, portanto, podem não ser uma representação precisa dos riscos do MBS. A maioria dos títulos de repasse de hipotecas são garantidos por hipotecas de taxa fixa de 30 anos, mas os pré-pagamentos devido à venda de casas ou refinanciamentos fazem com que muitos empréstimos sejam pagos mais cedo.
CMOs, MCFOs e outros títulos garantidos por hipotecas não-agências – aqueles títulos hipotecários não garantidos pelas empresas patrocinadas pelo governo Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae – estavam no centro da crise financeira que levou à falência da Lehman Brothers em 2008 e resultou em perdas de trilhões de dólares em empréstimos hipotecários e milhões de proprietários perdendo suas casas por inadimplência.
Após a crise financeira, as agências governamentais intensificaram sua regulamentação de títulos lastreados em hipotecas e forçaram os credores a aumentar a transparência dos empréstimos subprime e os padrões de qualificação para obter essas hipotecas. Em dezembro de 2016, a SEC e a FINRA anunciaram novas regras para atenuar o risco de MBS com requisitos de margem para CMO e transações de MBS relacionadas.