Taxa de retorno da gestão financeira – Definição FMRR
O que é Taxa de Retorno da Gestão Financeira – FMRR?
A taxa de retorno de gestão financeira (FMRR) é uma métrica usada para avaliar o desempenho de um investimento imobiliário e pertence a um fundo de investimento imobiliário (REIT). REITs são ações oferecidas ao público por uma empresa imobiliária ou fundo que detém uma carteira de propriedades geradoras de renda e / ou hipotecas.
O FMRR é semelhante à taxa interna de retorno e leva em consideração a duração e o risco do investimento. O FMRR especifica os fluxos de caixa (entradas e saídas) em duas taxas distintas, conhecidas como taxa segura e taxa de reinvestimento.
A Taxa de Retorno da Gestão Financeira Explicada
Como o cálculo da taxa de retorno da gestão financeira é muito complexo, muitos profissionais e investidores imobiliários optam por usar outras métricas para análise imobiliária. O benefício de usar o FMRR é que ele permite que os investidores comparem oportunidades de investimento no mesmo nível.
Embora a Taxa Interna de Retorno (TIR) tenha sido uma medida padrão de retorno dentro do léxico financeiro, uma desvantagem principal é a incapacidade do valor de contabilizar o tempo ou um período de manutenção. Como tal, é um indicador fraco de liquidez, que desempenha um papel importante na determinação do nível de risco geral de qualquer título de investimento ou veículo. Por exemplo, ao usar apenas a TIR, dois fundos podem parecer semelhantes com base em suas taxas de retorno, mas um pode levar o dobro do tempo do outro para simplesmente voltar a um valor de investimento principal original. Muitos analistas irão complementar as medidas de retorno de IRR ou MIRR com o período de retorno para avaliar o período de tempo necessário para recuperar uma soma de investimento principal.
A taxa interna de retorno modificada melhora a taxa interna padrão de valor de retorno ajustando as diferenças nas taxas de reinvestimento assumidas das saídas de caixa iniciais e entradas de caixa subsequentes. O FMRR dá um passo adiante, especificando saídas e entradas de caixa em duas taxas diferentes, conhecidas como “taxa segura” e “taxa de reinvestimento”. O FMRR também faz uma suposição adicional não incluída na TIR e na TIRR de que os fluxos de caixa positivos que ocorrem imediatamente antes dos fluxos de caixa negativos serão usados para cobrir esse fluxo de caixa negativo.
- As taxas seguras pressupõem que os fundos necessários para cobrir fluxos de caixa negativos estão rendendo juros a uma taxa facilmente alcançável e podem ser retirados quando necessário a qualquer momento (ou seja, em um dia de depósito em conta). Nesse caso, uma taxa é “segura” porque os fundos são altamente líquidos e estão disponíveis com segurança, com risco mínimo quando necessário.
- As taxas de reinvestimento incluem uma taxa a ser recebida quando os fluxos de caixa positivos são reinvestidos em um investimento similar de médio ou longo prazo com risco comparável. A taxa de reinvestimento é mais alta do que a taxa de segurança porque não é líquida (ou seja, pertence a outro investimento) e, portanto, requer uma taxa de desconto de risco mais alto.
Principais vantagens
- A taxa de retorno de gestão financeira (FMRR) é uma métrica usada para avaliar o desempenho de um investimento imobiliário e se refere a REITs.
- O FMRR depende de uma formulação de TIR modificada que emprega uma taxa de retorno segura e uma taxa de retorno de reinvestimento.
- Como o cálculo da taxa de retorno da gestão financeira é muito complexo, muitos profissionais e investidores imobiliários optam por usar outras métricas para análise imobiliária.
Calculando FMRR
Uma vez que o FMRR é uma taxa interna de retorno modificada, não há uma maneira estereotipada de calculá-la, ao invés disso, ela deve ser calculada por iterações de tentativa e erro, facilitada por um software de computador. Antes de usar esse software, existem algumas etapas importantes que devem ser realizadas para determinar uma taxa segura e uma taxa de reinvestimento (maior que a taxa segura) para aplicar a todos os fluxos de caixa futuros ao longo de um período de detenção específico.
- Retire todos os fluxos de caixa negativos futuros observando os fluxos de caixa positivos do ano anterior sempre que possível. Em vez disso, os fluxos de saída são descontados de volta à taxa de retorno segura e subtraídos de quaisquer fluxos de caixa positivos.
- Desconto também todas as outras saídas de caixa que podem não ter se aplicado à etapa um até o presente à taxa segura.
- Aumente até o final do período de detenção os fluxos de caixa positivos restantes à taxa de reinvestimento. Estes serão então adicionados aos fluxos de caixa projetados antecipados de uma venda no final do período de manutenção do investimento.
- Calcule a TIR.
O resultado dessas etapas é a taxa de retorno da gestão financeira.