Proprietário x REITs: prós e contras
Os investidores que buscam exposição a imóveis podem procurar propriedades de investimento para comprar e alugar, ou podem comprar ações de um fundo de investimento imobiliário (REIT). Tornar-se um senhorio oferece uma vantagem maior e uma melhor chance de obter grandes retornos, mas vem com uma longa lista de aborrecimentos, como cobrar aluguel e responder a problemas de manutenção. Os REITs fornecem uma maneira muito mais simples de investir em imóveis e obter uma receita consistente por meio de dividendos, mas conferem menos controle e sua rentabilidade tende a ser menor do que a das propriedades alugadas.
Landlord Pros
Tornar-se proprietário oferece várias vantagens. Talvez a maior vantagem seja a alavancagem. Investidores com bom crédito podem comprar imóveis para locação com até 20% de desconto, financiando o restante. Portanto, a saída de dinheiro do investidor em uma propriedade de $ 100.000 é de apenas $ 20.000. Se o valor do imóvel aumentar 20% no primeiro ano, montante não inédito em um mercado imobiliário aquecido, o investidor terá um retorno de 100%.
Embora os pagamentos da hipoteca devam ser feitos sobre o valor financiado, um investidor imobiliário inteligente ganha dinheiro suficiente em renda de aluguel para cobrir a hipoteca, com o dinheiro que sobra como lucro. Isso permite que o investidor ganhe dinheiro com a valorização da propriedade e com o pagamento do aluguel dos inquilinos.
Landlord Cons
Ser proprietário é um investimento muito mais prático do que possuir ações de um REIT. Muitas pessoas que entraram no negócio de compra de imóveis para alugar aprenderam rapidamente que o tempo necessário para administrar todas as suas propriedades se torna outro trabalho de tempo integral. Uma pessoa que está pensando em comprar um imóvel para alugar deve se preparar para um grande compromisso de tempo ou estar preparada para pagar um gerente de propriedade profissional para lidar com as minúcias envolvidas, como anunciar vagas, cobrar aluguel e lidar com inquilinos inadimplentes.
Depois, há uma miríade de despesas envolvidas com a posse de uma propriedade. Dependendo de como o contrato de locação for redigido, o locador pode ser financeiramente responsável por tudo, desde uma torneira com vazamento até uma geladeira quebrada. Isso pode corroer o lucro do investidor rapidamente. Além disso, lidar com telefonemas frenéticos tarde da noite toda vez que o banheiro de um inquilino não dá descarga corretamente pode prejudicar a qualidade de vida.
REIT Pros
Talvez a maior vantagem de comprar ações da REIT em vez de propriedades para alugar seja a simplicidade. O investimento em REIT permite compartilhar a apreciação do valor e a receita de aluguel sem se envolver na dificuldade de realmente comprar, administrar e vender propriedades. A diversificação é outro benefício. Construir um portfólio diversificado de propriedades próprias para locação requer um orçamento robusto e muito tempo e experiência. Investir no REIT certo oferece diversificação feita para você em uma simples compra. Além disso, embora as propriedades para aluguel sejam investimentos potencialmente lucrativos, elas podem ser altamente ilíquidas, especialmente quando o mercado imobiliário enfraquece. As ações REIT, por outro lado, podem ser trocadas por dinheiro em uma ligação telefônica de cinco minutos.
REIT Cons
Os REITs não têm a vantagem de alavancagem oferecida pelo financiamento de propriedades para aluguel. Como um REIT é obrigado por lei a distribuir 90% de seus lucros aos investidores, isso deixa apenas 10% para fazer a empresa crescer, investindo em propriedades adicionais. Consequentemente, os preços das ações REIT raramente crescem tão rápido quanto, digamos, as empresas de tecnologia do Vale do Silício, que raramente pagam dividendos e geralmente investem cada centavo de seus lucros em crescimento e inovação.
Investir em REIT oferece menos controle do que ser um proprietário. Quando um investidor compra propriedades para alugar, ele pode ver, tocar e cheirar cada propriedade antes de adquiri-la. O investidor pode pesquisar o mercado local de aluguel e examinar dados sobre como propriedades semelhantes se saíram recentemente. Comprar ações REIT significa ceder esse controle para outra pessoa. Isso pode ser ideal para investidores que não desejam tomar tais decisões, mas aqueles que preferem uma abordagem prática podem se beneficiar como proprietários.