4 fatores-chave que impulsionam o mercado imobiliário

Os imóveis representam uma parte significativa da riqueza da maioria das pessoas, e isso é especialmente verdadeiro para muitos proprietários de casas nos Estados Unidos. De acordo com a Pesquisa de Finanças do Consumidor do Federal Reserve, 65,1% das famílias americanas possuíam residência principal em 2019.  O tamanho e a escala do mercado imobiliário o tornam um setor atraente e lucrativo para muitos investidores. Este artigo analisará alguns dos principais fatores que afetam o mercado imobiliário e a variedade de investimentos disponíveis.

TUTORIAL: Explorando Investimentos Imobiliários

Demografia

Os dados demográficos são os dados que descrevem a composição de uma população, como idade, raça, sexo, renda, padrões de migração e crescimento populacional. Essas estatísticas são um fator frequentemente esquecido, mas significativo, que afeta a forma como os imóveis são avaliados e quais tipos de propriedades estão em demanda. Grandes mudanças na demografia de uma nação podem ter um grande impacto nas tendências imobiliárias por várias décadas.

Por exemplo, os baby boomers nascidos entre 1945 e 1964 são um exemplo de tendência demográfica com potencial para influenciar significativamente o mercado imobiliário. A transição desses baby boomers para a aposentadoria é uma das tendências geracionais mais interessantes do século passado, e a aposentadoria desses baby boomers, que começou em 2010, deve ser notada no mercado nas próximas décadas.

Existem inúmeras maneiras pelas quais esse tipo de mudança demográfica pode afetar o mercado imobiliário, mas para um investidor, algumas perguntas importantes podem ser: i) Como isso afetaria a demanda por segundas residências em áreas de férias populares à medida que mais pessoas começam a se aposentar? Ou ii) Como isso afetaria a demanda por casas maiores se a renda fosse menor e as crianças tivessem se mudado? Essas e outras perguntas podem ajudar os investidores a restringir o tipo e a localização de investimentos imobiliários potencialmente desejáveis ​​muito antes do início da tendência.

Taxa de juros 

As taxas de juros também têm um grande impacto no mercado imobiliário. Se você está pensando em comprar uma casa com hipoteca, é benéfico pesquisar as taxas de juros usando uma calculadora de hipoteca. Mudanças nas taxas de juros podem influenciar muito a capacidade de uma pessoa de comprar um imóvel residencial. Isso porque, quanto mais baixas forem as taxas de juros, menor será o custo de obtenção de uma hipoteca para a compra de uma casa, o que cria uma demanda maior por imóveis, o que novamente pressiona os preços para cima. 

É importante notar que à medida que as taxas de juros sobem, o custo para obter uma hipoteca aumenta, reduzindo a demanda e os preços dos imóveis.  No entanto, ao observar o impacto das taxas de juros em um investimento de capital, como um fundo de investimento imobiliário (REIT), em vez de em imóveis residenciais, a relação pode ser considerada semelhante à relação de um título com as taxas de juros. Quando as taxas de juros caem, o valor de um título aumenta porque suataxa de cupom se torna mais desejável e, quando as taxas de juros aumentam, o valor dos títulos diminui. Da mesma forma, quando a taxa de juros diminui no mercado, os altos rendimentos dos REITs se tornam mais atraentes e seu valor sobe. Quando as taxas de juros aumentam, o rendimento de um REIT se torna menos atraente e empurra seu valor para baixo.  (Para saber mais sobre esses efeitos, consulte Como as taxas de juros afetam os valores das propriedades.)

A economia

Outro fator importante que afeta o valor dos imóveis é a saúde geral da economia. Isso geralmente é medido por indicadores econômicos como o PIB, dados de emprego, atividade manufatureira, os preços dos bens, etc. Em termos gerais, quando a economia está lenta, o mercado imobiliário também está.

No entanto, a ciclicidade da economia pode ter efeitos variados em diferentes tipos de imóveis.  Por exemplo, se um REIT tiver uma porcentagem maior de seus investimentos em hotéis, ele normalmente será mais afetado por uma desaceleração econômica do que um REIT que tenha investido em edifícios de escritórios. Os hotéis são uma forma de propriedade muito sensível à atividade económica devido ao tipo de estrutura de arrendamento inerente ao negócio. O aluguel de um quarto de hotel pode ser considerado uma forma de aluguel de curto prazo que pode ser facilmente evitado pelos clientes do hotel caso a economia esteja mal. Por outro lado, os inquilinos de escritórios geralmente têm arrendamentos de longo prazo que não podem ser alterados no meio de uma crise econômica. Assim, embora deva estar atento a parte do ciclo em que se encontra a economia, também deve estar atento à sensibilidade do imobiliário ao ciclo económico.

Políticas / Subsídios Governamentais

A legislação também é outro fator que pode ter um impacto considerável sobre a demanda e os preços dos imóveis. Créditos fiscais, deduções e subsídios são algumas das maneiras pelas quais o governo pode aumentar temporariamente a demanda por imóveis, enquanto eles estiverem no local. Estar ciente dos incentivos governamentais atuais pode ajudá-lo a determinar mudanças na oferta e demanda e identificar tendências potencialmente falsas.

Por exemplo, em 2009, o governo dos Estados Unidos introduziu um crédito fiscal para o comprador de uma casa pela primeira vez para os proprietários em uma tentativa de impulsionar as vendas de casas em uma economia lenta  (apenas aqueles que compraram casas entre 2008-2010 são elegíveis). De acordo com a National Association of Realtors (NAR), só esse incentivo fiscal levou 900 mil compradores de casas a comprar casas. Foi um aumento bastante expressivo, embora temporário, e sem saber que o aumento foi decorrente do incentivo fiscal, vocês podem ter concluído que a demanda por moradias estava crescendo por outros fatores.