22 Junho 2021 21:37

Você deve comprar e manter imóveis ou propriedades Flip?

A questão de saber se vender ou comprar e manter um imóvel é a melhor estratégia para investir em imóveis não tem uma resposta correta. Em vez disso, escolher um método em vez de outro deve fazer parte de um plano estratégico claro que considera seus objetivos gerais.

Você também deve levar em consideração as oportunidades apresentadas pelo mercado existente. Aqui está uma olhada no que está envolvido na busca de cada estratégia e como decidir qual pode ser a certa para você.

Principais vantagens

  • Lançar propriedades e comprar e manter imóveis representam duas estratégias de investimento diferentes.
  • A propriedade de imóveis oferece aos investidores a oportunidade de acumular riqueza ao longo do tempo e evitar os altos e baixos do mercado de ações.
  • A inversão pode proporcionar uma recuperação rápida do seu investimento e evita as dificuldades contínuas de encontrar inquilinos e manter uma propriedade, mas os custos e os impostos podem ser altos.
  • Propriedades de compra e manutenção proporcionam renda mensal passiva e vantagens fiscais, mas nem todos estão preparados para a gestão e as responsabilidades legais de ser um proprietário.

Por que investir em imóveis?

Esta é uma boa pergunta. A propriedade de imóveis residenciais está ganhando um interesse cada vez maior de investidores de varejo por muitas das seguintes razões:

  • O mercado imobiliário pode fornecer retornos mais previsíveis do que ações e títulos.
  • O mercado imobiliário fornece uma proteção contra a inflação porque as taxas de aluguel e o fluxo de caixa do investimento geralmente aumentam pelo menos tanto quanto a taxa de inflação.
  • O mercado imobiliário oferece um excelente lugar para obter capital em momentos em que você não tem certeza das perspectivas de ações e títulos.
  • O patrimônio gerado em um investimento imobiliário oferece uma excelente base para o financiamento de outras oportunidades de investimento. Em vez de tomar emprestado para obter capital para investir (ou seja, comprar ações na margem ), os investidores podem pedir emprestado contra seu patrimônio para financiar outros projetos.
  • A dedutibilidade fiscal dos juros hipotecários torna atraente o empréstimo contra uma casa.
  • Além de fornecer fluxo de caixa para os proprietários, os imóveis residenciais também podem ser usados ​​para uma casa ou outros fins.

Renda passiva vs. ativa

Uma distinção importante entre comprar, manter e revirar propriedades é que a primeira pode fornecer uma renda passiva, enquanto a última oferece uma renda ativa.

Renda passiva é o dinheiro obtido em investimentos que continuam a render dinheiro sem nenhuma participação material de sua parte. Pode ser de ações e títulos ou de possuir um imóvel alugado e receber renda de aluguel todo mês, desde que você contrate uma empresa de gestão para fazer todas as tarefas necessárias, como encontrar inquilinos, cobrar aluguel e cuidar da manutenção.

Renda ativa é o dinheiro que você ganha em troca do trabalho que realiza. Isso inclui o seu salário do trabalho, bem como os lucros que você obtém ao vender casas. Lançar é considerado rendimento ativo, independentemente de você estar fazendo o trabalho físico de remover pisos. Ainda é um negócio no qual você se envolve – encontrar uma propriedade para vender, comprá-la, obter seguro, supervisionar empreiteiros, gerenciar o projeto e muito mais.

Nesse sentido, a inversão não é apenas uma estratégia de investimento, como comprar e manter ações ou imóveis. Se você tem um emprego diurno, lembre-se de que seu tempo livre provavelmente será ocupado com todas as demandas que a inversão de um imóvel acarreta.

Duas maneiras de inverter as propriedades

Dois tipos principais de propriedades podem ser usados ​​em uma abordagem de compra / venda para investimentos imobiliários. O primeiro são casas ou apartamentos que podem ser comprados abaixo do valor de mercado atual porque estão em dificuldades financeiras. O segundo é o fixador superior, uma propriedade com problemas estruturais, de design ou de condição que podem ser superados para criar valor.

Os investidores que se concentram em propriedades problemáticas o fazem identificando os proprietários que não podem mais administrar ou manter suas propriedades ou ao encontrar propriedades que estão superalavancadas e estão em risco de inadimplência. Por outro lado, quem prefere a parte superior do conserto vai reformar ou valorizar um imóvel para que funcione melhor para os proprietários ou seja mais eficiente para os inquilinos.

O comprador de um fixador superior que usa essa tática depende do trabalho investido para aumentar os valores, em vez de apenas comprar um imóvel a um custo baixo para gerar altos retornos de investimento. Claro, é possível combinar essas duas estratégias ao inverter propriedades, e muitas pessoas fazem exatamente isso.

No entanto, encontrar essas oportunidades de maneira consistente pode ser um desafio a longo prazo. Para a maioria das pessoas, lançar propriedades deve ser considerado mais uma estratégia tática do que um plano de investimento de longo prazo.

Os prós e contras de lançar

Prós

  • Retorno mais rápido do seu dinheiro

  • Investimento potencialmente mais seguro

Contras

  • Custos

  • Impostos

Pro: um retorno mais rápido do seu dinheiro

Uma grande vantagem de inverter as propriedades é obter ganhos rapidamente, o que libera capital para outras finalidades. O tempo médio para virar uma casa é de cerca de seis meses, embora os novatos devam esperar que o processo demore mais.

Pro: um investimento potencialmente mais seguro

Ao contrário do mercado de ações, que pode girar no meio do dia, os mercados imobiliários costumam ser mais previsíveis. Em certo sentido, vender propriedades pode ser considerado uma estratégia de investimento mais segura, porque se destina a manter o capital em risco por um período mínimo de tempo. Ele também carece dos riscos de gerenciamento e arrendamento inerentes à propriedade de imóveis – sem falar nas dificuldades de encontrar inquilinos, cobrar aluguéis e manter uma propriedade.

Contra: custos

Lançar casas pode criar problemas de custo que você não enfrenta com investimentos de longo prazo. As despesas envolvidas na inversão podem exigir muito dinheiro, levando a problemas de fluxo de caixa. Como os custos de transação são muito altos, tanto do lado da compra quanto do lado da venda, eles podem afetar significativamente os lucros. Se você está desistindo de seu trabalho diário e contando com a inversão de sua renda, também está abrindo mão de um salário consistente.

Con: Impostos

A rápida reviravolta nas propriedades (e velocidade é tudo em negócios bem-sucedidos) pode criar oscilações na receita que podem aumentar sua conta de impostos. Isso é especialmente verdadeiro se as coisas acontecem muito rápido para tirar proveito dasregras fiscais de ganhos de capital de longo prazo.  Nesses casos, você terá que pagar uma taxa de imposto sobre ganhos de capital mais alta com base em sua renda auferida, se possuir uma propriedade por menos de um ano.

Os prós e contras de comprar e manter

Prós

  • Renda contínua

  • Aumento nos valores das propriedades

  • Impostos

Contras

  • Custos de vacância

  • Gestão e questões legais

Pro: renda contínua

Ter um imóvel alugado proporciona uma renda regular, não importa onde você esteja ou o que esteja fazendo. Além do mais, comprar e manter imóveis é uma receita conhecida para acumular grandes riquezas. Muito “dinheiro antigo” nos Estados Unidos e no exterior foi acumulado por meio da propriedade da terra. Apesar dos períodos de preços decrescentes, os valores dos terrenos quase sempre se recuperaram no longo prazo porque há uma oferta limitada de terras.

Pro: aumento nos valores de propriedade

Quanto mais tempo você mantiver sua propriedade de investimento, maior será a probabilidade de se beneficiar com a inflação. Isso aumentará o valor da propriedade, enquanto o valor que você emprestou para a hipoteca diminui à medida que você o paga. Suponha que você consiga comprar durante o mercado de um comprador e vender durante o mercado de um vendedor. Então, também há potencial real para um retorno significativo do seu investimento.

Pro: impostos

Possuir uma propriedade alugada tem vantagens fiscais não disponíveis para os flippers. O aluguel de imóveis é tributado como receita de investimento, com taxas de imposto mais baixas. Você também pode amortizar despesas, incluindo reparos, manutenção ou conservação, pagar um gerente de propriedade e dirigir de ou para sua propriedade.

Além disso, você pagará impostos de acordo com a taxa de ganhos de capital de longo prazo, caso decida vender depois de possuir a propriedade por mais de um ano.

Contra: custos de vacância

Não conseguir encontrar inquilinos é um dos riscos de possuir um imóvel para alugar. Isso é verdade quer você faça isso sozinho ou contrate uma empresa de gestão para fazer isso por você. Se sua propriedade ficar vazia por meses ou anos, você é responsável por cobrir a hipoteca durante esse período. Antes de investir em um imóvel de compra e manutenção, você deve ter certeza de que seu orçamento cobrirá de um a três meses de vacância por ano.

Con: Gestão e Questões Legais

A propriedade de imóveis de longo prazo é um empreendimento de gerenciamento intensivo que está fora do conjunto de habilidades de muitos investidores. Alguns investidores, especialmente proprietários de imóveis alugados pela primeira vez, estão mal preparados ou mal equipados para lidar com as responsabilidades e questões legais inerentes ao fato de ser um proprietário. O processo de encontrar inquilinos de qualidade e atender às suas necessidades pode ser uma tarefa estressante e demorada. No entanto, uma gestão de propriedade bem-sucedida é necessária para garantir o fluxo de caixa contínuo do investimento.

Escolha de uma estratégia

Você precisa responder a algumas perguntas críticas para decidir se inverter propriedades ou mantê-las por um longo prazo é a melhor estratégia. Você deve decidir se a alocação de capital em imóveis é um investimento permanente ou apenas uma forma de lucrar com um aumento esperado nos preços das casas.

Também ajudaria se você determinasse qual índice de risco e retorno é apropriado para essa parte de sua carteira de investimentos. Finalmente, você deve ter tolerância ao risco e habilidades para assumir as responsabilidades de gerenciamento que acompanham qualquer tipo de investimento.

Suponha que o capital não esteja disponível para comprar uma carteira diversificada. Nesse caso, um potencial investidor deve estar preparado para assumir riscos não sistemáticos. Isso inclui riscos individuais de propriedade e falta potencial de demanda para a propriedade, seja por proprietários ou locatários.

Se você está considerando uma estratégia de compra e venda, também deve determinar se tem a habilidade de descobrir propriedades de venda em dificuldades ou partes superiores do conserto. Nessa estratégia transacional, é essencial descobrir se o capital pode ser movimentado vezes suficientes em um determinado período de investimento para superar os custos de transação. Eles incluem corretagem, financiamento e taxas de fechamento.


Você pode aproveitar os benefícios de ambas as estratégias desenvolvendo um negócio de venda de casas e usando seus lucros para investir em propriedades de renda de aluguel de longo prazo.

The Bottom Line

A escolha entre as duas estratégias em questão depende de sua situação financeira e objetivos específicos. No entanto, a estratégia de manutenção de longo prazo é geralmente mais apropriada para aqueles que usam imóveis como uma parte essencial de suas carteiras de investimento em geral.

Por outro lado, inverter propriedades geralmente é melhor quando os imóveis são usados ​​como um complemento ou uma tática de aumento de retorno.

Os investidores que desejam acumular riqueza e obter renda de seus investimentos imobiliários devem considerar a manutenção de imóveis por um longo prazo. Eles podem usar o patrimônio embutido no portfólio para financiar outras oportunidades de investimento, com o potencial de, eventualmente, vender as propriedades em um mercado superior.

Inverter propriedades é uma tática mais adequada para períodos em que as perspectivas nos mercados de ações e títulos estão baixas. Também pode funcionar para pessoas que estão tentando obter ganhos de capital de curto prazo enquanto o mercado imobiliário permitir.

 

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