22 Junho 2021 23:00

Cooperativas habitacionais: um tipo único de propriedade de casa

Comprar uma casa e alugar um apartamento representam apenas dois dos arranjos de moradia possíveis disponíveis, e ambos podem ter um custo proibitivo. A habitação cooperativa oferece uma alternativa aos métodos tradicionais de aquisição de uma residência principal.

Uma cooperativa habitacional ou “cooperativa” é um tipo de opção de moradia residencial que, na verdade, é uma corporação em que os proprietários não são proprietários de suas unidades por completo. Em vez disso, cada residente é um acionista da corporação com base em parte no tamanho relativo da unidade em que vive. Aqui, examinamos mais de perto a vida em cooperativa.

Principais vantagens

  • Uma cooperativa é uma forma de possuir uma residência principal, mas onde os proprietários não possuem suas unidades por completo; em vez disso, cada residente é um acionista da própria cooperativa.
  • Alguns proprietários de cooperativas têm permissão para vender suas ações no mercado aberto, dependendo da taxa de mercado para as cooperativas naquele local.
  • As cooperativas podem ser menos caras do que os apartamentos, uma vez que operam com base no custo, arrecadando dinheiro dos residentes para pagar as despesas.
  • No entanto, antes de comprar ações de uma empresa, certifique-se de verificar a situação financeira da empresa e as taxas envolvidas.

Como funcionam as cooperativas habitacionais

Os proprietários de uma cooperativa possuem ações da cooperativa, em vez de possuir sua unidade total, o que seria o caso em um condomínio. Com algumas cooperativas, os proprietários podem vender suas ações no mercado aberto, dependendo da taxa de mercado para as cooperativas naquele local, sujeito à aprovação do conselho da cooperativa.

As cooperativas costumam ser mais baratas do que os apartamentos alugados porque operam com base no custo, arrecadando dinheiro dos residentes para pagar as contas pendentes. Em áreas onde o custo de vida é alto, como a cidade de Nova York, as cooperativas podem ser uma opção atraente do ponto de vista financeiro. As taxas comuns pagas a uma cooperativa, no entanto, podem ser um pouco mais altas do que as pagas a uma associação de condomínio.

Além do aspecto financeiro da propriedade cooperativa, também existem aspectos sociais que devem ser levados em consideração. Cooperativas menores são administradas estritamente pelos residentes, com todos contribuindo para cuidar de tarefas, como manutenção, paisagismo e estabelecimento de regras. Grandes cooperativas podem ser administradas por um conselho de diretores composto por um subconjunto de residentes.

Em ambos os casos, existem regras a serem seguidas e um certo grau de interação social que ocorre. Se você não gosta de compartilhar autoridade para tomar decisões, viver em cooperativa pode não ser atraente para você.

Tipos de cooperativas

A estrutura das cooperativas habitacionais varia, dependendo da jurisdição específica de sua localização. Nos EUA e no Canadá, as opções mais populares incluem:

  • Market Rate Co-ops : Permite que os membros da cooperativa comprem e vendam ações a qualquer taxa que o mercado suportar.
  • Limited Equity Co-ops : Estabelece restrições sobre o preço pelo qual as ações podem ser compradas e vendidas.
  • Arrendando cooperativas : a corporação cooperativa arrenda o prédio em vez de possuí-lo e não acumula valor patrimonial. Nesse caso, a cooperativa pode ter uma reserva de caixa disponível se o edifício for colocado à venda.

Custos para comprar uma cooperativa

Como você está essencialmente comprando ações de uma empresa, certifique-se de verificar a situação financeira da cooperativa e conhecer os outros residentes. Eles serão seus sócios de negócios e também seus futuros vizinhos. Antes de comprar, você deve considerar o seguinte:

  • Localização
  • Facilidades
  • Custos
  • Capacidade de alugar sua unidade
  • Política de animais de estimação
  • Requisitos de seguro

Para comprar ações em uma cooperativa, cada comprador contrai um “empréstimo de ações” em vez de uma hipoteca tradicional. Esses empréstimos funcionam como hipotecas, mas, além dos pagamentos do empréstimo feitos ao credor, os residentes da cooperativa são responsáveis ​​pelo pagamento de uma parcela pro-rata dos custos comuns de funcionamento e manutenção do edifício.

Conhecidos como “manutenção”, esses custos geralmente são pagos à parceria mensalmente e são cobrados com base no custo. A manutenção pode ou não incluir impostos imobiliários, e as taxas anuais pagas para manutenção tendem a aumentar a cada ano com a inflação.

O custo da hipoteca do imóvel também pode ser incluído na mensalidade: Mesmo que um inquilino individual tenha pago sua parte do empréstimo, é possível que o próprio edifício tenha uma hipoteca, detida pela empresa, não por um parceiro individual. O empréstimo de ações paga o custo de aquisição da parceria. Não tem nada a ver com a hipoteca subjacente à propriedade em si. Os compradores têm direito a todas as deduções fiscais de que gozam os proprietários, incluindo as deduções de  juros e impostos imobiliários.

As despesas adicionais incluem apólice de seguro geral, o conteúdo de cada residência individual não o é. Uma apólice de seguro pessoal, conhecida como HO-6, é necessária para proteger os pertences pessoais contra danos causados ​​pela água, incêndio, roubo e outras calamidades. 

Considerações especiais para cooperativas

As cooperativas devem obedecer às leis que regem a moradia justa, mas podem ser mais restritivas do que outras opções de moradia no que diz respeito aos requisitos de propriedade. Como não há senhorio e não há inquilinos, as regras para aquisição de cotas da parceria são definidas pelos sócios.

Por exemplo, pode ser necessário que os novos compradores tenham um patrimônio líquido específico ou uma certa relação dívida / receita, além de demonstrar a capacidade de cumprir as obrigações financeiras da compra da cooperativa.

Uma verificação de antecedentes também pode ser necessária. Como outros tipos de habitação, algumas cooperativas são projetadas para atender apenas pessoas com 65 anos ou mais, ou outros grupos específicos. Esses requisitos de propriedade mais rígidos conferem um ar de segurança e exclusividade à propriedade cooperativa. Em troca dessa exclusividade, as cooperativas geralmente são administradas de maneira mais restritiva do que os condomínios. Unidades de última geração, por exemplo, podem proibir a sublocação. Todos os parceiros compartilham os custos de operação do edifício.

Uma inadimplência – ou falta de pagamento – de um parceiro pode exigir que os outros parceiros cubram os custos desse parceiro, embora os rígidos requisitos de propriedade geralmente mantenham os padrões ao mínimo.

Condomínios vs. Cooperativas

Condomínios são habitações com várias unidades com residências de propriedade privada que mantêm áreas comuns compartilhadas e infraestrutura, como elevadores, porões ou telhados. Os condomínios são classificados como bens imóveis, o que significa que os compradores são os proprietários das escrituras das suas habitações. Se você está pensando em hipoteca usando uma calculadora de hipoteca como a mostrada abaixo.

As cooperativas não são consideradas bens imóveis. Quando você compra uma cooperativa, você se torna o acionista de uma corporação que possui a propriedade. Como acionista, você tem direito ao uso exclusivo de uma unidade habitacional da propriedade.

The Bottom Line

Sempre leia do co-op artigos de incorporação, estatuto social, contrato de assinatura, regras, e qualquer outra documentação disponível. Certifique-se de entender realmente como a cooperativa funciona, incluindo como ela é administrada, o que você deverá pagar e quanto será esse pagamento. Pergunte sobre os termos de qualquer hipoteca subjacente, a política para animais de estimação e sua capacidade de fazer alterações em sua residência. Não há mal nenhum em fazer perguntas; um pequeno esforço extra inicial pode ajudar muito a garantir um arranjo de vida harmonioso por longo prazo.