Opção de locação
O que é uma opção de locação?
Uma opção de locação é um contrato que dá ao locatário a opção de comprar o imóvel alugado durante ou no final do período de locação. Também impede o proprietário de oferecer a propriedade para venda a qualquer outra pessoa. Quando o prazo expira, o locatário deve exercer a opção ou desistir dela. Uma opção de arrendamento também é conhecida como arrendamento com opção de compra.
Como funciona uma opção de locação
Uma opção de aluguel oferece ao comprador potencial mais flexibilidade do que um contrato de compra e venda padrão, que exige que o locatário compre a casa quando o aluguel terminar. O preço da casa é acordado antecipadamente entre o comprador (o locatário) e o proprietário. O preço é normalmente o valor de mercado atual da casa, permitindo que o locatário compre a casa no futuro ao preço de hoje. Para essa opção, o locatário geralmente é cobrado uma taxa inicial do proprietário, que pode ser 1% do preço de venda da casa. A taxa vai para o pagamento inicial se o locatário decidir comprar a casa no final do contrato.
A opção de arrendamento é especialmente útil para aqueles que podem estar construindo seu crédito ou não têm o suficiente economizado para um pagamento inicial. No entanto, há vários recursos de opções de aluguel a serem considerados.
Pagamentos de aluguel
O proprietário cobra um prêmio além do aluguel mensal padrão pela opção de compra pelo preço de hoje quando o aluguel termina. O prêmio pode ser uma porcentagem adicionada ao aluguel atual do mercado, como 10% do valor do aluguel mensal padrão para uma casa desse tamanho. O valor extra ou prêmio, que geralmente é chamado de crédito de aluguel, torna-se parte do pagamento inicial da casa se a opção de compra da casa for exercida pelo locatário. No entanto, o locatário perde o dinheiro extra pago acima do aluguel padrão se a casa não for comprada no final do contrato.
Alguns proprietários podem aceitar um pagamento único em dinheiro, geralmente chamado de “contraprestação valiosa”, que é semelhante ao prêmio pago por uma opção nos mercados financeiros. Não é um depósito na compra do imóvel, pelo que não é reembolsável. O valor varia de um token $ 100 a 5% do preço de compra esperado.
Financiamento bancário com opção de arrendamento
A boa notícia para os locatários é que, normalmente, os bancos permitem que os fundos totais do prêmio acima dos pagamentos do aluguel sejam transferidos para o pagamento inicial da compra da casa. No entanto, se o aluguel cobrado for uma taxa de mercado, o banco não pode permitir que nenhum dos fundos seja aplicado ao preço de compra. É importante que os compradores verifiquem com vários bancos para determinar suas políticas em relação ao financiamento de uma hipoteca para uma casa com opção de arrendamento.
O prazo de uma opção de locação
O prazo da opção pode ser qualquer período em que o proprietário e o locatário concordem, mas geralmente é de um a três anos. O contrato de opção de arrendamento também estipula o preço de compra do imóvel no início do arrendamento ou como esse preço será determinado no final da opção.
Principais vantagens
- Uma opção de locação é um contrato que dá ao locatário a opção de comprar o imóvel alugado durante ou no final do período de locação.
- Uma opção de arrendamento também impede o proprietário de oferecer a propriedade para venda a qualquer outra pessoa.
- O locatário geralmente paga uma porcentagem acima do valor padrão do aluguel mensal, que vai para o pagamento inicial da compra da casa.
Razões para usar uma opção de aluguel
Existem várias razões pelas quais o locatário e o proprietário podem entrar em uma opção de arrendamento. É importante considerar se os benefícios superam as desvantagens de entrar no contrato.
Por que os locatários entram em uma opção de locação
Um potencial comprador pode ter muitos motivos para usar uma opção de arrendamento em vez de comprar a propriedade imediatamente no início. Uma consideração importante é não ter dinheiro ou crédito suficiente para fazer a compra. O aluguel pode permitir que o comprador potencial economize dinheiro para a compra e, ao mesmo tempo, construa seu crédito fazendo pagamentos regulares e dentro do prazo.
O locatário tem a chance de comprar um imóvel no futuro com os preços de hoje. Se o locatário não tem dinheiro economizado hoje para comprar a casa, mas está preocupado com o aumento do valor da casa nos próximos anos, a opção de aluguel é uma boa escolha. Além disso, se o locatário adora a casa, o distrito escolar ou o bairro, a opção de aluguel tira a casa do mercado – permitindo que o locatário economize o suficiente para comprá-la quando o aluguel terminar.
Mesmo que o potencial comprador tenha os meios para adquirir a propriedade, ele pode não querer se comprometer imediatamente. Por exemplo, se o comprador potencial for de outro lugar, ele pode querer morar na nova cidade antes de se comprometer com a compra. Ou eles ainda podem ter sua antiga propriedade para vender antes de poderem comprar a nova.
Finalmente, a propriedade pode não se qualificar para certos empréstimos, incluindo um empréstimo VA, devido a reparos ou atualizações necessárias. Ao alugar primeiro, o comprador potencial pode fazer essas melhorias para se qualificar para o empréstimo mais tarde.
Por que os proprietários entram em uma opção de arrendamento
O proprietário de um imóvel pode entrar em um contrato de opção de arrendamento porque teve problemas para vender a casa imediatamente. A opção pode tornar o imóvel mais atraente para diferentes tipos de potenciais compradores.
Além disso, se o proprietário está pensando em vender a casa em alguns anos, a opção de arrendamento permite que o proprietário receba um prêmio acima do mercado atual para aluguel. O pior cenário é que o locatário não compra a casa; o proprietário o coloca no mercado para vender e mantém os fundos extras pagos acima do aluguel mensal padrão.
Também pode haver questões fiscais envolvidas na venda do imóvel imediatamente, em vez de vendê-lo mais tarde. A opção, embora não seja uma garantia de venda posterior, torna mais provável que o proprietário tenha um comprador pronto para ir ao final da opção.
O locatário perde o dinheiro extra pago acima do aluguel mensal padrão se a opção de comprar a casa não for exercida no final do contrato.
Considerações especiais com opções de locação
O seguro do locatário normalmente é exigido para os pertences pessoais do locatário. O seguro do locatário protege contra qualquer perda de valor de pertences e móveis da casa. Além disso, é importante que seja obrigatório que o proprietário também tenha um seguro residencial para o caso de algo acontecer durante o prazo do arrendamento que possa afetar adversamente o valor da propriedade, como incêndio ou danos causados pela água.
Uma contingência de avaliação deve ser incluída no contrato de opção de arrendamento. Em outras palavras, quando o aluguel termina, o valor da casa pode ter diminuído. Uma avaliação fornece um valor atualizado da propriedade antes da compra e venda.
É importante calcular a quantidade exata de dinheiro a ser paga ao proprietário no final da opção de arrendamento. Lembre-se de que o proprietário está retirando a casa do mercado e renunciando a quaisquer ganhos no valor de mercado da casa entrando na opção de arrendamento. O proprietário desejará ser devidamente compensado por não poder vender a casa a outra pessoa que estava pronta para comprá-la.
Para aqueles que estão considerando uma opção de arrendamento ou uma opção de aluguel para comprar, o ideal é que um advogado que esteja familiarizado com as transações de opção de arrendamento analise as letras miúdas para garantir que não haja surpresas quando o prazo do arrendamento terminar.