Empréstimo da Federal Housing Administration (FHA)
O que é um empréstimo Federal Housing Administration (FHA)?
Um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA) é uma hipoteca segurada pela Federal Housing Administration (FHA) e emitida por um credor aprovado pela FHA. Os empréstimos FHA são projetados para mutuários de renda baixa a moderada; eles exigem um pagamento mínimo mais baixo e pontuações de crédito mais baixas do que muitos empréstimos convencionais.
Em 2020, você pode emprestar até 96,5% do valor de uma casa com um empréstimo FHA. Isso significa que você precisará fazer um pagamento inicial de 3,5%. Você precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 580 para se qualificar. Se sua pontuação de crédito cair entre 500 e 579, você ainda pode obter um empréstimo FHA, desde que possa fazer um pagamento inicial de 10%. Com os empréstimos da FHA, seu pagamento inicial pode vir de economias, um presente financeiro de um membro da família ou um subsídio para assistência no pagamento.
Por causa de seus muitos benefícios, os empréstimos FHA são populares entre os compradores de casas pela primeira vez.
Principais vantagens
- Os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) são hipotecas apoiadas pelo governo federal, destinadas a proprietários de casas que podem ter pontuações de crédito abaixo da média.
- Os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) exigem um pagamento inicial mínimo mais baixo e uma pontuação de crédito mais baixa do que muitos empréstimos convencionais.
- Os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) são emitidos por bancos e instituições de crédito aprovados pelo FHA; essas instituições avaliarão suas qualificações para o empréstimo.
- Para garantir a garantia do FHA, os mutuários que se qualificam para um empréstimo do FHA também devem adquirir um seguro hipotecário e o pagamento do prêmio é feito ao FHA.
Compreendendo os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA)
É importante observar que, com um empréstimo do FHA, o FHA não lhe empresta dinheiro para uma hipoteca. Em vez disso, você obtém um empréstimo de um credor aprovado pelo FHA, como um banco ou outra instituição financeira. No entanto, o FHA garante o empréstimo. Algumas pessoas se referem a ele como um empréstimo segurado pela FHA, por esse motivo.
Para garantir a garantia do FHA, os mutuários que se qualificam para um empréstimo do FHA também devem adquirir um seguro hipotecário e o pagamento do prêmio é feito ao FHA. O seu credor corre menos risco porque o FHA vai pagar uma indemnização ao credor se você deixar de pagar o empréstimo.
Embora os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA Loans) exijam pagamentos iniciais e pontuações de crédito mais baixos do que os empréstimos convencionais, eles apresentam outros requisitos rigorosos.
História do empréstimo da Federal Housing Administration (FHA)
O Congresso criou a Federal Housing Administration em 1934 durante a Grande Depressão. Naquela época, o setor de habitação estava em apuros: as taxas de inadimplência e execução hipotecária dispararam, os empréstimos eram limitados a 50% do valor de mercado de uma propriedade e os termos da hipoteca – incluindo cronogramas de reembolso curtos juntamente com pagamentos de balão – eram difíceis para muitos compradores de casas. Como resultado, os Estados Unidos eram principalmente uma nação de locatários e apenas aproximadamente 40% das famílias possuíam suas casas.
Para estimular o mercado imobiliário, o governo criou o FHA. Os programas de empréstimos garantidos pelo governo federal que reduziram o risco do credor tornaram mais fácil para os mutuários se qualificarem para empréstimos imobiliários. A taxa de casa própria nos Estados Unidos subiu continuamente, atingindo o maior recorde histórico de 69,2% em 2004, de acordo com pesquisa do Federal Reserve Bank de St. Louis. No segundo trimestre de 2020, estava em 67,9%.
Tipos de empréstimos FHA
Além das hipotecas tradicionais, o FHA oferece vários outros programas de empréstimo.
Hipoteca de conversão de ativos imobiliários (HECM)
Este é um programa de hipoteca reversa que ajuda idosos com 62 anos ou mais a converter o patrimônio de suas casas em dinheiro, mantendo o título da casa. Você escolhe como retirar os fundos, seja como um valor mensal fixo ou uma linha de crédito (ou uma combinação de ambos).
Empréstimo de melhoria FHA 203 (k)
Este empréstimo incorpora o custo de certas reparações e renovações ao empréstimo. Este único empréstimo permite que você peça dinheiro emprestado para a compra e reforma da casa, o que pode fazer uma grande diferença se você não tiver muito dinheiro disponível após fazer um pagamento inicial.
Hipoteca FHA com eficiência energética
Este programa é um conceito semelhante ao programa de Empréstimo de Melhoria FHA 203 (k), mas é voltado para atualizações que podem reduzir suas contas de serviços públicos, como novo isolamento ou a instalação de novos sistemas de energia solar ou eólica. A ideia é que as residências com baixo consumo de energia tenham custos operacionais mais baixos, o que diminui as contas e disponibiliza mais renda para o pagamento de hipotecas.
Seção 245 (a) Empréstimo
Este é um programa para mutuários que esperam que sua renda aumente. De acordo com o programa da Seção 245 (a), a Hipoteca com Pagamento Graduado começa com pagamentos mensais iniciais mais baixos que aumentam gradualmente ao longo do tempo, e a Hipoteca com Patrimônio Líquido Crescente programou aumentos nos pagamentos mensais do principal que resultam em prazos de empréstimo mais curtos.
Empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) vs. hipotecas convencionais
Os empréstimos FHA estão disponíveis para indivíduos com pontuação de crédito tão baixa quanto 500. Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você pode conseguir um empréstimo FHA se puder pagar uma entrada de 10%. Se sua pontuação de crédito for 580 ou superior, você pode obter um empréstimo FHA com entrada de apenas 3,5%. Em comparação, você normalmente precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 620 e um pagamento inicial entre 3% e 20% para se qualificar para uma hipoteca convencional.
Quando se trata de limitações de renda e requisitos para empréstimos à habitação FHA, não há mínimo ou máximo.
Para um empréstimo FHA – ou qualquer tipo de hipoteca – pelo menos dois anos devem ter se passado desde que o mutuário experimentou um evento de falência (a menos que você possa demonstrar que o evento de falência foi devido a uma circunstância incontrolável). Você deve ter pelo menos três anos afastado de quaisquer eventos de execução hipotecária e deve demonstrar que está trabalhando para restabelecer um bom crédito. Se você estiver inadimplente em seus empréstimos federais a estudantes ou impostos de renda, você não se qualificará.
Considerações Especiais
Prêmios de seguro hipotecário
Um empréstimo FHA exige que você pague dois tipos de prêmios de seguro hipotecário (MIP) – um MIP inicial e um MIP anual (que é cobrado mensalmente). Em 2020, o MIP inicial é igual a 1,75% do valor base do empréstimo.
Você pode pagar o MIP adiantado no momento do fechamento ou pode ser transferido para o empréstimo. Por exemplo, se você emitiu um empréstimo residencial de $ 350.000, pagará um MIP inicial de 1,75% x $ 350.000 = $ 6.125. Esses pagamentos são depositados em uma conta de garantia criada pelo Departamento do Tesouro dos Estados Unidos; se você não pagar o empréstimo, esses fundos serão usados para fazer o pagamento da hipoteca.
Embora o nome seja um tanto enganoso, os mutuários, na verdade, fazem pagamentos MIP anuais todos os meses.(Em outras palavras, os pagamentos anuais do MIP não são feitos anualmente.) Os pagamentos variam de 0,45% a 1,05% do valor base do empréstimo. Os valores de pagamento também variam de acordo com o valor do empréstimo, a duração do empréstimo e a relação entre o valor do empréstimo e o valor original (LTV). O custo MIP típico é geralmente de 0,85% do valor do empréstimo.
Por exemplo, se você tiver um empréstimo de $ 350.000, fará pagamentos MIP anuais de 0,85% x $ 350.000 = $ 2.975 (ou $ 247,92 mensais). Esses prêmios mensais são pagos além do pagamento MIP inicial único.
Você fará pagamentos anuais do MIP por 11 anos ou durante a vida do empréstimo, dependendo da duração do empréstimo e do LTV.
Você pode deduzir o valor que paga em prêmios;no entanto, você deve relacionar suas deduções – em vez de fazer a dedução padrão – para fazer isso.
Qualificação para um empréstimo FHA
Seu credor avaliará suas qualificações para um empréstimo FHA como faria com qualquer candidato a hipoteca. No entanto, em vez de usar seu relatório de crédito, o credor pode examinar seu histórico de trabalho nos últimos dois anos (bem como outros registros de histórico de pagamento, como pagamentos de serviços públicos e aluguel). Contanto que tenha restabelecido um bom crédito, você ainda pode se qualificar para um empréstimo do FHA se tiver passado por falência ou execução hipotecária. É importante ter em mente que, como regra geral, quanto menor for sua pontuação de crédito e pagamento inicial, maior será a taxa de juros que você pagará sobre sua hipoteca.
Junto com a pontuação de crédito e os critérios de pagamento, existem requisitos específicos de hipotecas da FHA para empréstimos descritos pela FHA para esses empréstimos. Seu credor deve ser um credor aprovado pela FHA e você deve ter um histórico de emprego estável ou ter trabalhado para o mesmo empregador nos últimos dois anos.
Se você é autônomo, precisa de dois anos de história de sucesso no trabalho autônomo;isso pode ser documentado por declarações de impostos e um balanço patrimonial atuale declaração de lucros e perdas. Se você trabalhou por conta própria por menos de dois anos, mas mais de um ano, você ainda pode ser elegível se tiver um sólido histórico de trabalho e renda nos dois anos anteriores ao trabalho autônomo (e o trabalho autônomo é na mesma ocupação ou em uma ocupação relacionada). Você deve ter um número de Seguro Social válido, residir legalmente nos EUA e ser maior de idade (de acordo com as leis do seu estado) para assinar uma hipoteca.
Normalmente, a propriedade que está sendo financiada deve ser sua residência principal e deve ser ocupada pelo proprietário. Em outras palavras, o programa de empréstimo FHA não se destina a ser usado para investimento ou propriedades de aluguel. Casas independentes e geminadas, casas geminadas, casas geminadas e condomínios dentro de projetos de condomínio aprovados pelo FHA são todos elegíveis para financiamento pelo FHA.
A proporção inicial (pagamento da hipoteca, taxas HOA, impostos sobre a propriedade, seguro hipotecário e seguro residencial) deve ser inferior a 31% de sua receita bruta. Em alguns casos, você pode ser aprovado com uma proporção de 40%.
Seu índice de back-end (o pagamento da hipoteca e todas as outras dívidas mensais do consumidor) deve ser inferior a 43% de sua renda bruta. No entanto, é possível ser aprovado com uma proporção de até 50%. Além disso, você precisa de uma avaliação de propriedade de um avaliador aprovado pela FHA, e a casa deve atender a certos padrões mínimos. Se a casa não atender a esses padrões e o vendedor não concordar com os reparos necessários, você deverá pagar pelos reparos no fechamento. (Neste caso, os fundos são mantidos em custódia até que os reparos sejam feitos).
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Uma limitação dos empréstimos FHA é que eles não têm limites de quanto você pode pedir emprestado. Esses são definidos pela região em que você mora, com áreas de baixo custo tendo um limite inferior (referido como o “piso”) do que o empréstimo FHA normal e áreas de alto custo tendo um valor mais alto (referido como o “teto”).
Além disso, existem regiões de “exceção especial” – incluindo Alasca, Havaí, Guam e as Ilhas Virgens dos Estados Unidos – onde custos de construção muito altos tornam os limites ainda maiores. Em todos os outros lugares, o limite é definido em 115% do preço médio de uma casa para o condado, conforme determinado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos.
O gráfico abaixo lista os limites de empréstimo para 2020:
FHA Loan Relief
Depois de obter um empréstimo do FHA, você pode ser elegível para alívio do empréstimo se tiver passado por uma dificuldade financeira legítima – como perda de renda ou aumento nas despesas de subsistência – ou se estiver tendo dificuldades para fazer o pagamento mensal da hipoteca. O FHA Home Affordable Modification Program (HAMP), por exemplo, pode ajudá-lo a evitar o encerramento, reduzindo permanentemente o pagamento mensal da hipoteca a um nível acessível.
Para se tornar um participante completo do programa, você deve concluir com êxito um plano de pagamento de teste no qual você faz três pagamentos programados – no prazo – pelo valor mais baixo modificado.
The Bottom Line
Embora um empréstimo FHA possa parecer ótimo, não é para todos. Não vai ajudar aqueles com pontuação de crédito inferior a 500. Para aqueles com crédito ruim, um empréstimo pessoal pode ser uma opção melhor a considerar. Por outro lado, os aspirantes a proprietários de casas que podem pagar uma grande entrada podem se sair melhor com uma hipoteca convencional. É mais provável que consigam economizar mais dinheiro no longo prazo por meio das taxas de juros mais baixas e do prêmio de seguro hipotecário que os credores convencionais oferecem.
Os empréstimos FHA não foram criados para ajudar os proprietários em potencial que estão comprando na extremidade superior do espectro de preços. Em vez disso, o programa de empréstimo da FHA foi criado para apoiar compradores de casas de baixa e moderada renda, particularmente aqueles com dinheiro limitado economizado para um pagamento inicial. “
Ao comprar uma casa, você pode ser responsável por despesas adicionais, como taxas de originação de empréstimos, honorários advocatícios e custos de avaliação. Uma das vantagens de uma hipoteca FHA é que o vendedor, construtor ou credor pode pagar alguns desses custos de fechamento em seu nome. Se o vendedor estiver com dificuldade para encontrar um comprador, é possível que ele se ofereça para ajudá-lo no fechamento como forma de incentivar o negócio.