Empréstimo de capital próprio
O que é um empréstimo de capital próprio?
Um empréstimo com valorização imobiliária – também conhecido como empréstimo patrimonial, empréstimo parcelado ou segunda hipoteca – é um tipo de dívida do consumidor. Os empréstimos imobiliários permitem que os proprietários façam empréstimos contra o patrimônio líquido de suas casas. O valor do empréstimo é baseado na diferença entre o valor de mercado atual da casa e o saldo devedor da hipoteca do proprietário. Os empréstimos de home equity tendem a ter taxas fixas, enquanto a alternativa típica, as linhas de crédito de home equity (HELOCs), geralmente têm taxas variáveis.
Principais vantagens
- Um empréstimo com valorização de uma casa, também conhecido como “empréstimo com prestações de hipoteca” ou “segunda hipoteca”, é um tipo de dívida do consumidor.
- Os empréstimos imobiliários permitem que os proprietários tomem empréstimos contra o patrimônio líquido de suas residências.
- Os valores dos empréstimos com hipoteca baseiam-se na diferença entre o valor de mercado atual de uma casa e o saldo devedor da hipoteca.
- Os empréstimos com valorização imobiliária podem ser de duas variedades – empréstimos com taxa fixa e linhas de crédito com valor patrimonial (HELOCs).
- Os empréstimos imobiliários com taxa fixa fornecem uma quantia única, enquanto os HELOCs oferecem linhas de crédito rotativas aos mutuários.
Como funciona um empréstimo de capital próprio
Essencialmente, um empréstimo para compra de uma casa é semelhante a uma hipoteca, daí o nome de segunda hipoteca. O patrimônio da casa serve como garantia para o credor. A quantidade de um proprietário está autorizado a pedir emprestado será parcialmente com base em um índice combinado valor empréstimo-a-(CLTV) de 80% a 90% do da casa avaliada valor. Obviamente, o valor do empréstimo e a taxa de juros cobrada também dependem da pontuação de crédito e do histórico de pagamentos do mutuário.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Os empréstimos tradicionais de home equity têm um prazo de reembolso definido, assim como as hipotecas convencionais. O mutuário faz pagamentos regulares e fixos que cobrem o principal e os juros. Como acontece com qualquer hipoteca, se o empréstimo não for pago, a casa pode ser vendida para saldar a dívida remanescente.
Um empréstimo imobiliário pode ser uma boa maneira de converter em dinheiro o capital que você acumulou em sua casa, especialmente se você investir esse dinheiro em reformas que aumentem o valor de sua casa. No entanto, lembre-se sempre de que você está colocando sua casa em risco – se os valores dos imóveis caírem, você pode acabar devendo mais do que o valor da sua casa.
Se você quiser se mudar, pode acabar perdendo dinheiro com a venda da casa ou não conseguir se mudar. E se você está obtendo o empréstimo para pagar dívidas de cartão de crédito, resista à tentação de aumentar as contas de cartão de crédito novamente. Antes de fazer algo que coloque sua casa em risco, pondere todas as suas opções.
Considerações Especiais
Os empréstimos para compra de casa própria explodiram em popularidade após a Lei de Reforma Tributária de 1986, porque proporcionavam aos consumidores uma maneira de contornar uma de suas principais disposições – a eliminação das deduções de juros na maioria das compras dos consumidores. A lei deixou uma grande exceção: os juros do serviço da dívida com base na residência.
No entanto, aLei de redução de impostos e empregos de 2017 suspendeu a dedução de juros pagos sobre empréstimos imobiliários e HELOCs até 2026, a menos que, de acordo com o IRS, “sejam usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa do contribuinte que protege o empréstimo.”Os juros sobre um empréstimo para aquisição de uma casa própria usados para consolidar dívidas ou pagar as despesas da faculdade de um filho, por exemplo, não são dedutíveis do imposto de renda.
Antes de tomar um empréstimo para compra de sua casa, certifique-se de comparar os termos e as taxas de juros. Ao pesquisar, “não se concentre apenas em grandes bancos, mas considere um empréstimo com sua cooperativa de crédito local”, recomenda Clair Jones, um especialista em imóveis e relocação que escreve para Movearoo.com e iMove.com. “As cooperativas de crédito às vezes oferecem melhores taxas de juros e serviços de conta mais personalizados se você estiver disposto a lidar com um tempo de processamento de aplicativos mais lento.”
Tal como acontece com uma hipoteca, você pode pedir uma Casey Fleming, consultor de hipotecas da C2 Financial Corporation e autor de The Loan Guide: How to Get the Best possible Mortgage, diz: “Você deve ter um bom senso de onde estão o seu crédito e o valor da casa antes de se inscrever, a fim de economizar dinheiro. Principalmente na avaliação [da sua casa], que é uma despesa muito grande. Se sua avaliação for muito baixa para apoiar o empréstimo, o dinheiro já foi gasto ”- e não há reembolso por não se qualificar.
Antes de assinar – especialmente se você estiver usando o empréstimo de hipoteca para consolidação de dívidas – analise os números com seu banco e certifique-se de que os pagamentos mensais do empréstimo sejam realmente inferiores aos pagamentos combinados de todas as suas obrigações atuais. Embora os empréstimos com hipoteca tenham taxas de juros mais baixas, o prazo do novo empréstimo pode ser mais longo do que o de suas dívidas existentes.
Os juros de um empréstimo para aquisição de uma casa só são dedutíveis do imposto de renda se o empréstimo for usado para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa que garante o empréstimo.
Empréstimos imobiliários x HELOCs
Os empréstimos de home equity fornecem um único pagamento de quantia única ao mutuário, que é reembolsado ao longo de um determinado período de tempo (geralmente de cinco a 15 anos) a uma taxa de juros acordada. O pagamento e a taxa de juros permanecem os mesmos ao longo da vida do empréstimo. O empréstimo deve ser reembolsado integralmente se a casa em que se baseia for vendida.
Um HELOC é uma linha de crédito rotativa, muito parecida com um cartão de crédito, que você pode sacar conforme necessário, devolver e sacar novamente, por um prazo determinado pelo credor. O período de sorteio (cinco a 10 anos) é seguido de um período de reembolso, quando os sorteios já não são permitidos (10 a 20 anos). HELOCs geralmente têm uma taxa de juros variável, mas alguns credores oferecem opções de taxa fixa HELOC.
Vantagens e desvantagens de um empréstimo imobiliário
Existem vários benefícios importantes para os empréstimos com valorização imobiliária, incluindo custo, mas também existem desvantagens.
Prós
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Fácil de obter
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Taxas de juros mais baixas do que outras dívidas
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Possível dedução fiscal de juros pagos
Contras
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Fácil de obter
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Possível dívida em espiral – daí porque “fácil de obter” também é um engano
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Pode levar à execução hipotecária
Vantagens
Os empréstimos com valorização imobiliária fornecem uma fonte fácil de dinheiro e podem ser ferramentas valiosas para os tomadores responsáveis. Se você tem uma fonte de renda estável e confiável e sabe que poderá pagar o empréstimo, as taxas de juros baixas e as possíveis deduções fiscais tornam os empréstimos imobiliários uma escolha sensata.
A obtenção de um empréstimo hipotecário é bastante simples para muitos consumidores porque se trata de uma dívida garantida. O credor executa uma verificação de crédito e solicita uma avaliação de sua casa para determinar sua capacidade de crédito e a relação empréstimo-valor combinada.
A taxa de juros de um empréstimo imobiliário – embora mais alta que a de uma primeira hipoteca – é muito mais baixa do que a dos cartões de crédito e outros empréstimos ao consumidor. Isso ajuda a explicar por que o principal motivo pelo qual os consumidores tomam emprestado contra o valor de suas casas por meio de um empréstimo de hipoteca de taxa fixa é para pagar saldos de cartão de crédito.
Em geral, os empréstimos com valor patrimonial são uma boa escolha se você souber exatamente quanto precisa pedir emprestado e para que usará o dinheiro. Você tem a garantia de uma certa quantia, que recebe integralmente no fechamento. “Empréstimos imobiliários são geralmente preferidos para objetivos maiores e mais caros, como reforma, pagamento de educação superior ou mesmo Richard Airey, um agente de crédito da First Financial Mortgage em Portland, Maine.
Desvantagens
O principal problema com os empréstimos imobiliários é que eles podem parecer uma solução fácil demais para um tomador que pode ter entrado em um ciclo perpétuo de gastos, empréstimos, gastos e afundando cada vez mais em dívidas. Infelizmente, esse cenário é tão comum que os credores têm um termo para isso: ” recarregar “, que é basicamente o hábito de tomar um empréstimo para pagar a dívida existente e liberar crédito adicional, que o mutuário usa para fazer mais compras.
A recarga leva a um ciclo de dívidas em espiral que freqüentemente convence os mutuários a recorrer a empréstimos imobiliários que oferecem um valor equivalente a 125% do patrimônio da casa do mutuário. Esse tipo de empréstimo geralmente vem com taxas mais altas porque – como o tomador do empréstimo tirou mais dinheiro do que o valor da casa – o empréstimo não está totalmente garantido por uma garantia. Além disso, saiba que os juros pagos sobre a parcela do empréstimo que está acima do valor da casa nunca são dedutíveis do imposto de renda.
Ao solicitar um empréstimo para aquisição de uma casa própria, pode haver a tentação de tomar emprestado mais do que o necessário imediatamente, pois você só recebe o pagamento uma vez e não sabe se terá direito a outro empréstimo no futuro.
Se você está pensando em um empréstimo que vale mais do que sua casa, talvez seja hora de fazer uma verificação da realidade. Você era incapaz de viver com suas posses quando devia apenas 100% do patrimônio líquido de sua casa? Nesse caso, provavelmente será irreal esperar que você se sairá melhor quando aumentar sua dívida em 25%, mais juros e taxas. Isso pode se tornar uma ladeira escorregadia para a falência e o encerramento.
Exemplo de um empréstimo de capital próprio
Digamos que você tenha um empréstimo para compra de automóveis com saldo de $ 10.000 a uma taxa de juros de 9%, com dois anos restantes no prazo. Consolidar essa dívida em um empréstimo para compra de uma casa a uma taxa de 4% com prazo de cinco anos custaria, na verdade, mais dinheiro se você levasse cinco anos para pagar o empréstimo para comprar uma casa. Além disso, lembre-se de que sua casa agora é a garantia do empréstimo, em vez de seu carro. A inadimplência pode resultar em sua perda, e perder sua casa seria significativamente mais catastrófico do que entregar um carro.