Razão do empréstimo sobre o valor (LTV)
Qual é a relação entre o empréstimo e o valor (LTV)?
O rácio entre o valor do empréstimo (LTV) é uma avaliação do risco de empréstimo que as instituições financeiras e outros credores examinam antes de aprovar uma hipoteca. Normalmente, as avaliações de empréstimos com altos índices de LTV são consideradas empréstimos de alto risco. Portanto, se a hipoteca for aprovada, o empréstimo terá uma taxa de juros mais elevada.
Além disso, um empréstimo com um índice LTV alto pode exigir que o mutuário adquira um seguro hipotecário para compensar o risco para o credor. Esse tipo de seguro é denominado seguro hipotecário privado (PMI).
Principais vantagens
- Loan-to-value (LTV) é um índice frequentemente usado em empréstimos hipotecários para determinar o valor necessário para colocar um pagamento inicial e se um credor concederá crédito a um mutuário.
- A maioria dos credores oferece aos requerentes de hipotecas e home-equity a menor taxa de juros possível quando a relação entre o valor do empréstimo é igual ou inferior a 80%.
- Fannie Mae’s HomeReady e Freddie Mac’s Home Os programas de hipotecas possíveis para devedores de baixa renda permitem um índice de LTV de 97% (3% de entrada), mas exigem seguro hipotecário até que o índice caia para 80%.2
Compreendendo a relação entre empréstimo e valor (LTV)
Os compradores de casas interessados podem calcular facilmente a taxa de LTV de uma casa. Esta é a fórmula:
Um rácio LTV é calculado dividindo-se o montante emprestado pelo avaliado valor da propriedade, expresso como uma percentagem. Por exemplo, se você comprar uma casa avaliada em $ 100.000 por seu valor de avaliação e fizer um pagamento inicial de $ 10.000, você tomará emprestado $ 90.000. Isso resulta em uma proporção LTV de 90% (ou seja, 90.000 / 100.000).
A determinação de um índice LTV é um componente crítico da subscrição de hipotecas. Pode ser usado no processo de refinanciamento de uma hipoteca atual em um novo empréstimo ou empréstimo contra o patrimônio acumulado dentro de uma propriedade.
Os credores avaliam o índice LTV para determinar o nível de exposição ao risco que assumem ao subscrever uma hipoteca. Quando os mutuários solicitam um empréstimo por um valor que está igual ou próximo ao valor de avaliação (e, portanto, tem um índice LTV mais alto), os credores percebem que há uma chance maior de o empréstimo entrar em default. Isso ocorre porque há muito pouco patrimônio líquido acumulado na propriedade. Como resultado, no caso de uma execução hipotecária, o credor pode ter dificuldade em vender a casa por um valor suficiente para cobrir o saldo da hipoteca pendente e ainda obter lucro com a transação.
Os principais fatores que afetam os índices de LTV são o valor do pagamento inicial, o preço de venda e o valor de avaliação de uma propriedade. O menor índice de LTV é obtido com uma entrada maior e um preço de venda mais baixo.
Como o LTV é usado pelos credores
O índice LTV é apenas um fator para determinar a elegibilidade para garantir uma hipoteca, um empréstimo para compra de uma casa ou uma linha de crédito. No entanto, pode desempenhar um papel importante na taxa de juros que o mutuário pode garantir.
A maioria dos credores oferece aos requerentes de hipotecas e home-equity a menor taxa de juros possível quando o índice de LTV é igual ou inferior a 80%. Um índice LTV mais alto não impede que os mutuários sejam aprovados para uma hipoteca, embora os juros do empréstimo possam aumentar à medida que o índice LTV aumenta. Por exemplo, um mutuário com um índice de LTV de 95% pode ser aprovado para uma hipoteca. No entanto, sua taxa de juros pode ser um ponto percentual maior do que a taxa de juros concedida a um mutuário com um índice LTV de 75%.
Se o índice de LTV for superior a 80%, o mutuário pode ser obrigado a adquirir seguro hipotecário privado (PMI). Isso pode adicionar de 0,5% a 1% ao valor total do empréstimo em uma base anual. Por exemplo, o PMI com uma taxa de 1% sobre um empréstimo de $ 100.000 acrescentaria um adicional de $ 1.000 ao valor total pago por ano (ou $ 83,33 por mês). Os pagamentos do PMI são necessários até que o índice LTV seja de 80% ou menos. O rácio LTV diminuirá à medida que paga o seu empréstimo e à medida que o valor da sua casa aumenta ao longo do tempo.
Em geral, quanto menor o índice LTV, maior a chance de o empréstimo ser aprovado e menor a probabilidade de ser a taxa de juros. Além disso, como um mutuário, é menos provável que você seja obrigado a adquirir o seguro hipotecário privado (PMI).
Embora não seja uma lei que os credores exijam um índice LTV de 80% para que os mutuários evitem o custo adicional do PMI, essa é a prática de quase todos os credores. Às vezes, exceções a esse requisito são feitas para os mutuários que têm uma alta renda, dívidas menores ou uma grande carteira de investimentos.
Exemplo de LTV
Por exemplo, suponha que você compre uma casa avaliada por $ 100.000. No entanto, o proprietário está disposto a vendê-lo por $ 90.000. Se você fizer um pagamento inicial de $ 10.000, seu empréstimo será de $ 80.000, o que resulta em um índice LTV de 80% (ou seja, 80.000 / 100.000). Se você aumentasse o valor de sua entrada para $ 15.000, seu empréstimo hipotecário agora seria de $ 75.000. Isso tornaria sua proporção de LTV de 75% (ou seja, 75.000 / 100.000).
Variações nas regras de relação entre empréstimo e valor
Diferentes tipos de empréstimos podem ter regras diferentes quando se trata de requisitos de coeficiente de LTV.
Empréstimos FHA
Os empréstimos FHA são hipotecas projetadas para mutuários de renda baixa a moderada. Eles são emitidos por um credor aprovado pela FHA e segurados pela Federal Housing Administration (FHA). Os empréstimos FHA exigem um pagamento inicial mínimo e pontuações de crédito mais baixas do que muitos empréstimos convencionais. Os empréstimos FHA permitem um índice de LTV inicial de até 96,5%, mas exigem umprêmio de seguro hipotecário (MIP) que dura enquanto você tiver esse empréstimo (não importa o quão baixo o índice de LTV eventualmente vá). Muitas pessoas decidem refinanciar seus empréstimos FHA quando o índice de LTV atinge 80% para eliminar a exigência de MIP.
Empréstimos VA e USDA
Os empréstimos do VA e do USDA – disponíveis para militares atuais e ex-militares ou para aqueles em áreas rurais – não exigem seguro hipotecário privado, embora o índice de LTV possa ser tão alto quanto 100%.5 No entanto, os empréstimos do VA e do USDA têm taxas adicionais.
Fannie Mae e Freddie Mac
Fannie Mae’s HomeReady e Freddie Mac’s Home Possíveis programas de hipotecas para tomadores de empréstimos de baixa renda permitem um índice de LTV de 97%. No entanto, eles exigem seguro hipotecário até que o índice caia para 80%.2
Para empréstimos FHA, VA e USDA, existem opções de refinanciamento simplificadas disponíveis. Esses requisitos de avaliação dispensam para que o índice LTV da casa não afete o empréstimo. Para mutuários com um índice LTV acima de 100% – também conhecido como “subaquático” ou “de cabeça para baixo” – a opção High Loan-to-Value Refinance da Fannie Mae e o Enhanced Relief Refinance da Freddie Mac também estão disponíveis.
LTV vs. LTV Combinado (CLTV)
Enquanto o índice LTV analisa o impacto de um único empréstimo hipotecário na compra de um imóvel, o índice combinado do valor do empréstimo (CLTV) é a proporção de todos os empréstimos garantidos em um imóvel em relação ao valor de um imóvel. Isso inclui não apenas a hipoteca primária usada no LTV, mas também quaisquer segundas hipotecas, empréstimos imobiliários ou linhas de crédito ou outras garantias. Os credores usam o índice CLTV para determinar o risco de inadimplência de um comprador de uma casa em potencial quando mais de um empréstimo é usado – por exemplo, se eles terão duas ou mais hipotecas, ou uma hipoteca mais um empréstimo de hipoteca ou linha de crédito (HELOC). Em geral, os credores estão dispostos a emprestar em índices CLTV de 80% e acima e para mutuários com altas classificações de crédito. Os credores primários tendem a ser mais generosos com os requisitos de CLTV, uma vez que é uma medida mais completa.
Vamos ver a diferença um pouco mais de perto. O índice LTV considera apenas o saldo da hipoteca primária de uma casa. Portanto, se o saldo da hipoteca primária for $ 100.000 e o valor da casa for $ 200.000, LTV = 50%.
Considere, no entanto, o exemplo se ele também tiver uma segunda hipoteca no valor de $ 30.000 e um HELOC de $ 20.000. O valor do empréstimo combinado agora se torna ($ 100.000 + $ 30.000 + $ 20.000 / $ 200.000) = 75%; uma proporção muito maior.
Essas considerações combinadas são especialmente importantes se o credor hipotecário entrar em default e os inimigos na execução hipotecária.
Desvantagens do Loan-to-Value (LTV)
A principal desvantagem das informações fornecidas por um LTV é que ele inclui apenas a hipoteca primária que o proprietário deve, e não inclui em seus cálculos outras obrigações do mutuário, como uma segunda hipoteca ou um empréstimo para compra de uma casa. Portanto, o CLTV é uma medida mais abrangente da capacidade de um mutuário de pagar um empréstimo imobiliário.