Como funciona a depreciação da propriedade alugada
A depreciação imobiliária é uma ferramenta importante para proprietários de imóveis alugados. Ele permite que você deduza os custos de seus impostos de compra e melhoria de uma propriedade ao longo de sua vida útil e, assim, reduz sua receita tributável no processo.
Principais vantagens
- Os proprietários de imóveis alugados usam a depreciação para deduzir o preço de compra e os custos de melhoria de suas declarações de impostos.
- A depreciação começa assim que a propriedade é colocada em serviço ou disponível para uso como aluguel.
- Por convenção, a maioria dos imóveis residenciais para aluguel nos Estados Unidos são depreciados a uma taxa de 3,636% ao ano durante 27,5 anos.
- Apenas o valor dos edifícios pode ser depreciado; você não pode depreciar a terra.
Reduções de impostos
Investir em imóveis alugados pode ser uma jogada financeira inteligente. Para começar, um imóvel alugado pode fornecer uma fonte estável de renda enquanto você acumula patrimônio na propriedade, à medida que (idealmente) se valoriza com o tempo. Existem também vários benefícios fiscais. Freqüentemente, você pode deduzir suas despesas de aluguel de qualquer receita de aluguel que ganhe, reduzindo assim o seu passivo fiscal geral.
A maioria das despesas com aluguel de imóveis, incluindo seguro hipotecário, impostos sobre a propriedade, despesas de reparo e manutenção, despesas de home office, seguro, serviços profissionais e despesas de viagens relacionadas à administração, são dedutíveis no ano em que você gasta o dinheiro.
Depreciação imobiliária
Outra dedução fiscal importante – ou seja, a provisão para depreciação – funciona de maneira um pouco diferente. Depreciação é o processo usado para deduzir os custos de compra e melhoria de um imóvel alugado. Em vez de fazer uma grande dedução no ano em que você compra (ou melhora) a propriedade, a depreciação distribui a dedução ao longo da vida útil da propriedade.
O Internal Revenue Service (IRS) tem regras muito específicas em relação à depreciação e, se você possui um imóvel para locação, é importante entender como funciona o processo.
Qual propriedade é depreciável?
De acordo com o IRS, você pode depreciar um imóvel alugado se ele atender a todos estes requisitos:
- Você possui a propriedade (você é considerado o proprietário, mesmo se a propriedade estiver sujeita a uma dívida).
- Você usa a propriedade em seu negócio ou como uma atividade de geração de renda.
- A propriedade tem uma vida útil determinável, ou seja, é algo que se desgasta, se decompõe, se esgota, se torna obsoleto ou perde o valor por causas naturais.
- A propriedade está prevista para durar mais de um ano.
Mesmo que a propriedade atenda a todos os requisitos acima, ela não pode ser depreciada se você a colocou em serviço e a descartou (ou não a usa mais para uso comercial) no mesmo ano.
Observe que a terra não é considerada depreciável, pois nunca é “usada”. E, em geral, você não pode depreciar os custos de limpeza, plantio e paisagismo, pois essas atividades são consideradas parte do custo do terreno e não dos edifícios.
Quando começa a depreciação?
Você pode começar a fazer deduções de depreciação assim que colocar o imóvel em serviço ou quando ele estiver pronto e disponível para ser alugado.
Aqui está um exemplo: você compra um imóvel alugado em 15 de maio. Depois de trabalhar na casa por vários meses, você a tem pronto para alugar em 15 de julho, então você começa a anunciar online e nos jornais locais. Você encontra um inquilino e o aluguel começa em 1º de setembro. Como a propriedade foi colocada em serviço – ou seja, pronta para ser alugada e ocupada – em 15 de julho, você começaria a depreciar a casa em julho, e não em setembro quando você começa a cobrar aluguel.
Você pode continuar a depreciar a propriedade até que uma das seguintes condições seja atendida:
- Você deduziu seu custo total ou outra base na propriedade.
- Você desativa a propriedade de serviço, mesmo que não tenha recuperado totalmente seu custo ou outra base. Uma propriedade é retirada de serviço quando você não a usa mais como uma propriedade geradora de renda – ou se você a vende ou troca, converte para uso pessoal, abandona ou se ela é destruída.